建设用地使用权的续期_建设用地到期怎么办？

新颁布的《民法典》规定，住宅用地使用到期后可以自动续期。

住宅建设用地使用权70年届满自动续期，这是现行《物权法》规定的，也是新出台的《民法典》所明确的。做这样的规定，并不是为了征收房产税铺路，而是为了维护宪法的权威，保证公民的财产所有权不受侵犯，给人民吃上一颗定心丸。

众所周知，我国城镇建设用地属于国家所有，取得土地使用权通常有两种形式：一种是有偿或者无偿划拨，土地使用权没有使用期限限制；另一种是有偿出让、转让方式，土地使用权期限根据用地性质不同，分为40年、50年和70年。利用国有划拨土地建造的房屋比如房改房、集资合建房、解困房、安居房等，在满足上市条件，并通过补交土地出让金或者土地收益上市流通后，其土地使用权同样变成70年的使用期限。

但是，公民购买的房屋属于私有财产，从法理上讲，公民对房屋的所有权自登记之日起直至房屋灭失、损毁为止合法有效。根据相关法律规定，房屋所有权转移时，房屋所占用的土地使用权随之转移，两者实际上是不可分割的。所以，法律规定住宅建设用地使用权期限届满自动续期，既保证了房屋所有权人物权的完整性，同时也维护了宪法关于私有财产神圣不可侵犯的权威性。

从另一个角度来说，还涉及一个悬而未决的问题。现行设计规范、标准规定的住宅设计使用寿命只有50年，这与出让的土地使用权期限为70年并不一致。而根据有关规定，住宅设计使用到期后需经过鉴定合格后方可继续使用。如果房屋质量经过50年经鉴定已经不适合居住，需要拆除，那么剩余的土地使用权期限该如何处理？从房屋所有权角度，房屋一旦拆除，即为灭失，财产所有权应自然消失。但是，由于70的土地出让金已进入房屋成本而由房屋所有人买单，也就是，虽然房屋的财产权消失了，但是，土地使用权益还存在，显然不能自然剥夺。解决途径无非就是两种，一是对土地使用权的存续期剩余使用权益进行补偿；二是拆除重建，房屋所有权人另行购买房屋，当然购买价格不应再包含土地成本。而新建的房屋设计使用又一个50年，又超过了剩余土地使用权的存续期，这样就会出现房屋所有权与土地使用权期限交错的情形。规定土地使用权期限届满自动续期，显然有助于解决上述问题。

(1) 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

(2)非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

(3)集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理

50年土地使用权到期后，房产怎么处理？一般是这样处理：可以在第49年时申请续期，重新获得土地使用权。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十一条规定：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记”。需要续期的应当在至迟届满前一年申请续期。

在通常法律实践中，如果居民不缴纳土地出让金，房产所有人一般也能使用该房产，相当于是在无偿使用这块土地。但转让时却要补缴土地出让金。因此，专家认为这种性质的土地使用权会限制房产所有人在房地产转让、抵押等方面的权利，需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。

如果仅仅是居住需求，可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。居民不缴纳土地出让金，房产所有人相当于是在无偿使用这块土地；但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能，那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提，否则存在过户方面的法律障碍。因此，专家认为这种性质的土地使用权会限制房产所有人在房地产转让、抵押等方面的权利，需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。