期房多久可以买卖_购买的期房可以转卖吗？

这个问题我可以给您说一下。

天津期房大概分两种，限价房期房和普通商品房的期房。

限价房

政策修改之前的限价房，也是属于“普通商品房”，是买房后五年就可以交易了，比如双青新家园，华城佳苑这样的，都是期房的时候开始卖的，房主拿到房子后，办理房本，所以是以签订合同交契税开始算日子，5年即可进行交易。

限价房2017年新政实施之后，再买的限价房，这样的期房后期转让交易就麻烦了，有了明确的规定：

一、如果自己转让，只能转让给符合限价商品住房购买条件的家庭;

二、由政府指定的公司回购，回购的限价房仍然出售给符合条件的家庭，实现循环使用，封闭运作。

普通商品房

对于普通商品房，没有特别要求，只是交易时间不同，税费的计算方式不同，由于普通商品房特殊情况比较多，就以契税和房产证上的日期“孰先原则”为判断依据。

比如房子未满2年，会多收一个大概5.3%～5.4%的增值税，所以很少有业主2年内卖房；

有的买主因房子不满两年与卖家签订个人协议，但对方只能拿到一部分房款，而且这样交易有风险，不建议使用该方法，还是规规矩矩不动产登记中心打协议交易吧。

两年以上的，需要交纳1％个税，1％～1.5%契税，土地出让金现在新盖的期房应该都没有这个说法了，2000年左右的房子有一部分是有该项费用的，基本是房值的1%；

房子满五年的，可以省1个点的个税。

以上税率和计算方法，各区也存在一定区别，还是要等去不动产登记中心正式交易的时候才知道具体税费，税率百分比计算均是基于房子打协议的成交价，该税率有时候会有所变动，但基本上是这意思。

还有一种情况，就是通过开发商变更买卖协议，但一般人真的很难通过这个途径交易。

注意事项

我朋友买了某大的房子，说是得交房2年时间内给办理房本，那么，这没房本，交易时间只能被动顺延了，这些都是您需要在买房的时候确认清楚的，而且何时办理房本最好能明确到合同里，以免后期纠纷。

最后，不得不提一下，近两年的期房，买的时候要谨慎考虑，您得自己多走访了解一下开发商情况，避免最后出现质量问题或延期，导致您交房时间延后，最终交易日期也只能顺延，房本遥遥无期，到时就不是2年后就可以交易的说法了。

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刚买的期房，已网签并办理了按揭手续，如果想卖掉，可能比较困难，手续也很麻烦。如果是在几年前，就很简单，只需通过合同更名方式就可以实现交易的目的，这也是炒房客惯用的技俩。但是，现如今，在“房住不炒”和不以房地产作为短期刺激经济的手段的严厉调控政策下，各地对已经网签的购房合同的更名做了严格限制，一般只有在以下两种情况下，才可以进行更名：一是配偶之间、父母与子女之间、（外）祖父母与（外）孙子女之间的更名；二是有人民法院或仲裁机构的判决书或裁定书，确认变更合同的买受人。凡是不符合以上两种情况的，房地产管理部门一律不予变更合同买受人。

因此，如果想要卖掉新买的期房，更名方式是行不通了，只能通过以下两种方式来实现：

1、注销原来的商品房买卖合同和按揭合同，由购房人与开发商重新签订商品房买卖合同。

采用这种模式也需要满足两个前提条件：一是开发商必须同意解除合同，二是买受人必须符合房地产管理部门关于注销合同的条件。比如购房人本人或配偶、子女、父母罹患重大疾病急需大额资金等，两者缺一不可。这是比较理想的方式。

2、作为二手房进行交易。

如果不能按第一种方式处理，就只能作为二手房来交易了。对于刚网签，又是按揭购房的房产进行转让难度很大，要解决以下两个问题：

一是网签交易问题。由于没有产权证，二次交易无法进行网签，只能双方先签订房屋买卖合同，并约定在拿到房产证之后再办理网签及过户手续，这又可能涉及到买方缴纳增值税问题，因此，要在合同中明确有关事项，对于买方来说风险极大。

二是转按揭问题。由于是按揭购房，首先合同买受人需要提前还清贷款，这需要一定的周转资金。或者办理转按揭手续，但是需要经过贷款银行的同意。无论哪种方式，难度都比较大。这样的买家比较难找，除非价格有特别的优惠，否则恐怕没人愿意承担如此大的风险。

感谢邀请！

去年买的期房，已经备案了，现在想卖掉，怎么办？一般来说，这种情况下，不具备过户条件，产权不能转移，但实践中，这样的买卖是很多的。相关的意见分享如下，供参考。

第一、法律上对这类交易的态度

01、立法态度的转变

我国1994年《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的城市房地产不得转让。

根据这条法律规定，未取得房产证的城镇房地产不得转让，给予了像你这样的期房买卖以否定评价的法律效力。

但2007年施行的《物权法》对此进行了修正，将房产买卖的物权行为和债权行为进行了区分，即物权没登记的，不影响债权合同的效力。

白话就是，双方之间签署的期房买卖合同一般都是有效的，但期房没办产权过户登记的话，产权不发生转移。

02、两部法律规定抵触的情况下，为什么得按物权法规定来？

大额商品交易，还是要吃透、吃准法律规定，不然损失、风险就会比较大。

根据《立法法》的规定，针对同一情况的规定，后法优于前法，特别法优于一般法，法律优于法规。

因此，在期房买卖上，一般是以《物权法》规定为准。

第二、实践层面操作上的一些问题

01、一般操作模式

实践中，通常采用定金协议形式交易。

也就是说，双方就期房买卖签署定金协议，并大体约定交易的一些基本条款，比如，房屋的位置、面积、房号、定金、价款、付款方式、交房时间、过户时间和条件，等等。

这个定金协议的作用是担保，保证双方日后签署正式的房屋买卖合同，并依据双方签署的买卖合同，办理产权过户手续。

这种操作模式的话，不管依据哪部法律规定，合法性上一般都是没有问题。

02、签署买卖合同模式

从各省高院汇编的案例看，司法审判实践结果不统一。

也就是说，即便《物权法》对此已有原则性规定，但依然是不够精准的，并未完全明确期房就是可以买卖的，结合到司法实践，不同的法院对此就有不同的审判结论。

有的法院依然在援引《城市房地产管理法》的规定，否决了期房买卖合同的法律效力，最终否定了双方的交易，让期房买卖合法性存疑，存在风险。

多数的法院还是援引《物权法》的规定，将物权行为和债权行为进行效力区分，肯定了期房买卖合同的法律效力，并予以合理保护。

但依据“定金协议”形式进行交易的，目前看，还未发现有法院判决这类协议无效的案例。

第三、期房买卖存在哪些隐患或者风险？

期房买卖是把双刃剑！

01、对卖方而言

房子已经卖了，但还挂在自己名下，就会影响政策认定，会影响到其他房产的买卖和政策。

比如，卖其他房子的时候，就不能被认定为家庭唯一住房，在上税的时候，就不能享受到政策优惠；另外，如果期房是按揭买的，双方在缴纳定金后，买方反悔，而卖方已经自己掏钱提前结清了房贷，在这种情况下，无疑卖方就会面临较大的经济压力。

当然，在具备过户条件之后，卖方想尽早过户，但买方为了省税，想等满5年、满2年之类的再过户；或者出台了限售政策，需要满多少年才能过户，这时也容易对卖方形成长期的约束，进而损害一些利益。

02、对买方而言

风险还是蛮大的，主要是两类风险：

⑴违约风险

就是房子涨价了，卖方不愿意履行过户手续，想加钱，甚至将房子一房二卖，这个风险是存在的，也是很可能发生的，尤其是房价涨幅很大的情况。

⑵债务风险

就是房子不能过户，还挂在卖方名下，如卖方负债累累，被债权人起诉，期房交易涉及的房产容易成为强制执行对象，存在得不到房子的风险。

因此，期房交易的话，对方双方都是有风险的。

第四、你作为卖方，怎么办最好？

通过上面的分析，相关的操作模式和风险基本都清楚了，那你怎么办最好呢？

01、建议既办理定金协议公证，私下又签署房屋买卖合同，双管齐下保障

这样做的目的在于化解合同无效的法律风险，不管怎样，都可以保证至少有一份合同是有效的，则交易就不容易被法院否定。

办理公证的目的，在于增加第三方法律审查，给对方形成心理上的震慑力，便于合同履行。

02、如果你是按揭房的话，建议先把房子挂出去，等双方确定要交易了，把合同细节商量妥当了，并且让对方出资还款的条件下，才能正式交易

这样做的目的，上面已经分析了，就是防止被买家“崴”到，造成自己的经济压力。

03、建议通过中介交易，增加第三方监督和见证

如果自己挂出去卖的话，缺乏中立第三方的监督和见证，有些事情可能说不清楚，有第三方见证和监督的话，可以化解掉一些风险，免除一些证明责任。

04、建议对办过户时间进行限制和明确约定

这款约定的目的在于防止对方为了省费用拖时间，对卖家限制的时间过长，损害一些预期利益。当然，如果遭遇限售政策的话，那就没办法。不过，也可以在合同中对此情况进行约定。

05、不管付款怎么付，都建议银行卡转帐进行，不要收现金

买卖合同签了，款付了一些，可能就涉及交房问题，而一旦交房后，主动权可能就丧失了，这样的话，收、付款问题可能出现扯皮，就建议不管是定金，还是房款，都通过银行卡账户进行，取证更简单，证明力也强。

06、交房时间也很重要

一般来说，对买方而言，不管是卖方一房二卖，还是负债强制执行，买方对房屋的占有都享有优先权。对卖方而言，款没有完全收到，房子先交出去了，就面临着交易主动权的丧失。

因此，房屋交付时间就变得尤为重要，这个时间点，建议在95%以上房款收到后再履行交房手续更为稳妥。

07、如果能更名，那对双方而言，都是最好的

一般来说，契税发票未打印，契税未交，开发商未向房管局提交办理产权的楼盘资料，往往都是可以办理更名手续的。

能不能实现这个目标？就看你们的本事了。

综合全文：

期房交易在实践中很常见，安全、顺利交易结束的很多，但扯皮、违约的也不少，不管是卖方，还是买方，在期房交易前，都应当有充分的思想准备和预留方案，绝对的风险都是难以杜绝的，只能尽量预防。

答：原则上不符合上市交易的条件，不可以转卖，但你便宜“卖”还是会有人愿意“买”的。

1、买卖到过户需要一段时间，买方要承担以下风险：

（1）期房，未交付使用，万开发商一交不了房（如：楼盘烂尾、验收不能通过、不可抗力因素等），使用权得不到保障。

（2）未取得房屋权属（不动产权证），万一办理不了产权证，买方的房屋产权得不到保障。

（3）限售期，以当地的限售政策为准，限售期限是多久？是取得不动产权证开始算还是购房（网签）日期开始计算，限售周期的长短决定风险。

（4）卖方产权纠纷，后期的交易过户的问题。

（5）卖方债务纠纷，导致房产交易过程中，房子被冻结，买方作为债权人的权益得不到保障

（6）买方购房资格风险，随着政策的变化，当前有购房资格并不代表以后还有购房资格，具体看后期的房地产交易政策等。

（7）买方贷款风险，是否被限贷、是否被“停贷”（如：取消二手房贷款的问题）等等。

2、现实中的操作。
如“转按揭，转合同”等等，但还是有同样的风险。

只有签署房屋买卖协议（非购房合同），合同也没有备案，正规的中介机构基本不碰这种单子，最多就是后期代办服务，风险主要是有买卖双方自行承担。同时买卖公证、房屋登记、转按揭还不一定能办理。

针对补充的问题：

1、另外原始合同也丢了，该怎么补办。

答：合同丢了找开发商，房地产交易中心上有网签的合同，可以打印出来，但打印出来的合同是未盖还差开发商合同章的，因此要找开发商。

2、如果办理延长还款期限，这些需要办理什么手续？

看你当时签的还款期限是多久，若贷款期限已经是最长期限了，则基本是行不通了(例如：10年的房贷改20年，或最长30年，若已经是贷款的最长期限了就行不通了，只能通过其他金融机构，若小贷、担保公司等)，若贷款期限还有空间，那么找银行，各银行的政策不同，具体以咨询该抵押的银行相关政策为准！

首先跟你介绍买期房，开发商必须具备的五证二书：

1、五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。

2、二书是指：住宅质量保证书和住宅使用说明书。

五证中最重要的是国有土地使用证和商品房销售(预售)许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售(预售)许可证的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的五证、二书，这是法律对销售方的基本要求。

签完合同，交了首付款，做完期房的按揭，等交房，即可拿合同去房管局办理房产证了！

希望对你有所帮助，谢谢！

以产权证为准

无论现房还是期房，如果有房产证就可以买卖。