已网签备案的房子撤销_网签备案后想撤销怎么办理？

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去年买的期房，已经备案了，现在想卖掉，怎么办？一般来说，这种情况下，不具备过户条件，产权不能转移，但实践中，这样的买卖是很多的。相关的意见分享如下，供参考。

第一、法律上对这类交易的态度

01、立法态度的转变

我国1994年《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的城市房地产不得转让。

根据这条法律规定，未取得房产证的城镇房地产不得转让，给予了像你这样的期房买卖以否定评价的法律效力。

但2007年施行的《物权法》对此进行了修正，将房产买卖的物权行为和债权行为进行了区分，即物权没登记的，不影响债权合同的效力。

白话就是，双方之间签署的期房买卖合同一般都是有效的，但期房没办产权过户登记的话，产权不发生转移。

02、两部法律规定抵触的情况下，为什么得按物权法规定来？

大额商品交易，还是要吃透、吃准法律规定，不然损失、风险就会比较大。

根据《立法法》的规定，针对同一情况的规定，后法优于前法，特别法优于一般法，法律优于法规。

因此，在期房买卖上，一般是以《物权法》规定为准。

第二、实践层面操作上的一些问题

01、一般操作模式

实践中，通常采用定金协议形式交易。

也就是说，双方就期房买卖签署定金协议，并大体约定交易的一些基本条款，比如，房屋的位置、面积、房号、定金、价款、付款方式、交房时间、过户时间和条件，等等。

这个定金协议的作用是担保，保证双方日后签署正式的房屋买卖合同，并依据双方签署的买卖合同，办理产权过户手续。

这种操作模式的话，不管依据哪部法律规定，合法性上一般都是没有问题。

02、签署买卖合同模式

从各省高院汇编的案例看，司法审判实践结果不统一。

也就是说，即便《物权法》对此已有原则性规定，但依然是不够精准的，并未完全明确期房就是可以买卖的，结合到司法实践，不同的法院对此就有不同的审判结论。

有的法院依然在援引《城市房地产管理法》的规定，否决了期房买卖合同的法律效力，最终否定了双方的交易，让期房买卖合法性存疑，存在风险。

多数的法院还是援引《物权法》的规定，将物权行为和债权行为进行效力区分，肯定了期房买卖合同的法律效力，并予以合理保护。

但依据“定金协议”形式进行交易的，目前看，还未发现有法院判决这类协议无效的案例。

第三、期房买卖存在哪些隐患或者风险？

期房买卖是把双刃剑！

01、对卖方而言

房子已经卖了，但还挂在自己名下，就会影响政策认定，会影响到其他房产的买卖和政策。

比如，卖其他房子的时候，就不能被认定为家庭唯一住房，在上税的时候，就不能享受到政策优惠；另外，如果期房是按揭买的，双方在缴纳定金后，买方反悔，而卖方已经自己掏钱提前结清了房贷，在这种情况下，无疑卖方就会面临较大的经济压力。

当然，在具备过户条件之后，卖方想尽早过户，但买方为了省税，想等满5年、满2年之类的再过户；或者出台了限售政策，需要满多少年才能过户，这时也容易对卖方形成长期的约束，进而损害一些利益。

02、对买方而言

风险还是蛮大的，主要是两类风险：

⑴违约风险

就是房子涨价了，卖方不愿意履行过户手续，想加钱，甚至将房子一房二卖，这个风险是存在的，也是很可能发生的，尤其是房价涨幅很大的情况。

⑵债务风险

就是房子不能过户，还挂在卖方名下，如卖方负债累累，被债权人起诉，期房交易涉及的房产容易成为强制执行对象，存在得不到房子的风险。

因此，期房交易的话，对方双方都是有风险的。

第四、你作为卖方，怎么办最好？

通过上面的分析，相关的操作模式和风险基本都清楚了，那你怎么办最好呢？

01、建议既办理定金协议公证，私下又签署房屋买卖合同，双管齐下保障

这样做的目的在于化解合同无效的法律风险，不管怎样，都可以保证至少有一份合同是有效的，则交易就不容易被法院否定。

办理公证的目的，在于增加第三方法律审查，给对方形成心理上的震慑力，便于合同履行。

02、如果你是按揭房的话，建议先把房子挂出去，等双方确定要交易了，把合同细节商量妥当了，并且让对方出资还款的条件下，才能正式交易

这样做的目的，上面已经分析了，就是防止被买家“崴”到，造成自己的经济压力。

03、建议通过中介交易，增加第三方监督和见证

如果自己挂出去卖的话，缺乏中立第三方的监督和见证，有些事情可能说不清楚，有第三方见证和监督的话，可以化解掉一些风险，免除一些证明责任。

04、建议对办过户时间进行限制和明确约定

这款约定的目的在于防止对方为了省费用拖时间，对卖家限制的时间过长，损害一些预期利益。当然，如果遭遇限售政策的话，那就没办法。不过，也可以在合同中对此情况进行约定。

05、不管付款怎么付，都建议银行卡转帐进行，不要收现金

买卖合同签了，款付了一些，可能就涉及交房问题，而一旦交房后，主动权可能就丧失了，这样的话，收、付款问题可能出现扯皮，就建议不管是定金，还是房款，都通过银行卡账户进行，取证更简单，证明力也强。

06、交房时间也很重要

一般来说，对买方而言，不管是卖方一房二卖，还是负债强制执行，买方对房屋的占有都享有优先权。对卖方而言，款没有完全收到，房子先交出去了，就面临着交易主动权的丧失。

因此，房屋交付时间就变得尤为重要，这个时间点，建议在95%以上房款收到后再履行交房手续更为稳妥。

07、如果能更名，那对双方而言，都是最好的

一般来说，契税发票未打印，契税未交，开发商未向房管局提交办理产权的楼盘资料，往往都是可以办理更名手续的。

能不能实现这个目标？就看你们的本事了。

综合全文：

期房交易在实践中很常见，安全、顺利交易结束的很多，但扯皮、违约的也不少，不管是卖方，还是买方，在期房交易前，都应当有充分的思想准备和预留方案，绝对的风险都是难以杜绝的，只能尽量预防。

谢谢邀请！商品房买卖合同在房产局网签备案是为了保护消费者的合法权益，防止一房多卖导致的纠纷案件，可以说是政府为了保护购房者的一项惠民措施。由于贷款审批批不下来，无法完成购房交易，经开发商申请说明情况，可以撤销房产局的网签备案，只是这是由于购房者违约，按照当时各方合同的约定，可能涉及到不退还定金、按照合同约定的违约方式等约定承担违约金，对此应有充分的心理准备和法律认识，避免由此给自己带来的不利影响。

但愿我的解答能给你帮助。

新房网签备案，能否退房？如果可以退房，交了契税、房屋维修基金能退吗？

针对这个两个问题分析如下：

一、签订了商品房买卖合同，已经网签，正常情况是不能退房的

根据你描述的情况分析，你买的房子开发商已经在当地房地产主管部门进行了网签备案，证明了开发商预售的房地产项目，是合法销售的。

从法律上讲这套房子就是你的了，开发商没有办法单方解除备案手续，也不能再次对他人销售。

由于开发商没有过错行为，你没有法定解除合同的事由。因此，合同是无法单方解除的，结果就是不能退房。

二、退房的方法，但不一定有用

1、直接与开发商协商，提出退房申请。

说出你自己的特殊困难，家里急需这笔资金，取得开发商的谅解，你承担违约责任。

如果开发商同意你的请求，你就必须配合开发办理解除合同备案手续（在我们这里，解除备案必须要经过法定的诉讼程序才能解除备案）。

2、如果开发商不同意，寻找与开发商有重要关系的相关人士，请求其从中协调，争取退房，不承担违约责任。

只要以上两种方式之一可行，开发商同意退房，你要与开发商签订退房协议，明确各自的权利义务，比如办理解除合同备案、房款的退还时间、金额、相互间的责任等等。

三、如果能够退房，契税、维修基金能否退？这个分析如下：

根据你的描述，应该是开发商代为办理不动产权证书，一般情况下，契税、维修基金、其他办证费用，都是开发商代为收取。

此时有两种情况：

一是开发商还没有交房，没有启动办理不动产证书的程序，因此，代收的上述契税等费用，只要开发商同意退房，开发商直接退给你。

二是开发商已经启动办证程序，也把你的契税、维修基金，交给了税务局、房地产主管部门。

此时如果开发商同意退房，并且税务局、房管部门还没有办理下来，在能够解除合同备案的前提下，则涉及已经缴纳的契税、维修基金，就只有按照税务局、房管部门的退税、退款流程，提出申请、相关证明文件，等待相关部门审核后直接退给你（这种情况一般都不会退房了，因为开发商已经@启动办证程序）。

以上方法仅供参考，具体情况只有你自己评判决定。

买卖双方带2113着各自的身份证原件、复印件，房东带着5261房产证原件4102复印件，一份网1653签合同，到当地房管局房屋过户机构撤网签。

本人要到场，本人不到场，需要有委托书。

撤销网签合同所需材料： 1、商品房买卖双方共同提交申请书 2、解除商品房买卖合同协议 3、身份证明（复印件） 4、其他证明材料