法院如何拍卖被执行人房产_房产司法拍卖流程？

被执行人在省外有房产如何执行，法院会如何走流程？

在过去，申请人很难掌握被执行人的外地财产，执行法官为了查“老赖”的财产，也要到处跑到处找，执行工作信息不畅通、人员力量不足，部分被执行人在执行法院辖区外的财产难以得到有效执行，申请人的权利难以得到及时保护，且一般都会耗费大量人力物力不说，结果可能并不尽如人意。

现如今全国法院“点对点”查控系统彻底改变了这种传统模式。以集约网上查控为基础，以线下查控为补充，鼓励财产线索举报，利用互联网，大数据等等技术手段，最大限度发现被执行人财产。

法院能做的比你能想到的要多！

首先，异地财产的线索来源有（1）申请人提供财产线索，可以请求查封异地财产，执行异地财产。（2）法院掌握被执行人异地财产线索的可以直接进入异地执行程序（3）法院发布公告有偿征集被执行人的财产线索

其次，异地执行案件流程并不复杂，一般由受理法院直接去异地查封、扣押财产，或者由受理法院向财产所在地法院发司法协助函请求财产所在地法院协助办理。

（一）由受理法院派工作人员（法官、司法干警）前往财产所在地进行查封，扣押等

（二）由受理法院请求财产所在地法院协助查封、扣押等司法程序，还可以请求当地政府部门配合、协助受理法院办案。

（三）由受理法院委托异地法院办理执行事项

法院执行局一般有自己的协助委托执行机制，专门负责外地法院委托执行工作。

随着执行办案系统的日趋完善，各地法院加强紧密互助协作，越来越多的异地执行案件得到解决。

你好！被执行人欠款110万元，法院查封了被执行人价值140万元的房产，通常情况下，法院都会经过评估后通过淘宝司法拍卖平台进行拍卖的，成交后再按照相关法律规定进行分配。有几个问题向你提示一下：

第一，房产拍卖前法院会委托有资质的评估公司对该房产进行评估，首次拍卖是按评估价的70%起拍，即如果该房产评估价和市值相同为140万元，则起拍价为98万元。如果该房产的房型、地段等各种因素较好，属于紧俏房源，则有可能多人报名竞拍，最终成交价可能经过多轮竞拍后最终超过评估价；如果该房产各种因素较差，也有可能出现仅有一人报名竞拍或者无人报名竞拍的情形，仅有一人报名竞拍的，则该房产会底价成交，即最终成交价为98万元；如果无人报名竞拍，则首轮流拍，一般一个月左右（各地法院不太一样）会进行第二轮拍卖，第二轮拍卖的起拍价是在第一轮起拍价的基础上下浮20%，即第二轮的起拍价仅有78.4万，如果第二轮拍卖再次流拍，则法院可能在数月后同样在淘宝司法拍卖平台对该房产进行为期60天的变卖或以其他符合法律规定的程序处置。所以，该房产变现时间不确定，变现金额亦不确定，要耐心等待结果。

第二，该房产目前是否有人居住，如果有人居住，法院还须先进行清房，清房程序中可能出现被执行人抗拒清房的情形，法院和被执行人之间的拉锯战可能需要持续数月甚至更长时间。当然，如果被执行人始终拒不清房，法院会采取强制清房措施，甚至追究被执行人拒不执行判决、裁定罪。结果不会差，但是时间可能拉的挺长，而且法院为了防止拍卖后的纠纷，一般会在清房完成后才会进入拍卖程序。

第三，如果该房产系被执行人的唯一住房，变现后，不仅要从变现价款中扣除税费、拍卖费、案件受理费、执行费等各项费用，还要依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条的规定“按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。”提留一部分资金作为被执行人的安置费用。

第四，关于最终分配的问题，扣掉第三条所述的相关费用，如果该房产设置了抵押，比如银行贷款或向个人借款设置抵押的，抵押权人优先受偿，这部分要先扣掉，剩下的部分还要看看被执行人在法院是否还有其他已经确定的债务，如果有，则要所有债权人（即申请执行人）以债权金额多寡按比例进行分配。

综上，按照经验，这个110万通过变现该房产是难以全额受偿的，但是能收回多少先收回多少，差额部分可要求被执行人继续清偿。

希望我的回答对你有所帮助。

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法院拍卖房子的流程如下：

1、到房管局查封被执行人的房屋产权。

2、委托评估公司对房屋的价值进行评估。

3、评估结果出来后，根据评估价值，确定拍卖保留价。

4、委托拍卖公司对房屋进行拍卖。拍卖活动由拍卖公司组织实施。

5、拍卖成交的，法院作出裁定，确定拍卖结果的法律效力。

6、无人竞拍或者拍卖失败的，法院可以在第一次拍卖保留价的基础上降价10-20%，再次委托拍卖公司拍卖。

7、二次拍卖仍失败的，法院可以在此基础上再降价拍卖。对房屋的拍卖，最多可以进行三次拍卖。

8、房产一旦成交，拍定人当即付款，即完成了拍卖房产的权属转移。买受人从拍卖行或执行法院领取房产权利转移证明后，就取得了该房产的所有权或使用权。

法律依据：

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三条

人民法院拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督，但法律、司法解释另有规定的除外。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条

对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。

法院强制执行房屋拍卖的过程？

恰好每日讲法最近代理了一起执行案件，刚刚进入房屋拍卖的流程，目前房屋已经挂到司法拍卖平台进行拍卖。因此将经验分享给大家。

房屋拍卖前的过程

拍卖是人民法院强制执行的一种措施，应当按照法定程序进行。对于房屋等不动产，是可以进行拍卖的。在采取拍卖之前，法院的流程是怎样的呢？

被执行人如果没有按照生效法律文书履行确定的义务，申请执行人向人民法院申请强制执行，人民法院查封、扣押财产。

人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。同时确定保留价，拍卖保留价由人民法院参照评估价格确定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时不得低于评估价或者市价的80%；如果出现流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。

拍卖房屋

人民法院应当委托具有相应资质的拍卖机构拍卖。首先要确定拍卖机构，一般来说，拍卖机构与法院是一种委托关系。

确定好拍卖机构后，由拍卖机构进行公告，展示拍卖的房屋。有购买意向的人交纳拍卖保证金，领取竞买号牌。

目前很多拍卖都是通过网络平台进行的，有意向拍卖的人可以登录网络平台进行拍卖。缴纳保证金，等拍卖开始后，竞价拍卖。

拍卖成功后，签署拍卖成交确认书。在人民法院指定的期限内，将剩余价款交付到人民法院或者汇入人民法院指定账户。人民法院收到房屋款项后，应当作出裁定书，裁定送达后15日内，将拍卖的房产移交买受人，拍卖机构以及人民法院应当协助买受人办理产权转移手续。

总结

法院拍卖房屋流程则如下：

（一）查封房屋

为了保证生效法律文书确定的义务能够得以履行，人民法院会根据当事人申请或者异职权查询、查封被执行人的房产。

法院查封被执行人的房产期限一般不超过三年。

（二）评估

对于准备拍卖的房屋，应当由人民法院委托有资质的评估机构进行价格评估。包括当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估四种情形。收到评估报告后5日内送达当事人，当事人对评估报告有异议的，可以向人民法院提出异议。

（三）确定拍卖保留价

拍卖保留价，由人民法院参照评估价格确定。第一次拍卖时，不得低于评估价或者达到80%。如果出现流拍，在第二次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。

（四）拍卖公告

拍卖房屋时，应当在拍卖30日前公告。拍卖公告一般包括拍卖的财产价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产、已知瑕疵、权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。

（五）拍卖

拍卖过程中，一般采取价高者得的原则。拍卖时没有竞买人或者竞买人的最高应价低于保留价的，申请执行人同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交给其抵债。

（一）司法拍卖

是指人民法院将查封、扣押、冻结的被执行人财产，在被执行人逾期不履行义务时，依法以公开竞价的方式卖与出价最高的竞买人，并用所得金额清偿债务的执行行为，是人民法院执行中的一种强制处分措施。

（二）拍卖流程

包括：项目公告、付司法拍卖证金报名、参与竞拍、支付余款、结算交付五个环节。比普通网络竞拍门槛更高的是，竞买人的支付宝必须通过实名认证，否则就无法参与竞拍。在标的物公告期间，竞买人可以充分了解标的物情况。

主要是：拍前准备、报名交保、参与竞拍、支付交割及保证金退回

（三）首次参拍注意事项

1）请仔细阅读竞买公告并实地看样，充分了解标的物实际情况，法院联系方式展示在标的物页面上；

2）如有贷款需求，建议开拍前3-5天联系银行确认贷款详细方案；

3）确定参加竞拍，务必确认已有淘宝和支付宝账号，且账号需完成实名认证； 点击查看：个人账号注册流程 企业账号注册流程

4）报名交保证金，建议您提前1-2天缴纳保证金，交保成功即是报名成功；

5）拍卖开始后方可出价，手机和电脑上均可出价，若报名成功不想出价也可以不出价，保证金不会因此被罚扣；

6）如您竞拍失败，保证金通常会原路退回，如您竞拍成功，保证金会自动转移到法院账户；请按照竞买公告中要求的方式支付尾款，然后再等法院通知或主动联系法院办理后续交割事宜。

PS.具体问题可自行到司法拍卖网上了解！

被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权拍卖被执行人房屋。 　　根据《民事诉讼法》第二百四十四条规定：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。

听上去你的房子是不是已经被法院查封了，我想应该是可以的，首先法院查封你的房子是为了让你执行法院文书，一般如果被执行人想通过自己把房产卖掉，经过协商，法院都会同意，在他们的监督下完成交易，同时保证法院的顺利执行；

过程中一定要与法院沟通好，保证你这边信息透明，千万不要有侥幸心理去瞒报实际房款！

诉讼程序包含了审判程序和执行程序。如果一方当事人未履行生效法律文书中确定的义务的，经另一方当事人的申请，人民法院的执行组织有权强制执行。如果执行的对象是房子的，一般要经过三个流程：查封、估价、拍卖。至于法院拍卖债务人的房子最多可以拍卖多少次，最低降价多少，我们来看看最高人民法院出台的司法解释是怎么规定的。

房产拍卖次数

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，拍卖被执行人的财产最多可以拍卖三次。对于第二次拍卖仍然流拍的不动产，人民法院可以作价交给申请执行人或者其他债权人抵债。申请执行人拒绝接受该不动产的，人民法院就会进行第三次拍卖。若第三次拍卖仍然不成功，法院就会发出变卖公告，公告发出后，没有买受人购买该房产且申请执行人也不接受该房产的，法院就会将该房产退还给被执行人。（2017年1月1日已经施行了《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，与网络司法拍卖规定不一致的，以网络司法拍卖的的规定为准）

房产拍卖价格（最低降价）

在拍卖开始前，人民法院会确定保留价，保留价一般按照评估价确定，没有进行评估的，就按照市场价格确定。第一次拍卖时，不得低于评估价或者市场价的80%，如果出现流拍，第二次拍卖时可以酌情降低保留价，但是降低的额度不得超过第一次保留价的20%。仍然流拍的，保留价降价的数额依然是不得超过第二次保留价的20%。如果最后走到变卖流程的话，变卖的价格不得低于评估价的二分之一。

结语：根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，法院拍卖债务人的房子有两次流拍的，可以依法在同一网络司法拍卖平台进行变卖。拍卖时，每次降价的数额不得超过前一次保留价的20%。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，变卖时，变卖的价格不得低于房产评估价的二分之一。

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