说清楚
完整描述纠纷焦点和具体问题
如果没有房产证是无法过户的。原因在于:到房地产交易管理部门申请过户,必须提供房产证,否则不会通过申请,其过户的要求也会因房产证的缺失而遭拒绝。二手房交易中,应遵循一般的流程,买卖双方要先形成合意,即达成一致意见,再办理过户。没有房产证的二手房是过不了户的,到房管局办不了手续。如果要买的话,会有风险。需要注意的是,如果只办理公证而不过户,对购房者来说也有巨大风险。因为在我国房地产法律法规中,买卖双方一旦发生纠纷,房产证是房屋所有权的第一证据,购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或转售,买房人的利益将无法保障。法律依据:《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
如果房产证没下来,手里有购房合同的话,可以分以下情况办理更名手续,具体如下:
1、未完成网签和备案的这时如果想完成购房合同更名相对简单,因为不涉及房管部门,仅相当于换一个人和开发商签合同而已,开发商一般都会同意。
2、已经完成网签并完成备案这种情况通常已经完成贷款手续,如果一定要办理更名,则需要购房者和开发商协商,征得开发商同意,撤销现有购房合同,并和新的购房者签约重新备案。需要注意的是,自2016年9月起,相关部门已经不再办理房产证及国土证,将房产证及国土证二证合一为不动产权属证书。
未取得房产证房子买卖:
1、刚刚交了首付款,但是还没有来办按揭这种情况房屋买卖的双方就可以直接去到开发商那里来办理合同的转让,就是需要跟开发商来商量好,跟买方要重新签订另外的一份购房合同,并且将老的购房合同及时收回即可。然后房屋买方将房子首付款支付给卖方就可以了。
2、正在还房贷,还没有交房
方式一:直接更名 卖方将银行的贷款还清;卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同;开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续;注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同,再到房管局重新备案。
方式二:双方约定等房产证下来再过户注意事项,如果遇到特殊情况一定要卖(买)没拿到房产证的房子,双方应对该房产进行详细了解,明确房产证何时能拿到,并约定适当的违约金标准,同时也要有心理准备。房价会有波动,买卖双方应约定违约金标准,以避免房价波动较大时,一方违约。
只要屋主以及房子的基本手续是齐全的,就算房产证没有下来,也同样可以进行更名。但其中也包括各种各样的情况,所以操作流程完全不一样,可以根据现实情况选择合适的方法。
所以,如果你说的“交易”是指过户,当然是需要有证才能过户,才能交易。
其次,你问的问题,实质可能是——没有房产证的房产能不能购买?
对于这个问题,要区分两种情况,一种是一直办不了房产证或很难办下房产证,一种是是时间未到暂时办不了房产证但最终可以办房产证。也就是,要辨别是根本不能办证,还是暂时没办证。
如果是前者,一般是违建房产,比如农民房、集资房、无法办理初始登记的房产等等,这类房产,由于没有办证,容易发生权属纠纷,风险较大,当然原则上不建议购入。
不过,作为一名负责任的律师,我也要告诉你,风险很大也不排除收益很大。
像深圳不少人花几十万甚至几万元买了没房产证的农民房,谁知这些房产后来遇到拆迁,开发商直接回迁给他们可以正常上市交易的市场商品房,可谓赚大了。当然,前提是,你能实际控制你买的房子,找村委盖章确认时没有人阻碍,再加上一点点运气。
如果是后者,则是能办证的房产,比如开发商还没有交楼或办证的期房,或者卖方一直忙暂时没有去办证,但是办证都没有任何障碍,只是时间问题。这一类的房产,当然是可以买卖的,只是你们签署的是预约性质的房产买卖合同,约定卖方必须在什么时候把证办妥,并且过户到你的名下。
当然,这类房产买卖,最大的风险是时间风险,时间不能太长,时间一长,房价涨了,业主拜拜了,房子被查封了,很多不确定性的事情发生的概率就会增大。
总结一下,对于违建的房产不能办证的房产,风险较大价格较低,如果你购买必须能够承受较大的风险。
对于暂时没有办证的房产,可以购买,但办证周期尽量不要拉得太长。
风险与利益,总是相伴相生。
我是专注房地产法律的骆训文律师,欢迎关注!
虽然没办房产证,但已经在房管局备案。所以想过户必须办理原产权人的名子。之后再正常过户。去公证处做公证,只能证明,原房主把房子转给你。到房管局,是不会直接给现在的授受方出证的。