二手房满几年可以买卖_没满2年的二手房怎么购买？

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房地产市场特别的复杂，在买房的时候，我们需要注意的问题也特别多。

而最近身边有一些朋友在问，没满两年的二手房怎么购买？

今天我们就一起来聊一聊，没满两年的二手房应该怎么购买，购买二手房需要注意哪些问题？

一，没满两年的二手房怎么购买？

房地产市场的复杂不仅仅来源于市场，而且还来源于房屋自身，更来源于它的交易过程。

与新房相比，二手房的市场更为的复杂，买房的时候购房者需要注意特别多的问题。

在二手房市场里面，我们常常遇到一些特殊的房源，比如没有满两年的二手房，很多购房的朋友不知道如何正确的购买。

实际上，没有满两年的二手房，在购买的时候也分为了两种情况，一起来看一看。

第1种情况，可以直接购买。

一般情况下，如果二手房没有满两年就上市交易或者购房者要买，就需要缴纳一笔额外的营业税。

这一笔营业税我们也通常把它称之为二手房的增值税，只有缴纳了增值税才能够过户。

也就是说二手房在交易的时候，如果没有满两年，需要购房者在过户之前缴纳房价总额5.6%的增值税。

换句话说，如果一套二手房没有满两年总价是100万，在交易的过程当中就需要缴纳5.6万的额外增值费用。

只有缴纳了这一笔额外的增值费用，才能够进行过户，才能够正常的进行交易。

第2种情况，不能直接购买。

这一轮去库存过后，很多城市都出现了楼市的限售政策，限售两年是最低的，有的城市甚至限售三年，限售五年。

换句话说，如果你购买的二手房处于限售期，没有满两年，哪怕缴纳了增值税也是不能够进行购买，不能够进行正常交易的。

这种情况就只有等到房子满两年过后才能够正常的交易，过户，进行正常的买卖。

一般情况下，我建议购房者远离这样的房屋，因为不能够到房管局进行过户，不能够备案就存在一定的风险，哪怕是有合同也会出现一定的纠纷，导致自己的经济损失。

……

是的，没有满两年的二手房在交易的时候，一般会出现这两种情况。

第一种在限售期外的可以缴纳增值税进行正常的交易买卖，第二种在限售期内的建议大家回避，远离购房风险。

毕竟，谁的钱都不是大风刮来的，谁赚钱也不太容易买房，一定要提高它的交易安全。

二，购买二手房需要注意哪些问题？

在第一大点，我们简单的归纳了一下，没满两年的二手房在购买过程当中出现的两种常见情况。

非常明确，如果二手房没有被限售，没满两年就会多出一笔庞大的中间费用。

实际上，在购买二手房的时候，我们还需要注意的问题特别多，并不只是单单的没有满两年这一件小事。

因此，我们一起来简单归纳一下，看看购买二手房需要注意哪些具体的问题，希望能够帮助你。

第1个注意问题，房子的安全性。

购买二手房和购买新房不一样，新房市场有开发商背书，二手房是面对单个的个体业主。

所以，在购买二手房的时候，首要任务就是确保房屋的安全性，保障房子处于安全可以正常交易的状态。

在购买二手房之前，一定要先确定业主是否诚心出售，房屋是否有抵押，是否存在债务，是否有产权纠纷，是不是凶宅等等。

只有确定房屋处于安全的状态，我们才能够放心的进行接下来的交易。

第2个注意问题，地段的选择。

购买二手房一定要选择那些地段相对成熟的区域，尤其是周边配套特别齐全的。

有条件的情况下，尽量购买一个城市最好的这一段最好的区域，因为周边的配套设施特别齐全，特别成熟，非常的方便。

在这里不仅有着更好的轨道交通配套，更好的医疗配套，更好的学区配套，更好的商业配套，甚至还有着这一个城市最集中的企业配套。

这样既保障了房屋在未来有更好的增值空间，也保障了自己平时生活出行和工作出行的便利。

第3个注意问题，楼龄的控制。

二手房市场更为的复杂，楼龄也不尽得相同，有的是5年，有的是10年，有的是20年，甚至更老的。

为了保证二手房的金融属性，为了保证它未来的贷款资格，在购买二手房的时候一定要控制好楼龄。

因为，大部分朋友买房都需要通过申请房贷来实现，如果银行不予批贷，那么二手房在未来再次出手的时候，流动性就会特别慢。

结合各个城市的贷款规则来看，楼龄一般在20年以上的二手房是不能批贷的，是只能全款购买的。

再结合我国数据统计，绝大部分家庭每5.2年会换房一次，会升级自己的住房一次。

那么，在购买二手房的时候，尽可能的将自己的房子楼龄控制在10年以内，再老也不要超过15年。

……

是的，购买二手房的时候还需要注意这样的一些问题。

当然了，买房是大事儿，其实还需要注意其他方方面面的问题，比如小区体量的控制，物业的控制，以及户型的控制，采光的控制，甚至是面积段的控制。

在购买的时候你控制的因素越多，你买到的二手房就会越优质，在市场上的竞争力就会越好。

三，小结

总的来说，即便是处于限售期外，没有满两年的二手房，在购买的时候也需要缴纳一笔额外的增值税。

有时间的朋友可以多看房，尽量去购买那些满两年的二手房，节约一笔中间费用的支出。

最后，要特别提醒广大的购房朋友，一定要正确的看待我国的房地产市场，千万不要受市场情绪影响。

我国楼市的黄金10年已经离我们渐行渐远，未来的房地产市场会开始分化，甚至分化的越来越严重。

闭着眼睛随便买房都能够赚钱的年代已经远去，在未来只有优质的房产才能够赢得更好的增值空间，才能够赢得更好的市场价值。

不管是购买新房还是二手房，一定要买对，千万不要买错，毕竟随着收入的提高，我们都会将房屋卖出去，换取更好的住房环境。

我是@重庆地产视野 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

不能完全保障自己的权益！在未过户之前房子产权人还是属于卖方，

1、分清楚房产证是限售之前领的证，还是限售之后领的证？

先搞清楚房子产权未满两年被限售不可以交易？还是想避税通过等满两年过户的办法来实施？若是该房产被限售了，不可以上市交易，即该处房产在未过户之前，房屋产权人还是属于卖方；若是想等证满两年避税再过户，则需要注意其中的风险。

2、现实中的操作方法也仅仅是把风险降低话，而并不能完全规避风险。

现实中常用的方式有房产公证，买卖双方签定协议，如：卖家拿走多少钱，剩下的等证过户后结清，最多就在加一份20年期的租赁合同。但这些远远还是不能完全保障到买方的利益，其中如：卖家违约，卖家债务纠纷，卖家失联，卖家死亡，卖家不配合过户，卖家要求加价等等，都是有可能发生的。

3、房地产政策的变动，具有不确定的因素，更不能完全保障自己的权益。

房地产政策的变动谁都没办法去预测，例如：在限购之前买进的无证的房产，现在名下多套房子，被限购了，那么就是之前购买无证的房产，现在也不能过户都自己的名下，还需符合购房条件。后期不确定的政策因素，也是无法保障自身权益的因素之一。

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看位置，别管房龄

购买的二手房过户后需要多长时间才可以再次出售，这要根据不同的城市来分析，很多城市的规定是不一样的，比如北京规定是不动产权证满三年才可以出售，南京、长沙、珠海、惠州等城市，不动产权证也都是满三年后才可以出售。我是重庆的，重庆的不动产权证是必须满两年才可以出售，其他很多城市也都是限制了出售的时间。

你可以在网上查询一下，来了解目前限售的城市有哪些。如果你所在的城市不在限售的城市，那你取得不动产权证后，没有时间限制都可以出售。但是，在出售的时候，可能缴纳的税费要高很多，比如增值税。

关于政府限制出售的时间的问题，这里谈谈我的观点。

房住不炒

到目前为止，房住不炒是全国上下都达成的一个共识，社会何和府必须限制一些人买房不以居住为目的，而是以购房投资短期炒作谋取利益为目的的投资人。

这些人购买的住宅，今天买过来后放一段时间，通过某种手段让房价上涨一部分，达到上涨的目的后，再出售手中的房子，以达到获取利益的目的。有的职业炒房人，手上有几十套或者几百套的住宅，所谓的A8、A9、A10各位知道是什么意思？

现在的规定是，你购买的房，在取得不动产产权证两年到三年后你才能出售，这就限制了投资人短期炒作房产价格，扰乱社会经济的行为，让住房回归到理性的居住的目的。

不要走捷径

政府规定的要满多少年才能出售你手上的房产，你必须遵守这个规定，不要找什么熟人走什么捷径去解决这个问题。我的身边就出现过一个案例，不动产权证不满两年找到快捷方法过户后，就遇到大的麻烦，不但双方当事人遭遇麻烦，而且经纪人承担连带责任。

节省税费

按照政府的要求。不懂产权证满几年后再过户，你会节约增值税和个人所得税。大家知道增值税的税率是5.6%，过户的100万房子，要节约5.6万的税费，这个税率还是比较高的，节约了增值税也就节约了购房人的购房成本，何乐而不为呢？

怎么解决要急需用钱的问题

有些做生意、开公司或者突然的家庭变故急需用钱而购买的房产又不能出售，怎么来解决呢？这个办法最好是做银行抵押，你把持有的房产抵押给银行，也能贷款出来，也能解决你急需用钱的困境。

如果你的房产是按揭，无法做抵押，那你可以选择有些银行可以做装修贷款，这个装修抵押贷款一般的是当地的中小机构银行，或者像平安银行就有这项贷款产品。

来点总结

大家记住房住不炒的现状，满两年后过户你就耐心的等待两年再过户；满三年过户的，你就耐心的等待三年，其实时间过的很快的，两年三年时间不太长。

你看你所在的城市，是不是限制出售的城市，如果不是限制出售的城市，买过来后你觉得合适的时间，合适的价格，只要能达到你的目标你什么时间出售都是可以的。

当然，这是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见；也可以点击关注，方便以后交流这类似的问题。

卖房实在是难，难，难，太难了。

我有一套房子，卖了三年了，到现在还没卖出去呢。

贝壳网的均价13000元一平米，我从12500降到12000，又12000降到11000，现在好了，直接挂价10000一平米，就这个价格，都降30%了，也没什么人看房子，我估计，短时间还是卖不出去。

这套房子，肯定是亏钱了。

这要房子是我一六年房价最高的时候拿下来的，那时候到手就卖的话，还能赚个二三十万，我觉得赚少了，就没卖，现在算是砸手里了哦。

我炒房也炒房十几年了，这一套房子是唯一一套亏本的房子。

我分析了一下原因。

第一，贪心不足。

第二，楼市现状已变，不能随便买房了，随便买房就可能会亏钱。

第三，这套房子本身就存在问题，这房子属于老破旧，交通也不方便，小区环境更不用说，也是比较差的，在楼市很好的时候，肯定也是能赚到钱的，但是，在楼市低迷的时候，就是无价又无市了。

第四，现阶段，大多数的居民都已经负债过好了，房价也太高了。

第五，房屋总数也太多了。

第六，刚性需求越来越少了，说白了，就是买房人越来越少了，未来买房的人，大部分都是改善型的了，改善型购房的人，对房子的品质要求是比较高的。

所以说，我个人是非常反对买老破旧房子的。

吃一堑长一智，各位，记住了，老破旧的房子未来是什么市场的，别买了。