回迁房是大产权还是小产权_回迁房算小产权房吗？

笔者曾负责过一个拆迁项目的还建农房修建工作，特结合工作实际作答复，本答复的核心观点如下：

1. 农村回迁房不管其土地的用地性质如何，都应能办理产权登记。

2. 农村回迁房主要以集体建设用地性质的房屋为主，既不能作为小权产房，也不是商品房，可以在市场上自由交易。

一、关于农村回迁房的用地性质及房屋产权办理的问题

回迁房主要是以配套农房拆迁的安置房为主，说得更直白点就是大家说的拆迁的还建房，只是这种拆迁还建房规划建设在农村，没有修建在城市规划区。

就实际来说，规划修建在农村的还建房根据其用地性质来分，主要分为集体建设用地、国有建设用地，其中又以集体建设用地为主（国有建设用地指标有限，且往往会布局在城市规划区，建成后就是限价商品房）。

这种修建在农村的还建房，就修建实施的情况来分，又可分为集体建设、自行建设；就修建的规模来说，又可分为集中建房、分散建房两种形式。

既然是配套于农房拆迁的安置房，这些房屋不管其用地性质如何，都能办理房屋产权证，只要修建在集体建设用地上的是农房（其产权人须为农村户口人员），修建在国有建设用地上的为商品房（其产权人不受户口的限制）。

二、关于农村回迁房转让交易的问题

这个问题拆迁群众比较关心，从某种程度上讲这其实是房屋价值的一种体现。

（一）修建在集体建设用地上的房屋：还建农房。不能作小权产房，也不是商品房，不能在市场上自由交易。对购买对象的限制条件主要有：

1. 还建农房所在村的农村户口人员；
   

2. 符合“一户一宅”要求；

3. 房屋完成初始登记一定年限内才能转让过户。

（二）修建在国有建设用地上的房屋：限价商品房。转让交易相对较自由，对购买者没有限制，只对产权初始登记后转让过户的时间有限制，各地规定的年限不一致。

很高兴能回答你的提问！

首先明确棚改房是正规大产权房子，下面详细说下。

棚改房：

一般城市市区拆迁区域，加上近几年，拆迁盖新房，由于种种原因，一般开发商都会走棚户区改造（这里走棚户区，政府是给资金支持的，所以开发商有的也乐意去拆这种所谓的城中村回迁房）为了加快建设进度棚改房一般先建后补手续，手续批的还是挺快的，（根据当地政策）截止到2020年国家暂停棚户区改造规划项目，棚改房分到的房子都是大产权的，因为开发商拿地是一起拿的，不会就这一栋楼不拿，或者这两栋楼不拿，证件都是没有问题，都是走的招拍挂拿地手续。

棚改房容易和小产权房混为一体，他们是有明显区别的，小产权房，说的是在集体土地上没有走任何报批手续，而私自建起的小区，更何谈土地出让金了，小产权房建设规划都是不合法的，当然买了，更不可能下房产证，交易更是行不通。所以千万不能买小产权房，买房时一定要看五证，五证齐全买的放心，住的安心。

望以上回答能帮助到您！

作为在地产界工作了N年的小白，操作的项目也有好几个了。对于深圳市场来说，每一个旧改项目都会有回迁房的。不管是高端项目还是中低端项目，比如南山的华润城， 坂田的大族云峰，碧桂园荣汇，再到坪山正在建的大盘财富城等等。这些都是有回迁房的。但是现在很多购房者一直认为回迁房就是小产权房的，其实回迁房不是小产权房，下面小编就从以下几个方面说说两者的区别：

一、从性质方面看

回迁房是商品房，和我们在市场上卖的一手新房是一样的；小产权房是村委统建的，不是商品房的。

二、从定义上面看

小产权房是在农村集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。

回迁房是指在政府规划的方案下，取得合法的土地上，因开发商合法征收原住民的土地，按协议合同还给原住民的商品房。

三、从交易保障层面来看

回迁房是合法的，是开发商在取得五证的情况下合法建设的，也是有房产证的，但是一般房产证要比同楼盘商品房晚办，因为开发商要先卖商品房先办商品房的房产证。然而小产权房是不合法的，属于村委统建的，没有房产证，一般都是和村委做签合同做公证的。所以在交易保障方面比较低。

所以总的来说，购房者在买房的时候还是要选择正规的商品房，当然也可以买回迁房，但是同小区的商品房和回迁房来说，回迁房在设计、采光或者密度等方面是要比商品房差的，住起来是没有商品房舒服的。然而对小产权来说，购房者最好不要去购买，除非你能搞定村委，因为没有房产证是有很大风险的。

以上仅为个人观点，仅供参考！

感谢邀请！

您的这个问题有些笼统，在这里我仅就城镇棚改回迁房予以回答。首先依据现有土地法、规划法和棚改政策，未取得国有建设用地使用权的土地和规划方案未通过是不能取得工程施工许可证的，但棚改项目存在有的地方政府为了完成棚改任务和及时解决回迁户住居问题，采取了经集体研究决定边建边完善手续的策略予以了先行建设，产生了房子以回迁，产证未办理的情况。不管是哪种情况，只要是纳入了地方城镇棚改计划的项目，都应该是会有产权的。其他情况就另当别论，您要了解清楚具体情况，区别对待。

回迁房算小产权房吗？

回迁房所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。回迁房房主依法办理了房产证的，一般是可以交易的。另外回迁房房主没有办理房产证只有回迁协议的，如果交易是有风险的。

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【一】回迁房，根据征收土地类型的不同，一共分为两种产权

第1种是征收的集体土地，也就是农村用地或者宅基地等等的这种集体产权。

因为它只有一个大的房产证，可能写的是村集体的名字，而没有针对每一户的小的房产证，所以它是没有产权的，或者类似于小产权房的这么一套房屋，所以它是不能够正常的买卖或者交易。

第2种就是棚户区改造或者拆迁补偿等等的个人产权，这种情况征收的土地建出来的回迁房，是可以进行正常买卖的，但是这种房屋买卖会有一个问题，就是它的房产证办理周期非常的长，有的时候房屋建成三年以后，甚至于房产证都没有办下来，这都是特别常见的情形。

【二】回迁房可以买卖吗？应注意什么？

针对回迁房可以买卖的情况，我们要做哪些特殊的约定呢？

首先如果回迁的房屋是有房产证的，那跟正常商品房一样进行买卖就可以了。

那如果是没有办下来房产证的房，也是可以买卖的，照样可以签订房屋买卖合同，

但同时要约定好，如果房产证办下来了，多长时间内可以进行过户手续。办理过户同时要约定违约金的责任，因为业主很有可能在这段时间房价大涨，或者怎么样的情况，造成业主的主动的违约，那么就要给业主上一个紧箍咒，或者说加大他违约的责任，比如说赔偿房屋总价30%的违约金，同时还要支付房屋差价的损失等等，这样的条款来约束业主履行合同。

【三】回迁房和商品房有什么不同呢？

首先第1点

回迁房和商品房比多了一个费用，也就是回迁房在首次交易的时候，要额外支付房屋总价3%的土地出让金，商品房的交易则没有这项费用。

第2点

回迁房和商品房不同的区别在于，回迁房有的房屋是没有产权证的，即使它可以交易。它也是不能办理按揭贷款，公积金贷款这些贷款的，而商品房可以随时办理贷款，如果是有房产证的回迁房的话，也是可以办理这些贷款的。

第3点

就是商品房和回迁房的品质，包括物业水平都是有一定差距…虽然这个体现不到房屋鉴定或者这个价格鉴定上，但是实际上大家都认同回迁房的质量，可能要比商品房要差一些。

农村回迁房是小产权。

大产权房是指拥有全部产权的房屋。

根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定：凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交。按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。小产权房又称乡产房、村产房、使用权房。按国家相关规定，房屋产权证当由房管部门统一发放，是包括产权使用证和国有土地使用权的完全产权。而小产权，则由乡镇府或村委会盖章证明其权属，只包括房产使用权而不包含国有土地使用权的不完全产权。如果有土地证的回迁房是有大产权的。