做房地产的基本流程_做房地产的流程？

一，申请竞拍土地

二，招标建筑单位进行建房

三，参加验收

四，验收过关销售，有些是在建中就开始销售

房地产销售分座销和行销，座销就是坐在售楼处等客户来访或来电，之后约过来谈判！这种往往是开发商自己的销售部！现在很多一手楼房的销售都是代理公司做的，比如北京现在业内著名的代理公司华美，标点等等代理公司！是专门负责房地产销售公司，这些公司的销售模式大多数是行销！销售手段相当高超…！流程基本都是接电话约客户来访（也有自然来访的），和客户谈判（这也是最重要的环节）下定金，签合同，帮助客户办贷款手续，再就是拿佣金了！

你考核过关没？开始正式的接客户没有？如果正式的开始接客户了，首先你要清楚销售流程、在整个销售过程中，你作为引导者、思路不要乱、要有自己的节奏

通过摸底知道客户的需求、然后推房源、房产销售有九大步骤，不一定按照九个顺序按部就班，但是每个环节都要涉及

一定要对自己的项目充分的了解】这样你才能坐怀不乱

非一朝一夕的事，每个人的有每个人的销售方式和套路、而且分男女性格、各有不同、适合我的未必适合你，你拥有的我也未必学得来

总之不要灰心，有不明白的随时沟通

题主，你好！

想成为房地产商，并不复杂，但要成为一个合格的房地产商，学问就大了，根据我在房地产行业20多年的工作经历，谈谈我的看法。

第一、注册房地产公司。按照房地产经营范围，办理营业执照。

第二、拿地。参加政府组织的土地出让活动，一般是参与招拍挂，通过公开举牌或者竞价方式获得开发的土地权，签订土地出让合同，缴纳土地出让金和相关税、费，获得不动产权证。

第三、有了土地，按照合同约定规划条件，委托设计单位做总平面方案设计，报规划部门同意后，办理开发手续，包括建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证，选定施工单位，签订合同后，项目就可以开工建设。

第四、按照政府规定，办理预售许可证，向政府报备房价，开始销售。

第五、待房子建完，达到交房标准，经过政府部门验收后，就可以向业主交房了。

第六、业主入住后的物业管理不可轻视，在这里不作阐述。

以上就是开发房地产项目基本程序，也是房地产商应该要做的工作。要做成功一个项目，必须具备专业能力、资金、管理、人才，才可以成为一个合格的房地产商。

当然，成为房地产商，还要有博大的胸怀，有社会责任感，有严谨的工作态度，有为社会做出更大贡献的责任担当，从房地产商上升到房地产企业家，是一个相当长的自我升华的过程。

带您一起去看房，谢谢关注！

（一）房地产开发公司的准备工作  在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院进行可行性研究并制作报告书，应附有详细的设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

（二）行政审批部分  根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政审批程序一般共分六个阶段： （1）选址定点    ① 计委审查可行性研究报告和进行项目立项。  ② 国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。③ 建委办理投资开发项目建设条件意见书。  ④ 环保局办理生产性项目环保意见书。  ⑤ 文化局，地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。⑥ 规划部门办理项目选址意见书。  （2）规划总图审查及制定规划设计条件    ① 人防办进行人防工程建设布局审查。② 国土资源局办理土地预审。③ 公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。  ④ 规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。  ⑤ 规划部门确定建设工程规划设计条件。（3）初步设计及施工图审查       ① 规划部门对初步设计的规划要求进行审查。② 消防局对初步设计的消防设计进行审查。③ 交警支队对初步设计的交通条件进行审查。④ 人防办对初步设计的人防条件进行审查。⑤ 国土资源局进行用地预审。  ⑥ 市政部门、环保局、地震局、卫生局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。⑦ 建委下发初步设计审批，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。  ⑧ 建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。  ⑨ 建委根据施工图设计单位审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查书》。  （4）规划报建图审查     ① 公安消防支队进行消防设计审查。② 人防办进行消防设计审查。  ③ 建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分相关专业内容和范围进行审查。④ 规划部门对变更部分规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》。  （5） 施工报建阶段 ① 建设单位办理施工报建登记。② 建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标规定确定施工队伍，非招标类工程直接发包。并取得中标通知书。  ③  建委组织职能部门对开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。（6）建设工程竣工综合备案 由房地产管理部门办理预售登记，《核发商品房预售许可证》。

前期：

1、前期拿地、土地转让要做的事情

2、拿地后规划设计的报规流程

3、报规通过后报建流程

中期：

1、营销、广告、品牌推广

后期：

1、交房流程

2、物管公司入驻的工作

问题一：房地产项目开工前，主要拿到什么证件？首先你一个房地产项目，必须有合理合法的土地来源，就必须在缴纳土地款后向国土局办理《国有土地使用证》同时向发改委申领《xx项目发改委批文》，其次你要向规划局申请《建设用地规划许可证》，同时在同一部门申请《建设工程规划许可证》，也就是俗称的报建。最后就是建设局申请《建设工程施工许可证》，这样就算前期所有流程都走完了。可以开工了。问题二：开工过程中要拿到什么证件？目前也存在一些开发商在有《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》后就开工的，边开工变申请《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，这种形式存在一定的风险，但如果与政府关系好，问题则不大。最后是项目造到一定进度的时候（全国各地标准不同），申请《预售许可证》这时候就可以正式开始卖了。一些地方也有在没有办理《预售证》的时候就开始卖了，交付定金，这种卖楼花的方式不太合理。

作为一名房地产开发企业的管理者，我了解到的运作流程如下:

1、拿地(国家出让的方式:挂牌、协议出让、招标、拍卖)。目前我管理的两个地块均是通过协议出让方式取得的。

2、开发手续合法化(即前期手续，行业话:跑前期、跑断腿。涉及到的政府部门有:规委、发改委、国土局、人防局、消防局、环保局、交通委、文物局、建委)

目的是取得四证:不动产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证。

3、开工建设(涉及专业:土建、机电、智能化、消防、人防、泛光照明、精装、景观等)

4、规划验收

5、竣工验收

6、对于住宅:出了正负零，即可申请预售许可证，和业主签订购房合同。对于公建，一般建设过程中就可以招商，但竣工验收后，才能确定企业入驻的精确时间。

总结:以上只是流程，具体建设过程中会存在错综复杂的问题，运作的结果就是开发商利益最大化。