购房协议有法律效力吗_协议买房有法律效力吗？

首先要解读“购房协议”这四个字的意思，也可以说是在法律上的功能，“购房”这两个字自然不用解释，它是一种行为，所以关键是“协议”这两个字，首先协议的意识是：协商，商议，也就是说如果真的出问题了，在法律上法官也是首先主张双方或者三方协商，其实一般这种协议都会有个“补充协议”，补充协议的目的就是保证今后出问题能有更多的点儿去双方协商，所以严格来说协议的法律效力打折会很多，如果真的必须签约协议，那么一定要有补充协议最好。

购房合同就不一样了，里面的每个字包括标点符号都是手法律保护的，购房合同是房管局在审查通过后才会给你备案的，另外每个合同都有相应的编号，这个是做不了假的，另外你再签约购房合同时会针对双方各自的违约责任，第一处理方案绝对是：向当地某某法院起诉，所以购房合同的法律效力要比购房一些大很多，另外在处理纠纷的时候第一诉讼公力是不一样。

希望我的回答能帮到你

房产证和购房合同那个有法律效力？我的回答是都有法律效力，只是房产证更直接的能证明你的房产权益。合同的效力往往需要法律的认定与执行。

非著名胡见荣律师专注房产纠纷实务，由我来给你最接地气的解答。

首先，房子作为不动产，权属登记证书具有对外公示的效力。也就是说房产证是证明房产所有人的强有力的证明，任何人看到本人持有房产证，都有充分的理由相信这就是他的房子。

如果合伙买房登记在朋友名下，会有很大的风险。第一，你的朋友甚至可以不经过你的同意单方自行处置该房产；第二，房产登记在你朋友名下，他若与他人发生经济纠纷，第三人通过不动产查询，完全可以对他名下的这套房产采取查封保全措施；第三，有可能与他的配偶、父母、子女之间产生争议，例如他突发意外发生财产继承时。等等

双方间签订协议，只能在你们双方内部之间产生效力，一般情况下，第三人不可能知道你们合伙买房的事实，私下的协议约定还是不能对抗不动产证书的公示效力。只要相关第三人是不知内情的善意第三人，你就难以用内部协议来对抗。

既然是合伙买房，一般情况下会各自出资多少钱共同购买，我建议双方间根据出资比例，对房产可以办理按分共有的共有证。

如果实在不能办理共有证的，再考虑双方签订内部协议，协议更应该注重如何防范以上风险以及万一出现上述风险如何保障自己利益。

不存在《合同法》合同无效的情形外，具有法律约束力。以下几种情况的买房协议无效：

1.房地产分离出卖；

2.产权未登记过户；

3.产权主体有问题；

4.侵犯优先购买权；

5.单位违反规定购房；

6.价格欺诈，显失公平；

7.非法转让。

【法律依据】

《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

私人签订的购房合同具有法律效力，需要满足以下条件：

一、签订购房合同的行为人应该具有相应的民事行为能力；

二、购房合同内容为双方真实意图的表达；

三、购房合同不违反法律和社会公共利益。

对于这个问题，关键是要看夫妻一方到底是要买房还是要卖房？因为题目当中只是说夫妻一方签订房屋买卖合同，而签订房屋买卖合同既有可能是买房也可能是卖房，而买房和卖房作为夫妻一方而言，能单独做主的权利是不一样的。

比如，如果夫妻一方背着另一方私自购得了一套房产，那么通常这种情况下，不论他动用的是夫妻一方个人财产还是共同财产，一般情况下，另一方配偶不会持异议，因为一般来说，买房不会对夫妻双方的共同财产造成什么损失，即便一方是对外借债，或者是用共同财产所购买的，但所购买的房屋依然是属于夫妻共同财产，所以这种情况下，一方可以自行做主，也不会认定为无效。

但是如果一方是擅自出售房产，那就要另当别论了，首先要看夫妻一方出售的房产是否属于夫妻共同财产？如果是夫妻共同财产，原则上必须要征得另一方的同意，因为该房产不是属于一个人的，应当是双方的，所以在处分的时候应当双方协商一致，在另一方不知晓的时候擅自处分属于侵犯了另一方的合法权益，假如另一方追究下来，是可以要求确认该房屋买卖合同无效的。

但是如果房屋买卖合同被确认为无效，而使买房人遭受损失，那么需要看具体的情况，看看是否可以追究夫妻乙方的违约责任，或者看看买房人是否属于善意取得，能够获得该房屋的产权，这个需要看具体的情况，不能一概而论。

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没有房产证的房子再次转让，买卖双方签订的购房合同是否有效？这是一个相当普遍的问题。由于商品房销售实行预售制，加上各种原因，可能导致已交付的房屋长时间无法办理房屋权属证书，几年甚至十几年办不了证的都有。但是，这样的房产交易又大量的存在。对待这类房屋买卖合同的有效性问题，要有所区分，如果是小产权房，根本办不了证的，房屋买卖合同就属于无效合同。如果是商品房，签订房屋买卖合同时，尚未取得房屋权属证书，这样的合同是有效的。

认定未取得房屋权属证书的房屋交易合同有效性的法律依据

购房合同有效性主要是根据《合同法》和最高人民法院的司法解释来认定。

1、根据《合同法》第五十二条规定，合同无效的法定情形有以下几种：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段而订立的损害国家利益的合同。

（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同。

（三）以合法形式掩盖非法目的的合同。

（四）损害社会公共利益的合同。

（五）违反法律、行政法规的强制性规定的合同。

也就是说，只有符合上述五种情形的合同才能认定为无效合同。对于题主所说的情况，排除前四种情形，合同是否有效取决于购房合同是否违反了法律、行政法规的强制性规定。

根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十四条进一步明确，上述条款中所说的“强制性规定”指的是效力性强制规定，而非管理性强制性规定。

而《城市房地产管理法》第三十八条规定不得转让房屋的第（六）项为“未依法登记领取权属证书的”。这里使用的是“不得”，根据法院实际判例，一般认定此条款不属于效力性强制性规定，而是管理性强制性规定。

由此可知，未取得房产证的房屋的交易合同，不属于《合同法》规定的无效合同法定情形的第（五）项，所以，应当认定为有效合同。

2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

这就是说，无论是买方，还是卖方，都不能以卖方在出售房屋时没有取得房产证为由，主张合同无效。

现实中，有很多这样的案例，卖方将未取得房产证的房子卖出，几年后房产证办下来了，但是，由于房价大幅上涨，卖方反悔不认账，主张合同无效。上述司法解释明确了合同的有效性。这也就排除了卖方为了偿债而不承认合同有效性的问题。

房子被查封后，买方应该如何维权？

根据《物权法》的规定，物权以登记发生效力，未经登记不发生效力。因此，尽管你已经支付了购房全款，但是，由于没有房产证无法办理过户登记，还不能证明房子属于你。也就是说，从法律角度来讲，房产仍属于原房主的财产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，法院可以查封该房产作为原房主的执行财产。

然而，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

通俗点说就是，只要题主全部满足上述四个条件，就可以向人民法院申请执行异议，请求对案涉房屋排除执行。由于题主已经支付了全部价款，且购房合同合法有效，而未办理过户手续的原因是由于卖方未取得房产证，并非由于题主的原因。这三个条件满足了，剩下的关键在于第（二）项。也就是要看题主是否已经实际占有了案涉房屋。如果房屋已经交付给题主，那么根据上述司法解释，题主就可以向执行法院申请执行异议，并有希望将案涉房屋排除执行。相反，如果房屋尚未交付给题主，即使你向执行法院申请执行异议，也无法获得法院支持。

上述推理是假设卖方是直接购买的新建商品房，开发商未办理房产证。如果原房主并非直接由开发商手里买的一手房，而是经过了转手，那么情况就要复杂的多，维权也将变得相当困难。

协议买房是没有法律効力的，遇到反悔，爭执争议就很难办了。