物业纠纷为什么都是物业赢_什么样的证据才能和物业打赢？

谢邀！

物业与业主之间的矛盾并非现在才有，自从有业委会之后，就暴露出很多问题，主要是源于制度而产生的问题。

首先要明确的是物业是代为业主行使其权利，这种代为行使却成为业主们最大的阻碍，譬如：如果换一个物业，对于业主而言就比较麻烦，从召开会议到最后的决议，物业都可能在各个环节上查收，最后结果往往是无疾而终。

其次，一切皆为“利”，物业公司是以利益为先，所以，经常会碰到“物业的广告收入不透明，导致巨额的利益被物业瓜分、物业乱收费”等等情形，大多数物业与业主之间是因为利而发生的矛盾，而这种矛盾通常都会发生各种各样的冲突，那么，“横行霸道”也就不奇怪了。

最后，制定中存在一定的问题，从签订房屋买卖合同开始，业主被迫选择物业，即“物业前期服务合同”，而此类合同的年限一般比较长，再业主们还没有收房时，就选定的了，很难判断物业服务的好与坏，更重要的是，一般情况物业都是与开发商存在各种利益关系，所以，被指定也就埋下了“此类情形”的种子。再从物业服务及更换物业等角度说，其中涉及物业的根本利益，常见的停车乱收费、服务不到位等情形屡见不鲜，业主相对而言是弱势群体，又因为业主们通常都是被动的维权，缺乏组织经验，在此过程中，通常是一路波折，以失败告终，正是这种结果，会让更多的业主退缩，“横行霸道”只不过是其表现而行而已。

10余年房产、拆迁纠纷诉讼经验，为您出谋划策！我们会不定期更新房产、拆迁文章，您可点击房产律师夏广域头像，关注后发私信（仅限手机账户）详询！

物业就是为业主服务的，就这一点，业主就认为我需要什么，物业就要给我提供。所以说容易产生矛盾。

物业一般都是承包商做的，有的是开发商自己的物业。不管是开发商还是承包商，但是具体的服务者一般都是外聘的，正常的体制内员工很少。

开发商自己的物业还好一点，先管理后利益，管理会很严谨，业主的需求会根据轻重做工作的，就看员工的素质了，但是也有物业不做事的，矛盾就是物业管理不妥当，才会和业主产生矛盾，如果员工的素质不是太好，那业主也是会受委屈的。

承包商是先利益后管理，业主出现问题的时候，物业会根据轻重处理的，如果是服务大于利益，那物业会处理的不会太妥了，那样的话，业主肯定就不满意，矛盾就出来了。

反正是不管怎样，物业费决定服务的好坏，物业费高的小区服务质量一般都会好一点，反之就差一点。

业主的各种需求，如果是正常的，物业就应该服务到位，但是一般物业的员工的工资不太高，工作又很繁琐，所以业主的需求很多都不是按时去做，那样的话，矛盾就出来了，业主就对物业100个不满意了，业主就说我提供了资金，你一定要给我服务好一点，所以说产生矛盾的时候，一般是业主比较口气硬一点，但是物业也是一肚子委屈，本来这项工作，就不是机械化的，不是说到就到的，如果物业晚到了，矛盾就来了，如果表面上不说什么，但是有的就会在业主群里发表意见了，所以说物业很难做。

整体上说，物业有待于提高管理，不是说每一个业主的需求让物业都完美地去做，但是至少能大家公认物业还行，那这个物业就已经做到完美了，

业主也应该多体谅一下物业，尽量事情商量着解决，不矛盾话，因为还有长久共事下去的。

因为物业和业主，是服务和被服务的关系，服务行业各式各样，都不是很好做的。

物业应该提高服务管理，才会让矛盾少一点。

很肯定的说，如果是单个业主和物业打物业费官司，基本上百分之九十以上是业主输。毕竟很多事情国情和相关政策在那里摆着呢，一个普通业主是无法代表全小区业主打公益官司的。作为单个业主，很多公共证据在你的物业费官司中是不成立的。

1.表面看，物业公司和业主之间是有《前期物业管理合同》来约束双方的行为的。可是，全国又有多少物业公司真正按照《物业管理条例》和《前期物业管理合同》来执行了？现在的证据是不实地调查的，都是双方相互质证，对方不同意，基本你的证据就没有用。

2.实际上，物业公司的服务应该说是做了一点，但是肯定没按照合同约定做到位，都是打了不止一点半点的折扣。可是，只要物业做了公共垃圾清理，绿化哪怕就是过年弄一次，门岗只要有人坐着睡觉，那么你就不能说物业公司做的不到位。因为，这一块没有一个具体的质和量的衡量。法院不会认可业主的说法，也没有法律规定物业该一个月做几次卫生。

那么业主是不是一点办法都没有呢？有，但是比较难，也是最危险的。

1.比如说家里的大梁裂缝，严重影响业主生命安全。而且在跟物业打官司期间，依然没有修复的，或者业主为了安全自行修复，但是已经和物业多次交涉，物业拒绝进行维修的，不过要记得拍照留存维修前后的照片，并留存相关票据作为索赔依据。一般来说，这样的情况是可以免交三年物业费的。但是不可能以后一直不交。这是笔者以前看到过的案例。

2.公共部分在这个情况下，业主可以拒缴物业费。比如门头上外墙脱落，很大一块悬而未掉，业主出门都需要带着头盔，严重威胁业主生命安全，物业拒绝处理危险。或者是必经的公共道路被人为破坏，而物业拒绝维修，导致业主正常生活受到严重影响的。一般只有严重威胁业主生命安全或者严重影响业主生活的情况下才可以。

3.由于房屋质量问题造成业主家里的装饰装潢腐蚀，而且已经过了保质期，经相关质量监督部门断定属于质量问题的，通报物业后，物业不做任何处理。虽然这个是可以动用维修基金的，但是物业如果不做积极处理，那就是物业的过错。

4.百分之五十以上业主共同起诉物业，并提供物业不作为的证据图片资料和相关物业不作为的录音录像。一般来说，小区一半以上业主的意见是法院必须认可的多数意见。

作为小业主来说，真的想和物业动真格的，还是发动全体业主支持，尽快成立业主委员会，只有业主委员会才是小区唯一能够代表业主的法定组织。对于那些说业委会黑的人，请你闭上臭嘴，用你的实际行动去支持去投票选举你认为合适的业委会人选，并行使业主的监督权力！

如果认同作者观点请赞并关注，我们会有更多的共鸣。

1990年代，我就做个物业公司的律师，处理的就是业主不交物业费和暖气费的事情。

业主为什么不交物业费，因为那时交物业费是个新鲜事，1990年代之前在城市里大多是公有房屋，房租不过几块钱，哪有什么物业费。后来住进商品房，有许多人不是自愿的，因为旧房拆迁才住进商品房，交物业费根本没思想准备，而且当时收入低，几百块的物业费也是钱。现在一些不交物业费的人仍是二十年前的心态。

再就是，一些物业公司服务确实存在问题。因为物业公司服务存在问题，许多人不交物业费，这又导致物业服务水平下降。双方就这样恶性循环。

说到不交物业费的案件，物业公司的证据是现成。业主说物业公司服务有问题，往往很难提供证据。为了不交一年一、两千的物业费，业主要搜集法院认可的证据，费的精力可就大了去了。所以基本上没有业主真的去认真搜集物业公司服务不到位的证据。

如果你起诉物业公司服务不到位，赢了，街坊邻居搭便车，输了，你自己花钱受累。所以，很少有人会主动起诉物业公司。

再说委托律师，不交物业费这种案件，律师肯定不会免费代理，但几千块钱的争议额律师费也没法收，而且十有八九业主会败诉。所以也怨不得律师不帮你。

那么，能不能由业主委员会出面组织，帮助业主维权？凡是经历过的，都知道国人自组织能力极差。有时你想把五个人组织起来都很难。

以上就是现实。我们做律师的，权利被侵害的情况也多得是，除非想搞个一鸣惊人，大多数情况下，我们也只能来句TMD，我们也要考虑做事的成本和结果。

理想很丰满，现实太骨感。

物业大多带有黑社会色彩，而且肯花钱。业主大都不够团结，容易被收买！

题主所述并非完全属实,从实践来看,诉讼清欠仍然是物业公司追索物业费最主要的手段。

各地法院受理的物业服务纠纷案件中，物业公司追讨物业费的案例均呈连年增加的趋势。

当然，除法律诉讼外，物业公司也有一些其他的“办法和手段”，例如：

一、水、电、热捆绑式收费

该情况主要是在那些比较特殊的小区，这些小区或因建设年代较早，或因先天设计缺陷。小区的供水、供电甚至供热并非是相关公用事业部门直接供于最终用户，而是均由物业公司负责转供。个别不良物业公司利用这个先天“优势”，将物业费与上述费用捆绑式收取，就是说，如果业主不及时缴纳物业费的话，就不给该业主供水供电供热，逼迫业主就范。

二、门禁进出控制式收费

该情况主要是在那些智能化设施相对齐全的小区。物业公司利用当下日益先进的智能化系统设备，将业主日常进出所用的门卡识别（单元卡、电梯卡、车卡、甚至人脸）与物业费挂钩。凡未及时缴纳当期费用者，就不能正常进出小区，由此逼迫业主就范。

三、其他手段

这里就不再列举了，可谓是“没有做不到，只有想不到”。

显而易见的是，上述这些办法和手段均游离于合法与非法的灰色地带，上不得台面，经不起推敲。比较而言，通过法律手段诉讼是物业公司追缴物业费的唯一合法手段。《物业管理条例》第64条是其法律依据，而最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》为审理物业纠纷案件提供了更详尽的法律依据。

对于物业公司通过诉讼催费，这里结合实际，谈一下个人的认识和理解：

一、业主在庭审诉讼中处于明显的劣势和弱势。

除了极个别的案例，物业公司诉业主追讨物业费最终几乎均以前者胜诉而告终。这个问题业已讨论过多次，原因是多方面的：

物业公司作为一个企业，一般会由其专业法律顾问出庭诉讼，在诉讼经验和诉讼技巧方面明显占优。此外，物业方会提供充分有效的证据材料。证据充分，能够证明物业公司履行了物业服务合同；收费合法，就会得到法院的支持。

而业主一方往往单打独斗，缺乏统筹规划，在收集证据时存在较大的难度。相关的法律知识储备和诉讼经验也非常匮乏，所以该类案件几乎全以业主败诉的结果告终。

二、物业公司法律清欠的弊端所在。

1、诉讼周期长，成本高。

虽然物业费案件一般均为小额简易诉讼案件，但至少也是三个月至六个月左右的诉讼周期。此外如果起诉的人数较多，物业公司还要付出较大的诉讼成本，包括律师费，诉讼费，以及额外的人工与材料成本等等。

2、容易进一步激化矛盾。

物业与业主双方的矛盾并非一朝一夕形成，这是个长期积累的过程。纵然物业方通过诉讼收缴了物业费，但这毕竟是把双刃剑，赢了官司也难聚人心。

从各地的实际案例来看，尤其是群体性诉讼案件的业主败诉后，如果拒不执行，物业方经申请法院强制力介入执行，必然导致业主与物业公司的长久敌对情绪对立，势必影响后续物业服务费的收取。

综上，对于物业公司而言：先要摆正自身位置，做好各项基础性服务工作，切实与业主全方位交流与沟通。以优质服务感化业主，以优良信用开拓市场，这才是企业立身之本。