购买回迁安置房的风险_购买回迁房有什么风险吗？

您好！欢迎关注北京冠领律师事务所！建议您不要轻信开发商的承诺。回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。其能否办理房产证，看其是否履行了相关法律手续，具备上市流转资格。购买回迁房一定要查清性质。经济适用房不得买卖;集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。

1、政策风险

根据相关法规及政策规定，有房产证的安置房才能够进行买卖，没有进行产权登记的安置房是无法上市交易的，但在实际生活中，仍有这样的安置房买卖存在，这样的买卖由于不被政策允许，就会受到限制，或者直接被视为无效。

2、价格风险

安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的，但是从订立安置协议到房屋交付，中间的间隔时间长、变化大。特别是如果价格在不断上涨，交房时的价格可能与之前的价格相差近千元，拆迁户会认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求涨价，最终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。

3、人为的风险

“共有人”是拆迁安置房买卖风险的最大制造者，《城市房地产管理法》第38条第4项规定“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得进行转让”，因此，如果买卖的房产未经共有人同意，该房屋买卖合同就会被视为无效。

感谢大家参与该话题的讨论。作为提问者，笔者也发表一下浅见：由于动迁安置房价格通常低于市场价格，但是由于存在较长“限售期”，限售期已过有可能房价已经上涨了几百万，由此产生争议非常多。

以上海市为例，根据沪房管市 【2010】375号文件，对于动迁安置房应在大产证和拆迁协议均满3年才可以上市交易。此类房屋在“限售期”内所签的合同是否有效，如何才能最大限度规避风险呢？以下从三个方面来解析这个问题：

一、在“限售期”内所签的动迁安置房买卖协议是否有效

《上海市动迁安置房管理办法》第23条规定“动迁安置房在取得房地产权证后的3年内，不得转让、抵押……”该办法的性质并不属于法律或行政法规，仅为地方规范性文件。《合同法》司法解释一明确规定，确认合同无效，不得以地方性法规、政府规章作为依据。另外，该办法的内容也不属于强制性规范，仅为管理性的规定。因此，在“限售期”内所签的动迁安置房买卖协议是有效的，上海市的司法实践也是如此操作的。但是，对于过户时间还是要受上述规定的约束，须在“大产证”和“拆迁安置协议”均满3年后才能过户。

二、如何有效避免购买动迁安置房可能产生的风险

曾经，购买拆迁安置房多通过抵押借款的方法以达到限制卖家毁约的目的。但是，目前这种方法已经没有意义，因为按照现行规定，未满3年的情况下，拆迁安置房不得过户交易，也不得抵押。如果能办理抵押，也意味着可以办理过户，因此办理先行抵押已经没有意义。如果在符合过户条件的情况下，买方担心产权人“一房二卖”，可以申请“预告登记”。这样，目前有效的办法，可以在设计房屋购买合同时，做些有效的防范：

1、尽可能避免无权处分的风险；

尤其是对于尚未办理小产证的房子，签订合同时，应该让被安置人及同住人均在合同上签字。

2、尽量多留些尾款，将其支付时间迟延至产权过户后再行支付；

3、务必要求卖家及时将房屋交付并装修入住；

4、针对卖家违约、毁约的情形设定相应的严苛的违约条款，而且该等违约条款应有相应的明确金额或具体的计算方法，要具有可操作性；

5、在合同中，设置由违约方承担律师费、车旅费等费用的条款，减少维权成本，也给卖方一定的威慑。

三、需要澄清的三个误解

1、买卖合同经过公证就不可以违约

首先，公证并不是合同生效的条件，只是针对合同内容是否违法、是否为双方当事人真实的意思表示等进行证明。也就是说，如果合同内容并不违法，合同确属双方当事人真实的意思表示，合同公证与否，并没有什么区别。另外，在没有取得产证的情况下，公证处也不会对买卖合同进行公证。

2、只要赔偿违约金即可毁约

通常情况下，守约方不仅可以提出违约金，还可以要求继续履行合同。也就是说，如果卖家违约，买家起诉到法院，不仅可以要求卖家继续履行合同，还可以要求其承担违约金。实务中，有些买家由于担心诉讼期较长，还需要支付维权的费用，而向卖家妥协，甚至修改了合同，最终还是没有达成交易，这样反而让维权更加困难。

3、有一种办法，能让卖家无法违约、必须履行合同

工作中，有些买家认为，合同如果写得好，就能够阻止卖家无法违约，必须按时过户。虽然，守约方可以通过诉讼要求卖家继续履行合同，但是还是要通过法律程序，合同无论如何拟定，无论违约金有多高，卖家还是可以不配合过户。但是，买家向法院提起诉讼，作出判决后，判决结果即有了强制执行力，这时候如何卖家还是不配合过户，法院可以向房管部门发协助执行通知书，卖家不签字也可以过户。

硬币总是有两个面的。拆迁安置房由于存在“限售期”，过户时间较长，在此期间房价势必上涨，由此卖家很容易“跳价”，毕竟有可能存在数百万的涨幅。但是，风险和收益总是并存的，只要妥善签订房屋买卖合同并积极合理维权，拆迁安置房交易还是相对安全的，完全可以顺利过户。

以上解答仅供参考，具体案件要根据案情并结合证据做具体分析，并选择合理的维权方案。如对我们的解答有不同意见或者有新的问题，欢迎关注我们后，通过“头条私信”与我们进一步沟通。

1、最近市面上比较火爆的回迁指标房，无法办证的风险不大，只是这拆迁的周期没法保证，跟开发商签的认购合同上，写的都是取得施工许可证后3-4年交楼;

2、回迁房的优势是不用名额，价格比商品房低50%左右，劣势是交楼周期长，需要一次性付款。

3、如果投资的话，旧改的独栋红本农民房也可以，只是需要占用名额，一般也要一次性付款，然后拿房产证可以去贷款一部分。

不清楚你这个协议具体是怎么签的，很多类似的情况，签订协议的时候实际上是将待拆迁房屋转让，那么受让人就有了购买安置房的资格，这样可能存在的问题小些。如果是签订的对于后来的安置房的协议，只能算是债权关系，有较大风险。虽然工作人员说了，但这个工作人员很可能是拆迁公司的员工，只是为了早点搞定拆迁工作，也有可能是不熟悉房屋登记的人，只代表个人行为，简单的说，说了不算

可以买，但是要注意风险。实践中很多是“豆腐渣工程”，房屋质量无法保证，有的在入住之前发现有裂缝，有的是入住一段时间之后出现漏水情况，使大家既委屈又气愤。

买之前要看看质量，安置房交付使用前，工程项目须通过质量监督、安全监督、消防、建设、国土、规划、房产等行政职能部门的竣工验收。如果怀疑拆迁安置房有质量问题，可以聘请专业的鉴定机构来进行质量鉴定。

了解清楚现在是不是房产证已经办下来了。很多地方一直拖着不给办理权属证件，或者明确告知是小产权房或者是经济适用房，使得被拆迁户只有居住权，没有所有权，交易受到限制，住着也不踏实。

应该可以买，开发商修建安置房能卖出来，农民分的拆迁房为何不能卖？

1、签合同，有第三方见证

2、卖方夫妻双方签字

3、卖方的相应身份资料，房产相关证明等

4、付款记录凭证，卖方收到条

5、一手交钱一手交房