关于被征收房屋面积的认定_如何认定被拆迁房屋的建筑面积？

■点击右上角【关注】“贾素飞征地拆迁律师”头条号，私信回复“咨询”，即可享有一对一法律服务咨询。

■拆迁维权有套路；高额补偿有妙招

棚户区改造是党中央、国务院为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程、德政工程，事关千家万户居住环境的改善。那么棚改工作中，被征收房屋面积如何认定，对评估结果有异议怎么办？

问

①棚户区改造的资金来源？

答

棚改资金来源主要是由政府向国家政策性银行申请的长期贷款，占项目总投资的97％以上，以政府购买服务的方式还本付息；另一小部分为国家、省级财政棚户区改造专项补助及配套资金，占比3％左右。

问

②被征收房屋的建筑面积、用途及性质如何认定？

答

对于已登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记薄的记载为准；房屋权属证书与房屋登记薄的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿有错误外，以房屋登记簿为准。

对于未经登记的房屋，由咸安区人民政府根据《咸宁城区棚户区改造项目房屋征收调查、处理工作操作指引》的规定组织有关部门依法进行调查、认定和处理。

问

③房屋征收范围确定后，不得发生哪些行为？

答

房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、改建、室内装修、扩建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

▲二电机厂原职工棚改后住入新房

问

④征收当事人对评估结果有异议的如何处理？

答

征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起十个工作日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。

征收当事人对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起十个工作日内，向咸宁市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

问

⑤征收个人住宅，被征收人自行改变房屋用途作为经营性用房使用的如何补偿？

答

征收个人住宅，被征收人自行改变房屋用途作为经营性用房使用的，应当按照住宅房屋给予征收补偿。实际改变用途满二年以上且已依法取得营业执照的，对其实际用于经营的部分（不包括为实际经营服务的厨房、卫生间、仓库等附属部分），可以根据经营面积、经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补助。具体补助标准在项目房屋征收补偿方案中具体规定。

问

⑥征收人与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的如何处理？

答

征收人与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收人不明确的，由咸安区人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由咸安区人民政府依法申请咸安区人民法院强制执行。

记者 ：秦俊俊 通讯员 邓林

编辑：陈若

被征收房屋的建筑面积首先就是按照产权证登记的数据进行认定。其次就是实地测量，建筑面积的计算方法如下:没有邻居的，测量至房屋的四至外边线，有邻居的，测量至两户界墙的中心线

对此，武汉市规划局负责人解释，按规定，集体土地房屋拆迁时，按照1户1处宅基地进行补偿安置。

房屋拆迁补偿款的计算公式为：补偿款=（房屋建筑面积×房屋重置价标准×成新系数）+（房屋占地面积×宅基地区位价）。其中，补偿中认定的房屋占地面积，以土地使用证登记的面积为依据；未取得土地使用证但经合法批准的，以批准的用地面积为依据。补偿中认定的宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证登记的面积为依据；未取得房屋所有权证，但具有规划部门批准建房文件的，以批准的建筑面积为依据。（郭会桥蒋涛）

第一，农房拆迁中合法面积的认定与房屋层数无直接关联，最主要的是依据房屋产权登记和修建时间进行认定，抢搭抢建的是典型的违法建筑。

第二，在农房拆迁中对房屋产权登记以外的面积，只要不是抢搭抢建的，都会按规定进行补偿。

这是具体从事过农村房屋拆迁的笔者，结合当地政策和工作实际，给出的答案。

首先，分享一个房屋层数及面积与产权登记不一致的拆迁案例。

这是笔者经手的一个案例。该户的农房现状为4层，但房产证上登记的是3层，明显多了1层，面积也大了许多。但经走访调查和村社相关人员证实，该户的农房是一次性修建的，不属于抢搭抢建。最后在进行拆迁补偿时，就将比证上多的１层面积全部按合法的进行了补偿的。

其次，在农房拆迁中对于无产权登记的房屋，只要不是抢搭抢建的，都是进行补偿。

（一）抢搭抢建的认定比较容易。该区域已停止建房审批了，已明确不能再建房了，这个时候在无任何审批手续的情况下才开始建的，就是典型的抢搭抢建。

（二）实际之中大多的无证房都不属于抢搭抢建。这些房屋主要是群众生产生活需要，在主体房屋之外搭建的厕所、圈舍、厨房等辅助房屋，对这些修建已久、使用多年的房屋，在拆迁中称其为无证房，不属于抢搭抢建不能补偿的房屋。

（三）非抢搭抢建无证房的拆迁补偿政策。根据被拆迁农户有证房的面积按规定进行补偿，笔者这里是无证房面积未超过有证房面积的50%的，按有证房的补偿标准进行补偿；超过50%部分，按有证房补偿标准的80%进行补偿。

欲感受“三农微耕机”犁开土地的更多乡土气息，敬请关注@乡村微视界之乡村漫记，衷心感谢阅读和点赞。

（本文图片来自网络）

承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按换算系数计算。

【具体解读】：

根据上海的有关规定，承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，目前按下表所列的换算系数计算建筑面积。

房屋类型 换算系数

公寓----------------------2.06

独立住宅------------------1.83

新里住宅------------------1.82

新公房（有电梯、成套）---2.00

新公房（无电梯、成套）---1.98

新公房（无电梯、不成套）-1.94

“两万户”新公房---------1.65

旧里住宅------------------1.54

简屋----------------------1.25

在2001年11月1日以前租用公房凭证中已有记载的、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米的部分，按照实际居住面积的一半，以上表规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上部分，按照实际居住面积，以上表规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。

租用公房凭证记载的独用的厨房（灶间）、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、天井、楼梯间等部位的面积不作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。

1．被征收房屋面积大于人均60平方米的，按照人均60平方米建筑面积计算有效面积。经依法批准建设的被征收房屋建筑面积大于人均60平方米的，按照批准的建筑面积计算有效面积。

2．被征收房屋面积小于人均60平方米建筑面积的，按照人均60平方米建筑面积计算有效面积，差额部分按砖木三等结构补偿。但因私自交易等原因造成被征收房屋面积小于人均60平方米建筑面积的，按实有面积计算有效面积。 （二）有下列情形的不予补偿： 1．被征收房屋计算有效面积后的剩余面积； 2．在非法买卖的土地上建设的房屋；

3．突击抢建的房屋；

4．已经有关部门认定为违章建筑的房屋。