物业收取违约金合理吗_物业公司对长期未入住楼房的住户收取物业费用，这种做法合理吗？

从《物业管理条例》来看，有三个问题，一是车位，它是房开向业主单独出售的，现业主通过司法拍卖购的，他只承担有关车位的费用，如车位管理费或卫生费。二是物业费，这是原业主要承担的，和新业主无关。三是违约金，各算各的，除非新老业主在购房合同中有约定。

如果合同有约定就是有效的

首先，滞纳金具有行政性质，滞纳金一般来说是当事人迟延缴纳电费、水费、税费、社保等，行政机关加收的违约金。而且滞纳金一般为万分之五每天，超高的视为无效。

其次，你与物业公司是合同关系，你此处说的应该是违约金，物业公司不具有行政性质，你与物业公司签订的是《物业服务合同》，是合同关系。

因此，严格意义上来说，物业公司不能收取滞纳金只能收取违约金。如果你与物业公司的合同中有关于违约金的条款，那么物业公司是有权利要求你支付违约金的。

最后，三年未交物业费，要求支付滞纳金5万，很可能是过高的。一般来说，违约金的数额严重过高的，你可以要求法院酌情调整违约金。过高的标准一般为超过实际损失的30%，违约金一般也不能高于你应该缴纳的物业费。

综上所述，你没有缴纳服务费是应该支付违约金的，但物业公司要求的违约金可能过高了，你可以要求调整。

可以啊！

刚刚才修改了物业公司要发布的收取今年物业服务费的通知（本人是业委会主任）。其中就有一条：对跨年度的欠费，按日计收滞纳金。

收取滞纳金是完全合情合理的。因为只要在交费期限内交清费用的，就根本不会产生什么滞纳金。

本小区滞纳金的出台是经历过痛苦的。当初老物业公司退出的时候，业委会委员动员广大业主去找愿意承接的物业公司，根本就没有报名的，原因就在于欠费率太高了。后来，业委会作为决定，业委会代收欠费，也还有很多人没有在规定时间内交清，这引起了以前按时足额交费的业主的强烈不满，近而形成了一个共识：欠费业主是占有了交费业主购买的服务质量，并且拉低了交费业主购买的服务质量，实质上是损害了交费人的权益。在收取相关费用的时候，绝不能让老实人吃亏。

有的小区，物业公司对拖欠了好几年的欠费收取，采取了打折的方式，这引发了老实交费人的不满，这样就会像传染病一样，让欠费、迟交的人越来越多，最终导致小区的恶性循环。为此，业委会经过征询了很多业主的意见后，提出了收取滞纳金的动议，方案经业主代表团审议后，表决通过，之后交由物业公司执行。经过近三年的实践，本小区的欠费率基本为零。

但是，业委会在支持物业公司的同时，对物业公司也有严格要求，其一是物业公司向业委会缴纳服务质量履约保证金；二是物业公司服务不到位的地方，经业主考核团考核或者临时检查发现后，由业委会对物业公司开出“罚单”，在保证金中扣除。也就是说，物业公司愿意交保证金的前提，是业委会要有担当，其也愿意接受考核。如果业委会没有担当，人家凭什么愿意交保证金呢。

再比如说，本小区的公共电费，包括电梯电费、二次加压电费、公共照明电费等，是物业公司代收后全部移交业委会，由业委会向供电公司交费的。这些费用都是一月一交清。那么问题就来了，假如一个月的公共电费是8000元，有人迟交了，只有6000元，那么供电公司收取小区的滞纳金难道只会按差额的2000元计费吗？显然是不会的。那么按全额计算出来的滞纳金，该由谁来承担呢，显然不可能分摊到按时交费的业主身上，只能由迟交的那些人来承担，这些人承担的滞纳金的数额，就远远不是他自己欠费的那一点点了，而应该是总额电费产生的滞纳金。正因为本小区推出了这些机制，才保证了欠费率接近于零，物业公司也才愿意接受业委会组织的考核。

总的一个原则就是：谁也不是为了那点滞纳金，目的还是按时交费。

可能有的人又要提出了：那我对物业公司的服务不满，该怎么办呢？

这也好办啊，对物业公司不满的人，大可主动报名参加到业委会组织成立的对物业公司的考核中去，甚至参加制定对物业公司的考核标准和办法，积极参加监督和考核，促进物业公司按合同办事，按规则做事。

我们小区物业每年物业费300万左右，保安加清洁工不到15人，钱都到哪里去了？所以，如果物业费有人监督，这是最重要的！沒有经济监督，物业就成了摇钱树。业人和物业就搞不好，物业就是黑社会，钱非给不可，说收就收，收多少就得给多少，没有商量，你是鱼肉，我是刀铮。

物业不作为，因此业主只能以拒交物业费作为惩罚，结果被物业要求缴纳千分之五的违约金，这种事是不是合法合理？

首先，我们应该了解滞纳金是什么性质，什么情况下才能收取滞纳金。滞纳金是按照法定义务应该向国家缴纳而未缴纳的钱款。属于行政概念的带有法定性，强制性和惩罚性的款项。一般适用于应交未交的税款以及行政性规费等。

第二，物业公司属于商业性服务企业，不是国家法定机关，因而无权收取所谓的“滞纳金”。纵然是和物业打官司，这个费用也不会判赔。如果合同里是违约金，那么会根据合同内容判赔一定的违约金。因为业主不交费属于实质性违约，而物业公司不作为，除非你有明确证据。

第三，违约金不是物业公司想收就能收的，必须提供该业主不交费给其带来的实际损失。根据合同法规定，不得超过实际损失的百分之三十。

第四，物业公司想要收取物业费之外的违约金，必须得到法律认可。一般在物业起诉后，法院会进行调解，只要业主同意缴费，物业根本无法收到违约金。如果物业公司不同意调解，而业主同意缴费，那么最后的结果依然是不会判处违约金。

对于这种事，最好是等物业起诉，业主也要有强有力的证据证明物业不作为。所谓的滞纳金违约金也就是吓唬胆小的业主，让其尽快缴费罢了。

如果认同作者观点请赞并关注，我们会有更多的共鸣。

小菜认为，物业公司对长期未入住楼房的住户收取物业费用，这种做法是合理的。但应该与实际入住的住户收费进行区分，给予一定折扣优惠，不能全额收取。

第一、为什么物业收费是合理的？

01、国家有规定

国务院颁布的《物业管理条例》规定，在房屋交付之前，也就是开发商交房前，房子的物业费由开发商承担。开发商交房给业主后，物业费就由业主承担。

根据这个行政法规，一旦业主从开发商那里接房，不管住不住，交物业费的责任都转移过来了，就有义务向物业公司缴纳物业费。

02、物业实际提供了服务

物业公司进驻小区提供服务，是开发商牵头，由住建部门和社区共同决定的。

也就是说，在开发商交房日期确定前，必须要引进物业公司，让物业公司提前进驻小区提供公共服务，为接下来的交房做好准备，迎接业主顺利入住。

这就意味着，在交房前，物业公司已经在为整个小区提供公共服务了。比如，公共区域的日常管理、卫生保洁、绿化养护、公共秩序维持、设施设备维护等。交房开始后，物业服务也会延续，直到聘用合同约定的服务期限届满为止。

03、长期空置房实际也享受了物业服务

专有部分

因为长期空置，无人居住，专有部分除了享受安保服务外，其他服务确实没有享受到。

公共区域

小区的公共区域，包括但不限于公摊面积，是业主共有的，每户都有份；公共区域的日常管理、维护和安保等，都需要有人来服务。

不能说你还不准备入住，公共区域也不管了，那其他人怎么住？

小区的公共设施设备必须要定期维护，绿化也要有人管，安保也要有人，这样的小区才有品质保证和完全保障。比如，万一流浪汉把门打开，跑进房子里面住了，谁负责？设施设备没有定期维护，坏了，以后还怎么正常入住呢？

第二、大家觉得不合理的地方在哪里？有道理吗？

大家纠结的地方还是认为自己没享受到多少物业服务，还要跟其他人一样，交同样的钱，心里不舒服。

毫无疑问，长期空置房，专有部分确实没有享受到多少服务，也就意味着这类业主享受到的服务是不完整的。像这样的空置房越多，物业公司的管理成本、人工成本、费用负担就越低，那完全就应该降低对这类房子的物业收费。

对正常入住的业主来说，享受到的物业服务是完整的，全额缴费就是应该的。

但长期未入住或长期没人住的房子，再按照全额标准收费，就是不合理的。根据享受多少权利，就承担多少义务的原则，物业费就应该打折。

第三、在国务院规定之外，地方政府在这块是怎么规定的？

针对接房后长期未入住，或装修后长期不住人的空置房物业费问题，部分省市打折收取，部分省市仍然在全额收费。

01、哪些省市在打折收费？

湖北

2018年4月1日实施的《湖北省物业服务收费管理办法》规定，房屋交付后一年内无人入住的，空置期间业主承担物业服务费的比例，由当地价格主管部门会同房产主管部门确定。

山东

《山东省物业服务收费管理办法》规定，普通住宅交付后空置6个月以上的,其前期物业公共服务费应当减收，收取的费用最高不得超过60%！

甘肃

《甘肃物业管理办法》规定，业主购房未入住的空置物业，应当缴纳物业费。缴费比例为收费标准的70%！

湖南

《湖南省物业服务收费管理办法》规定，已办理交付手续，未使用的物业，物业费按90%交付。

石家庄

《石家庄市物业管理条例》规定，连续3个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期按20%比例缴纳。

类似规定的省市还有苏州、南京、无锡、兰州、武汉、重庆、济南、西宁、滁州等。

02、其他省市

未规定打折或优惠政策，长期空置房仍需按照全额标准缴纳物业费。

第四、物业费该谁交？

01、国家规定

根据国务院《物业管理条例》，物业费在交房前由开发商交，交房并且已出售给业主的，物业费由业主交。

业主与房子实际使用人不一致的，比如出租、出借、出资入股作为商业用途的，由实际使用人缴纳物业费，业主承担连带缴纳责任。

02、不交物业费的后果？

不按时交纳物业费的，由物业公司向业主催缴，超期还未缴费的，可收取滞纳金；严重逾期不缴的，物业公司可向人民法院诉讼催缴，并可将逾期记录纳入人民银行征信记录。

因此，长期空置房缴纳物业费是合理的，有法律依据在。但按照全额标准缴纳物业费，又违反了权利和义务相统一的原则，是不合适的，应该打折缴费才合适。