2019贵阳二套房首付比例_贵阳市住房公积金二套房贷款首付多少？

贵阳市公积金二套房贷首付比例降至20%　　9月1日起，贵阳市对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降至20%。　　9月1日从市住房公积金管理中心获悉，按照住房城乡建设部、财政部、中国人民银行下发的《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付比例的通知》要求，贵阳市从9月1日起调整公积金二套房首付比例，拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例降至20% 。　　在此之前，拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，首付款比例为不得低于30%，最高贷款额度为50万元。 　　二套房贷款利率不低于贷款基准利率的1.1倍。　　最新基准利率(单位：年利率%)　　一、各项商业贷款　　六个月以内(含)5.60　　六个月至一年(含)6.00　　一至三年(含)6.15　　三至五年(含)6.40　　五年以上6.55　　二、个人住房公积金贷款　　五年以下(含五年)4.00　　五年以上 4.50　　根据二套房贷款政策，期限在五年以上的二套房商业贷款年利率为不低于7.205%　　贷款利息计算　　一、利息计算的基本常识　　(一)人民币业务的利率换算公式为(注：存贷通用)：　　1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30　　2.月利率(‰)=年利率(%)÷12　　(二)银行可采用积数计息法和逐笔计息法计算利息。　　1.积数计息法按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息。计息公式为：　　利息=累计计息积数×日利率，其中累计计息积数=每日余额合计数。　　2.逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算利息，具体有三：　　计息期为整年(月)的，计息公式为：　　①利息=本金×年(月)数×年(月)利率　　计息期有整年(月)又有零头天数的，计息公式为：　　②利息=本金×年(月)数×年(月)利率+本金×零头天数×日利率　　同时，银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天(闰年366天)，每月为当月公历实际天数，计息公式为：　　③利息=本金×实际天数×日利率

房贷首套房首付比例为20%-30%，二套房首付比例为50%-70%，执行利率为基准利率的1.1倍。各地区首付比例会有差别。一手房按揭套次、实际按揭利率、按揭成数及按揭年限最终以银行审批为准;(一般情况下：首套房贷，普通住房首付不低于30%，执行基准利率;二套房贷首付均不低于60%，执行基准利率上浮10%;三套房不准入目前贷款买房，在购买新房与购买二手房时，贷款首付的计算有较大区别。办理新房贷款时，首付款是按照购买时的市场价作为参考，并根据个人贷款次数和个人贷款的信誉程度进行多方面的审核来制定贷款比例。而与新房贷款相区别的是，办理二手房屋贷款是根据“二手房评估价”作为参考。所谓评估价是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算出来的。一般二手房评估价低于市场价。评估价大多为二手房市场价值的80%-90%，部分房屋会更低?

的确，今年的“金九银十”，房开之间的“价格战”硝烟味还是比较浓的，特别是某大喊出“7折”的口号之后，给很多周边的楼盘都造成了压力。

但是，对于二套房的投资需求而言，能不能买，买在哪里，买多大，以什么价格买？这些问题，要因人而异，大体上，都绕不过下面几个要素：

1、二套房首付比例

按照贵阳这边的行情，认贷不认房，如果前一套贷款还没有结清的，那么二套的首付就3成，3成的比例，在贵阳来说，一套120万总价的房源，就是首付要36万左右，这笔钱投进去，还要考虑月供，到底值不值的，要好好掂量。

毕竟，资金是有使用和机会成本的，比如这30~40万，你不拿来投资房产，放到别处，有可能赚得更多呢？这就是机会成本。

但哪怕你前面的房子都还清了，二套房可以只付2成首付，最好也还是选择总价小、面积小的低风险房源，不要all in ，至于为什么后面会谈及。

2、增值空间和天花板的问题

既然是投资，就不能不考虑收益，而房子带来的收益，无非就是两个大的方面，一个就是未来房产增值了，把它转手卖出去，比你买入时候的价格高，获得了差价。

另一个，就是租金回报率，也就是买下房子来租出去，收取租金，过去的年代，房价还没有那么高的时候，有的以租养贷的，甚至可以用租金覆盖月供，但是现在，房价涨起来了，租金带来的那点回报率也太低了，有的还是负资产，所以，现在买房来考虑租出去，基本上是亏本的买卖，必须要考虑未来转手的卖价的问题。

但是，未来转手出去，如果现在入手的价位已经到达1.2w左右，如果入手价都快要接近贵阳房价的天花板了，那有还能有多少增值空间留给你呢？何况未来二手房交易流通性越来越小，还有税费、中介等成本，很多人还有处房情结，二手房也许并不像想象中那么好卖。

3、资产配置比例

很多中国家庭的财富，大部分都是集中在房产上，其实，按照发达国家的很多中产以上家庭的财富配置比例，比如股票权益类、黄金、房产等多元的分布，还是更加稳靠的，毕竟，东边不亮西边亮。

如果你的家庭财富已经超过60%都在房产上了，那真没必要再在一条道上走到黑加持更多房产，毕竟，有一个风险对冲的问题，比如你总的资产就是600万，你560万都是放在房子上面，也并非一个明智之选，适当的对财产做一些不同的差异类配置，才是上策。

总的来说，对于家里面已有一套房，寻求第二套房子用来投资考虑的需求，不妨多等一下，反正贵阳属于组团型城市，好地段也是分组团分布的，并没有想象中那么稀缺，一个组团没有了，那就考虑下一个组团嘛，可以多等等，而且，未来可能会出现更加令市场震撼的产品，而不是千篇一律的高层、小高层，而且，马云未来也宣布进军房产行业，多等等，机会和变化会更多，今年年底，甚至到明年下半年，未来的3年内，都可以多给自己一些选择和机会，越拖到后面，越有利于买方市场。

对于很多购买二套改善房的家庭而言，前一套的“刚需”一般是贷款买的，但是，现在的行情是“认贷不认房”，也就是说，如果你之前有一套房贷没有结清，再买第二套，那么首付一般是需要3成比例的，例如一套100万的房子，如果你是首套刚需，那么只需要付20万，如果你是第二套改善，而第一套贷款还没还完，那就是3成首付30万。

二套改善房的首付比例，如果想要降到2成，可以换个区域去问问，比如贵安新区，或者直接换个城市，成都或者重庆，有的地方是只认本辖区里面的房贷的，其实，按照贵阳目前一些改善楼盘的价位来说，1w+的价位，已经算不低了。

毕竟，对于改善房的楼盘而言，一般要比刚需型居住小区的品质要好得多，比如户型较大、梯户比更高、小区园林、绿化都更好，甚至连地段、配套可能都比一些刚需楼盘要好得多，但是，这种优质楼盘的价位，肯定不会低，因为品质摆在这里，总价一般在100w以上。

但是，改善房市场就会遇到这么一个逻辑：不但是总价高，而且如果是二套房贷，首付比例还要求3成，所以，就出现了很多家庭其实想买改善，但是限于首付过高，而犹豫了。

毕竟，现在对于楼市而言，已经和过去十几二十年间的增长速度不同了，未来“房住不炒”和“房地产税”等预期之下，房产的持有成本可能会不低，而二手房的流通性枯竭等问题也广受关注，现在的房地产，未来的房价上涨速度，也是可预见的。

据我们了解，有一些房开，针对首付过高的问题，也在想方设法为客户缓解压力，比如分期、找资本公司借款但不上征信等，或者是等贷款批下来之后给客户返现，做老带新等优惠返现等，这些都不一定靠谱，最靠谱的，还是要么降低首付比例，要么修改备案价调到更低的价格，才是正常的流程。

买房子就是这样，如果三年五年，你买的房子房价没有上涨，哪怕是横盘，那么你这笔钱作为“投资”，投资回报比可能并不乐观，因为资金有使用的机会成本，甚至可能这笔投资是失败的，那就得不偿失，所以，我觉得，首付如果能控制在2成以内，不管是首套还是改善，风险还是可以接受的，如果超出这个价位，可能就需要仔细斟酌一下了。