二手房买卖按揭卖方风险_二手房贷款，卖家有哪些风险，如何规避？

很多城市的房子可以在一抵后做二抵，其实对于大多数人来说是一场灾难，有的城市不能做二抵，也许有的人负债就少了，但如果能做二抵，负债会变多，同时卖房后也许都看不到钱了，甚至还会倒欠

所以二抵人群确实风险比普通客户高，卖方做了二抵的人一般还会涉及比较多的信用卡，网贷，各类信用贷款，个人借贷

所以最好要让卖方夫妻双方都去打下征信报告，看下他们的负债和逾期情况，还要查下法院系统夫妻双方有没有涉及民事经济案件，有没有成为被执行人

如果是公司法人或股东，还要去查下公司的经营异常情况，很多法人都会个人借款给公司用，家企不分

同时也要让卖方去房管局打个产调，确定下房子的状况

还有如果一抵二抵涉及非银行的房抵，尽量让客户自己去还，不要用你的房款去替客户还，有一定的风险

最后以上都没问题，那就重视签买卖合同，把买房过程尽量缩短变的紧凑，防止有变数，把每个节点的时间确定下来，卖方如果时间往后拖了，需要承担滞纳金，合同里全部约定好，保护自己的利益

我尽力回答了，希望对大家有帮助

感谢邀请：

房地产市场的复杂，常常来自于交易的过程，来自于不同的付款方式。

比如二手房买卖当中，买方按揭，卖方要如何才能防止过户后收不到尾款？

今天我们就一起来聊一聊，买方按揭卖方如何规避风险？卖房应该注意哪些问题？

一，二手房买卖，买方按揭，卖方如何防止过户后收不到尾款？

一直以来我们给大家分享的都是，买房者如何去规避二手房交易的风险。

大部分的时间都是站在了购房者的角度，去帮助大家提升买房的技能，买到适合自己的房子。

实际上，二手房买卖当中，业主在卖房的时候，也是有着很多风险需要把控的，尤其是买方按揭贷款购房，业主如何收尾款的问题。

第一，用合同约束。

在二手房交易的过程当中，用合同约束买房者，是业主最常见的一种操作方式。

当然，这也是二手房屋买卖过程当中一个必不可缺的环节，它保障的是三方的利益，业主，买房者，房屋中介。

01.合同约束目的。

如果你遇到买房是按揭贷款购买二手房，二手房业主在卖房的过程当中，就需要特别的注意了。

因为通常情况下买房子只会给首付款，而根据我国的贷款政策来看首付款是相对较低的。

绝大部分的房款还得由银行放款来收取，也就是买房者向银行申请房贷，房贷获批的同时，会将对应数额的房贷返到业主银行卡上，二手房完成交易。

所以，二手房业主一定要认真的签署二手房的买卖合同，尤其是银行尾款这一块，如果贷款审批不能通过二手房收不到尾款，就要求买房者以全款购买，并且写清楚违约条件。

说到底，签署二手房合同的目的就是保证自己的合法权益，也保证自己能够收取房屋的款项。

02.合同约束细节。

另外，在签署二手房买卖合同的时候，业主一定要注意约束的细节和具体的条件。

一般情况下，如果买房是按揭贷款购房，业主也需要给到买方2~3次的银行申请贷款的机会。

也就是说如果买方向一家银行申请贷款没有获得审批的时候，可以再次向另外的银行重新申请。

当然，你一定要写清楚，如果2~3次过后，买方仍然不能获得银行的贷款审批就需要凑足全款购房，否则首付款和定金均不予以退还。

第二，资格审查。

二手房业主在出售自己房屋的时候，一定不要以为只要有买房者就可以了，就可以万事大吉，什么都不关心。

实际上，我们还需要对当下的楼市环境，也就是楼市的具体政策，以及买方的资格进行审查。

01.楼市政策。

作为二手房业主，在出售自己房屋的时候，也一定要关注当地楼市的政策动态。

因为这些年楼市的政策真的是出现的太频繁了，而且这些政策并不是限制二手房的出售，而是限制购房者的购买。

比如限制贷款，限制购房等等，让很多购房者一夜之间失去了买房的资格。

所以一旦出现这些政策的时候，就一定要引起重视了，先确定购房者是否在这样的政策之外，如果被限制，那按揭买房就一定收不到银行的尾款。

02.购房者资格。

另外一方面，购房者在买二手房的时候，除了政策的限制之外，其实他自身是否具备买房的资格也是需要考察的。

首先我国的房贷政策是非常宽松的，但是有套数的限制，一般情况下一个人或者一个家庭，名下只能拥有两套房贷的房子。

换句话说，如果你的买家已经有了两套贷款的房子，那么这一套房子他铁定是申请不了房贷的，就很容易收不到尾款。

而且，银行对买房者贷款申请的条件限制也非常多，有年龄的限制，也有征信状态的限制，也有工作流水的限制等等，都是需要卖房者是先搞清楚的。

……

的确如此，二手房买卖的过程当中，业主一定要从以上两个大方向来把控风险。

这样才能大概率的保证房屋交易的流畅性，才能保证自己的权益，能够收齐房屋的所有款项。

在交易的过程当中减少一些合同纠纷，让交易变得顺畅，变得简单一些。

二，卖房需要注意哪些问题？

房屋的买卖是一件特别重大的事情，对买房者来说，是对卖房者来说也是如此。

在交易的过程中，买房者特别的注意，因为他们赚钱并不容易。而相比之下，卖房者似乎就不太关心了。

然而谁又知道，业主在出售自己二手房的时候，也是需要注意特别多的问题的。

第一，房屋的合理定价。

如果你诚心出售自己的二手房，那么就需要学会合理的定价，这样才能提高房屋的流动性，达到出售的目的。

道理很简单，定价太高，没人看更没人买，定价太低，自己卖的也非常吃亏。

01.调查成交均价。

当你决定出售自己二手房的时候，请不要特别的性急，一定要事先调查该城市，该区域，该小区的成交均价。

尤其要重点关注自己小区的成交均价，这才是二手房在市场上该有的真实价值。

调查时间不宜过短，一般情况下以半年时间，或者一年时间为限，这样的调查才具备参考性。

同时还需要掌控一下当下的楼市行情，是上涨期，下行期，还是平稳期，也好适当的做出上下波动的调整。

02.定价。

当我们调查清楚二手房的成交均价过后，也掌控好了当下的楼市行情过后，就可以试着定价了。

如果你有时间，在定价之前可以以买房者的身份去询问，中介说自己要买该小区的房屋，看看他们给的价格是什么样子的。

道理很简单，以买房者的身份去询问中介，一般会把房屋的价格报高一些，也好有个还价的空间。

而如果你以卖房者的身份去询问中介就会压价，因为它压的价格越低，就越能够找到买房的客户，促成成交。

一般情况下，询问清楚过后，调查均价清楚过后，可以在均价的基础上挂高5~10万，给购房者一个还价的空间，就可以挂牌卖出了。

第二，多挂几家中介。

从我国房地产发展迅速的角度来看，一般情况下小区周边布置一家中介门店。

当自己的二手房也想快速出售的时候，可以适当的多挂几家中介，当然要就近的挂，不要跨区域，毕竟二手房是具有地域性的。

01.不签独家。

需要提醒二手房业主的是，在挂牌卖出的时候，千万不要和中介机构签署独家。

签署独家房源，是指你的房子只能交给某一家中介出售，这样就减少了客户的数量，反而会失去流动性。

你要知道，尽管中介都是从事卖房这个行业，但是不同的中介公司，不同的业务员手里面有不同的客户。

而二手房的流动性本身就不是特别快，他是一个大金额的产品，需要更多的客户看房才可能提高流动性，实现快速的卖出变现。

02.多挂口碑好的大中介公司。

另外，在挂牌给各个中介公司的时候，也尽量要去选择那些口碑较好的大牌中介公司。

即便是要选择那些小型的中介公司，也要选择那些有2~3家，或者4~5家连锁店的中介门店，这样才更靠谱。

如果只是一些小型的看上去半死不活的中介公司，我建议你尽量不要把房子挂到他们店里面了。

这样的公司，说不定哪天因为业绩不好，因为房租的租金，员工的工资而关门倒闭，很可能你的房子交易到一半，中介人员就失踪了。

……

的确如此，其实二手房业主在卖房的时候，也需要注意这样的两大问题。

说到底，房屋的交易是一件特别重大的事情，对业主也好，对买方也好，都是需要特别注意的。

只有把握好每一个细节，才能够让交易更轻松，让二手房卖得更快，流动性更好。

三，小结

总的来说，房子涉及到的金额特别庞大，绝大部分人去买房都需要向银行申请一笔贷款。

所以不管是卖房者还是买房者，在平时都要多关注银行的贷款政策，多了解一些申请房贷的相关知识。

当然了，最后还是要特别提醒广大的购房朋友们，不管是买新房还是买二手房，需要注意的问题还很多。

说到底，打铁还需自身硬，不管是买房还是卖房，一定要提前做好充分的了解和准备。

注意每一个交易细节的同时，学会规避一些可能出现的合同纠纷和经济损失的风险。

做到先礼后兵，把担心的风险和顾虑摊在桌面上来说开，用合同约束维护自身的权益。

我是@重庆地产视野 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

你好，很高兴回答你这个问题。本人有从事二手房地产九年的经验。正常买卖二手房买房是怕不能安全地拿到房子，卖方是怕不能安全地拿到钱，这个都是人之常情的问题。我从事房地产这么多年，还没有出现过买房拿不到钱的案例，分享一下怎么规避: 第一点、在你跟买方签订买卖合同之前，一定要确认买你房子的人征信没有问题。最直观的确定法就是看他近期打的征信，这个对你有好处，对他同样有好处。买你房子的人同样也怕贷不到款，那会产生违约条例，他损失是更大。 第二点、如果确定征信没问题的话，买你房子的客户是商业贷款的话，可以提前去银行做一个贷款预审批。这个贷款预审批是在产权过户之前去做的，如果预审批通过了，银行会出具审批函。这个就基本没问题了，就可以安心的过户了。 如果是公积金贷款的话，就没有办法做预审批。但是我碰到的案例，如果是公积金贷款，只要是客户征信没有问题，收入证明可以开的出来月供两倍的收入，没有出现过问题。 第三点、不管是商业贷款还是公积金贷款，在确认客户没问题的情况下，房子一定要等到收到全部购房款才交给客户，这样也是最基本的一个程序。如果你把房子提前交接给客户，客户的款项迟迟不下来的话，你就会很被动。因为确实有出现过客户征信没问题，但是刚好政策出问题了。

当然有风险，房子过户了，但是如果银行拒绝给买方贷款，或者贷款迟迟拖着不放，你怎么办？

第一种情况，银行拒绝贷款，也就意味着你无法收到卖房款。这就很尴尬了，你得把房子产权过户回来。一方面需要买方配合，很麻烦；另一方面过户费用可不是一笔小数，费用如何分摊会和买家纠缠不清。

第二种情况，产权过户了，但银行贷款拖的很久。从买家来说，他能做的都做了，银行的问题也不是他能控制的。因为过户手续已经办妥，对于买家来说已经不着急了，所以他不会去催银行。但是作为卖家，房子已经过户钱却迟迟不能到手，你得催着银行，但是你又不是借款人，理论上和银行没有瓜葛，催放款也是名不正言不顺。

所以，过户后才去银行办贷款是有风险的。

我是空谷财谭，与您分享我的观点。