二手房房主户口不迁影响大不_房产过户后户口不迁出可以吗？

卖房后不迁户口，有两种情况：

1.买方同意卖方不迁出。

事先与买家协商是否可以不迁出户口（买方同意的概率极小）。哪怕买方同意卖方不迁户口，也需要和买方在《补充协议》里面写清楚，已经告知他户口不迁出且买受人已经同意，避免后期纠纷！

2.买方没有同意卖方不迁出。

如果买方没有同意卖方不迁出户口，那么按照《房屋买卖合同》约定，卖方就涉及违约了。

按照合同约定，卖方应在约定时间内，迁出户口，如果逾期，赔偿总价款的5%违约金，如果超出15日仍未迁出，每天都要赔偿万分之五的违约金。

比如300万的房子，逾期卖方要赔偿15万的违约金，超过15天后，每天多加1500元违约金。

当然有麻烦了。因为如果他人不把户口迁出，您是无法迁入的，对您来讲可能无所谓。但是对于孩子来讲至关重要。户口进不来，孩子是没有办法进入重点学校上学的。

当然了，这也是跟地区有关系的。比如说辽宁营口鲅鱼圈。也就是文静这里。原户主不把户口迁出。新房主也能够将户口迁入。

只要新房主同意，并到公安部门备案可以。

买卖二手房从来就不是一件简单的事情，每一个步骤都需要小心谨慎，一些看起来不起眼的小问题，当中可能隐含了极大隐患。

你是否遇到过这样的情况，房子买完后，前房主的户口不迁出去，户口逾期迁出到底都隐藏了哪些危害呢？

所谓户口逾期迁出，就是指大家在买卖二手房时，还涉及过户的问题，很多房主办理了产权过户手续后，迟迟不按照合同约定的时间迁出户口，表面看来，好像没有给购房者带来多大伤害，但实际上有很多隐藏的风险，而且售房者是需要承担违约责任的。

上海浦东新区法院就曾经判决这样一起案件，逾期迁出户口一方被判支付违约金7万余元。买卖房屋双方在签订房屋买卖合同时，约定了补充条款，即在规定日期之前，售房者必须迁出户口，如果发生逾期一日就需要按照房屋总价款的万分之五向买方支付违约金，直到房内户口全部迁出为止。

结果最后售房者由于各种原因没有按时迁出户口，逾期几个月才迁出，最终法院判决卖方向买方支付违约金7万余元。

逾期迁出户口的违约金标准

合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。也就是说，如果在购房合同上，约定了逾期迁出户口的违约金问题，在售房人不能按照合同约定履行时，就需要像上述案例一样，支付违约金。

但是违约金的支付没有统一标准，按照合同法解释，如果当事人主张约定的违约金过高，请求适当减少的，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量。

也就是说，法院会根据过错程度酌情调整违约金，具体为多少，还要看具体的案子。

户口逾期迁出的危害

很多人会认为前房主的户口不迁出没有什么大问题，但实际上却隐藏了很多风险：

1．债务纠纷问题：当前房主出现债务纠纷问题时，银行、贷款公司等追债人有可能会按照户口地址投递法院传票，或者采取更狠一点的泼油漆等不良手段；

2．新增人口问题：前房主在一定情况下是可以增添新户口的，一旦发生这种情况，将会继续增加购房者户口迁移的难度；

3．价值问题：现在大家对户籍的问题越来越重视，关注度也越来越高，如果存在的问题一直无法解决，那么在你需要转卖的时候，极有可能影响到成交价。

4．拆迁问题：目前拆迁补偿的情况虽然是以户口本为主，但是在现实情况中还是会考虑到实际居住人口，因此复杂的户口本很有可能会增加额外不必要的麻烦。

5、学籍问题：很多人为了孩子能上好学校而花重金买学区房，如果前户主不迁出户口，不排除上学名额被其占用的可能性。

如何预防户口逾期迁出问题？

首先大家需要重视户口问题，在房屋买卖过程中，要详细了解关于户口的问题，在购房合同中，要详细约定相关问题，明确写在合同里，必要时也可以去当地派出所亲自查询核实，以确定不存在户口问题。

如果是通过中介买房的话，也可以委托中介代为核实房屋的户口，核实后要求中介机构出具书面核实报告，并加盖公章，防止一些中介人员疏忽或欺骗行为给自己造成损失。此外，必须注意的是，合同中约定的户口迁出时间一定要在房屋登记过户之前。

在合同里也要明确逾期户口迁出的违约金问题，一般的中介合同中，都会在“权属转移登记”中作出详细约定：

我们还可以通过预留房屋尾款对售房者施加压力。预留的尾款应当在合同中明确说明，先迁户口然后再交付房款，约定好顺序防止对方恶意违约。

延伸阅读

卖房不迁户口 房主被判违约

　　刘先生从张先生处购买了一处房屋，双方约定张先生在房屋所有权转移后将户口迁出。但张先生不仅没有迁出户口，还将新生儿落户此处。刘先生于是将张先生起诉到法院，要求张先生按照约定迁户并支付违约金。

　　一审法院支持了刘先生的部分诉求，但刘先生不服法院认定的违约金数额，坚持要求法院判决张先生迁户，并上诉到北京一中院。近日，北京一中院二审判决变更了违约金数额，驳回了刘先生其他诉求。

　　2012年5月13日，刘先生以357万元的价格购买了张先生的房屋，并约定张先生在该房屋所有权转移之日起一定时间内迁户，如果没有按时把户口迁出则支付房屋总价5%的违约金；如果超过约定的日期，按日计算支付已付款万分之五的违约金。同年7月16日，刘先生取得房屋所有权证，但张先生却没有将户口迁出，还将刚出生的儿子落户至此。刘先生于是以张先生违约为由诉至法院，要求其按照合同约定迁户并赔偿违约金。

　　一审法院认为，张先生没有依约迁户，应承担违约责任，判决其支付刘先生10万元违约金。但因户口迁移问题不属法院处理民事纠纷的受案范围，驳回了刘先生的该项诉求。

　　刘先生不服，上诉到北京一中院，他坚持认为张先生迁户是合同义务，法院应改判。另外，一审认定的违约金过低，应重新计算。

　　北京一中院经审理认为，户籍迁移问题属于相关行政机关的行政行为，不属于法院受理民事诉讼的范围，故法院不支持刘先生关于张先生迁户的诉求。根据合同约定，张先生应在房屋所有权转移之日起790天内，即2014年9月14日前将户籍迁出，而他不仅没有迁出，还将儿子落户至此，其行为构成违约，应承担违约责任。

　　法院依据双方合同约定，对违约金的计算进行分段处理，酌减了2014年9月14日前没有迁户应支付房屋总价5%的违约金数额，酌定张先生应支付7万元违约金。在2014年9月14日之后，按日计已付款万分之五的持续性违约金，结合刘先生的实际损失和张先生的过错，确定张先生应以每天80元为标准，支付刘先生从2014年9月15日起到迁出户籍之日止的违约金。

买二手房最容易忽略原房主的户口迁移问题，有些购房者经常是在付完款并办理了过户手续，甚至是入住很长时间后，或者需要迁入户口时，才发现原房主户口没迁出。最直接的影响就是购房人可能无法将户口落在该处房产上，如果是带学位的，这个学位可能也无法使用。

原房主不迁出户口大致有以下几个原因：一是暂时用不上户口，也就没有及时迁出；二是户口没有其他落脚之处；三是有小孩上学占着学位而不愿意迁出。

第一种情况比较好解决，督促一下就可以了。对于后两种，大多数城市一般会允许购房人在房产地址上重新立户，购房人可到辖区公安派出所说明情况，派出所会在房产地址上重新为购房人办理户口登记，同时告知原房主迁出户口。如果原房主拒绝迁出，派出所可以强制将其户口迁出落到公共地址上。如果派出所不允许重新立户，就只能通过诉讼方式解决了。原房主出售房产并办理了过户手续后，无权再将户口滞留在房产地址上，及时迁出户口是其应履行的房屋买卖合同的随附义务。因此，打官司购房者胜诉应该是没有疑问的。

为了避免出现这种情况，购买二手房时，购房人最好是在房屋买卖合同中就户口迁出时限做出详细约定，并设定违约条款，以便日后维权之用。

原房主拒绝迁出户口，并不影响新房主在该房屋处重新落户。补充：按照户籍管理的基本原则，一套房屋原则上应该只立一个户口，但一个户口中可以有多名成员。因二手房买卖过程中存在较多的房屋过户后，原户主拒绝迁出户口的情形并严重影响新房主的户口迁入工作。目前可行的操作办法为：如原房主拒绝将户口迁出，则新房主可就该房屋重新申请一个户口，原房主的户口在户籍系统里会显示“空挂”，从而解决新房主的落户问题。

严格的来说，房子解决居住功能，但是现实中，很多人买房还为了其他功能，比如落户口，入学，结婚。

户口问题要如何处理，不急，我们一步步教你如何解决！

一.签约：

买房签约的时候需要签订买卖合同，这是后续执行有关事宜的依据，所以合同必须妥善写好。

关于户口主要是两个点：

1.是否有户口的约定

如果该住房没有落户口，那就简单了，业主在合同承诺没有落户口即可。

如果该住房有落户口，那就需要明确约定迁出时间，迁出的时间通常两种约定方法。

一种是明确时间，比如在2019年12月31日之前迁出。

一种是符合条件，比如交楼之前迁出户口。

在这里有一个坑务必防范，那就是是否有前业主的户口落在该住房，有的业主本人没有迁户口到这套房子（比如业主是外地户口），但是该业主之前业主的户口落在该住房，而且没有迁走。

如果该房子是学位房，你非常在意学位，通常来说，要注意从业主夫妻的年龄大概推断小孩子的年龄，看看是否是适龄学童，当然现在推出了二胎，这个也不精确，观察家里的玩具，尤其小孩子的作业本，判断小孩子的年龄。

当然最重要的依然是在合同约定未占用学位，或者写清楚何时释放学位，这个才是关键！

注意：小孩一旦入学了，不会因为房子卖掉影响继续求学的，不会因此被勒令退学的！所以存在部分业主为了学位买房，小孩子入学后立即卖掉。

2.对于及时迁出户口的押金约定。

如果业主的户口，小孩子的学位需要在约定的时间前迁出，那么建议收取户口学位押金，在约定的时间前迁走户口，释放学位，则原额无息退还押金，如果逾期未迁出户口或者未释放学位，则酌情扣减押金。这个押金通常看情况2万起。

二.如何检验户口学位到底是否占用

有的买家对户口的占用非常谨慎，毕竟买房是为了学位，万一影响到小朋友入学，买房就失去了意义，故而希望精确地知道房子到底是否有户口和学位的占用。

1.户口的检验：

建议买家陪同业主到房子所在地的派出所或者公安局综合办证中心查询，如果买家本人去，有的警察可能会拒绝告知是否占用户口，不过有的警察可能会好心告知是否有占用，通常告知是否占用问题不大的。

2.学位的检验：

建议买家陪同业主到房子所对应的学校，或者县区级教育局咨询，同上一般来说业主咨询会告知的。

三.业主的户口可以迁到哪里？

业主卖掉房子，业主的户口需要迁走，那么可以迁到哪些地方呢？

1.另外一套房子或者父母房子

如果业主自己有房子，或者父母有房子，那就简单，可以将房户口迁到自己的另外一套房子，或者父母的房子对应的户口下面。

有的业主卖一买一，卖掉之后，需要新买一套房子才能迁入户口，在合理的时间内，也可以允许业主在该物业挂靠一段时间，择时迁出即可。

2.同事房子

现实中比较麻烦的是，业主卖掉唯一的房子后，需要去外地，甚至境外工作，本地也没有亲戚，怎么落户口？

可以将户口迁到同事家里，以非亲属名义。

3.街道集体户口

如果本单位提供集体户口，也可以将户口迁入集体户口。

如果没有地方可以迁，也可以将户口迁到政府提供的集体户口，比如户口所在地的街道，通常也是可以提供集体户口的。

四.可以强制迁走吗？

户口通常需要户主主动迁移，要想强制迁走比较难的

不过遇到业主不肯迁走户口，或者前前业主无法联系上，实在无法迁走，其实也问题不大的

也就是可以采取：

1.空挂

你持有房产证将本人家庭的户口迁入新买的房子，该房子之前的户口就会被空挂，空挂户不能办理户口的相关事宜，除了迁出！

你就是这套房子对应户口的户主，有自己的独立户口本，可以办理相关事宜，而原业主持有的户口本在公安局系统就变成了空挂户，可以迁出，不能迁入，也不能办理其他的户口变更手续。

空挂户也不能享受凭借户口的福利，比如拆迁，补贴

2.起诉

让原业主“挂空户”毕竟只能是权宜之计，是没有办法的办法。另外也可以发起诉讼，一旦法院判决前业主构成违约，便可以有违约金赔偿。

当然了，回到本问答开头，有合同约定，收取业主的户口学位押金，更有主动权，可能对买家的保障会更大一些。

五.有空挂户影响入学吗？

刚才说了，如果房子有前前业主的户口，少数时候可能会影响你买入的心情，所以同样的情况下，如果有空挂户，可能会影响你下次出售。

但是是否有空挂户不影响入学，对于一套好学校对应的学位入学，要人户合一，业主即便户口落在该物业（有户口本），但是无法提供房产证，也是无法入学的，所以可以放心。

以上说的都是有效的方法，不过不同地区方法略有不同，部分地区不允许迁入同事家（非亲属关系），部分地区街道不提供集体户口服务，部分地区不允许空挂，一旦有户口在房子，新的业主也无法迁入户口。

如果你对于户口有担忧，建议去房子所在的派出所，或者县区级公安局综合办证中心咨询当地政策，以咨询为准。

不好意思，我暂时对这一块的问题不太了解，如果我知道了就告诉你。