2019建行房贷首套利率_建设银行房贷利率5.65高吗？

对比公积金贷款算高，但横问对比很多地方房贷都在6上下，5.66 其实不算高。

建议别选固定利率，用LPR,未来可预见的是国内利率会长期下行，欧美零利率都不是终点，我们国家不利用这优势那是不可能的。

不同银行的首套房贷款利率是不同的，其中，中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、招商银行首套房利率上浮了10%，利率为5.39%，首付比例为三成，审批时间较慢，一周放款。交通银行和兴业银行首付比例也为三成，利率上浮15%，利率为5.635%，审批时间慢，为一个月放款。

2019年5月份全国首套房平均房贷利率是5.42%，差不多是在基准利率的基础上上上浮了10%，而这已经是2018年来的最低利率了。

1、过去1年半首套房利率的变化

过去1年半的时间全国首套房平均利率最高的时候是2018年11月份，达到了5.71%，相当于在基准利率基础上上浮16.5%此后房贷利率逐渐走低，一直到2019年的5月份和6月份都维持在5.42%的水平，相当于基准利率上浮10%。

2、房贷利率变化的背后逻辑是什么？

房贷利率不仅仅是购房者贷款的成本，更是调控房地产的重要手段，每一次利率的变化背后的逻辑都是带有调控的意图的。

我们知道2015年是去库存提上日程的一年，全国贷款基准利率屡次下调，银行也在基准利率上打折促销，这是鼓励买房的节奏，购房者经常享受九折、八折的优惠利率，这时候的购房者是最幸福的了。

2016年12月的时候全国首套房贷款平均利率为4.45%，直到2017年4月也才上升到4.5%，此后一路上涨，到2017年12月的时候达到了5.38%。

从2015年6月开始房地产的月度销售面积增长率转为正数，这是这轮楼市牛市的起点，直到2018年12月，时间长度长达42个月，这是房地产历史上最长的一次牛市。

由于购房利率的降低、首付比例下调、购房资格放松等等放松楼市的措施出台，房地产市场开始回暖，成交面积和价格双双上涨，一线城市的房价最先反应，一年半的时间就完成了上涨，然后在2017年左右的时候一线城市开始了限购，而房地产的牛市也从一线城市传导到了二三线城市，成交量继续上涨，利率也随之上涨 ，直到2018年底。

2018年下半年提出了“坚决遏制房价上涨”的调控口号，这个口号也是无比的严厉，房贷利率继续上涨，在2018年11月份达到5.71%的高点，相当于上浮了16.5%，而个别城市上浮30%甚至40%的情况都有。

3、房贷利率是4.45%和5.42%有多少区别？

在2016年底的时候房贷利率是4.45，而在当前的利率是5.42%，对于一个100万的房贷本金来说利息会有多少差别？

我们来做一个模型，房贷本金100万，期限30年。

3.1、等额本息还款方式

利率是4.45%的时候，利息总额是81.3万，月供是5037元。

利率是5.42%的时候，利息总额是102.6万，月供是5628元。

当利率是5.42%的时候比4.45%的利息总额要高出21.3万。

如果把这个多出的利息换算成贷款本金，利率是5.42%的时候比4.45%的时候相当于房价上涨了多少？

答案是112万，也就是说当利率是5.42%的时候的100万房贷本金的本息总额（或者月供）相当于利率在4.45%时候的112万的房贷本金的本息总额（或者月供）。

也就是相当于房贷本金总额上涨了12%

由此我们得出一个结论：利率上涨就相当于是房价上涨，利率下跌就相当于房价的下跌。

11月20日，LPR迎来改革后的第四次报价。当日数据显示，11月LPR报价为1年期品种报4.15%，上次为4.20%；5年期以上品种报4.80%，上次为4.85%。这意味着，本次1年期和5年期LPR均下降5BP（5个基点）。

以上是基准利率，各大银行会根据这个基准利率上浮或者下调。查阅了国有几大银行的贷款利率分别是：

建设银行：一年内4.35%、一至5年4.75%，五年以上：4.9%

工商银行：一年内4.35%、一至五年4.75%，五年以上：4.9%

农业银行：一年内4.35%、一至五年4.75%，五年以上：4.9%

中国银行：一年内4.35%、一至五年4.75%，五年以上：4.9%

以上数据可以得知，国有几大银行的利率都是在原有的央行的标准下适当的上调。这里国有大行的贷款门槛比较高，相对其他商业银行来说可能会低一点，其他商业银行因为门槛比较低，需要提交的证明稍微没有那么严格利率可能会更高一点。

据此我们可以根据这个利率计算一下在100平米的房子单价10000贷款30年的情况下的利息是多少。按照等额本息的还款方式，30年的贷款总息是637431.34元，每月平均还款3715.09元，选择等额本金的还款方式下，贷款总息是515929.17元，利息相对前一种方式少了121502.17元，而且后面会越还越少。这个也是比较划算的还款方式。

提前还款都会产生违约金，贷款不满一年提前还款，收取还款额的百分之三。贷款一年到两年提前还款，收取还款额的百分之二。贷款两年到三年提前还款，收取还款额的百分之一，合同上有规定，按合同上规定计算违约金。这是公认的违约金计算方式。

如果说资金很充裕，而且在理财能力有限的情况下可选择提前还款，这样可以不用每个月为了房贷记挂，在资金不是特别充裕而且有一定理财能力的情况下，不是很建议提前还款，可以将提前还款的资金进行理财，实现利润的增长。

1.房贷的商业贷款5年以上基准利率为4.9，这个全国都一样的，每个城市每个银行各有政策不同，目前来看各大城市各银行利率均是上浮的，上浮在10到30%.

2.利率上浮，跟个人征信，收入，第几套贷款等相关，根据个人不同情况，利率上浮也是有浮动的，具体多少利率可以咨询当地银行。

3.从目前市场来看，利率上浮有下调趋势。有的城市已经出现下调，近期购房客户可以多关注利率上浮变化。

6月份刚在工行申请首套房贷利率是5.83.

房贷利率5.91%，那么在利率换锚的当下是改成固定利率还是浮动利率？哪种利率方式更加加符合未来的趋势？笔者下面做一个简单的分析：

1、新旧房贷利率换锚的关键是什么？

新的定价基准之下，房贷利率的计算公式是：LPR+点数，其中点数是固定不变的，可以通过你现在的房贷利率5.91%减去4.8%（2019年12月的LPR）得到，你的点数就是1.11%，所以，你的房贷利率公式就是：LPR+1.11%，所以你的房贷利率未来怎么选择关键就看LPR的走势。

如果未来LPR是走跌的趋势，那么你选择浮动利率自然是划算；反之如果未来LPR上升的趋势，那么你选择固定利率自然是更合理。

所以，选择浮动还是固定的利率，关键在于未来的LPR怎么走，那么LPR的走势是什么样的，和什么相关？

2、LPR未来的走势什么？

第一、看过去

因为LPR是取代原来的贷款基准利率，所以LPR实质就是起到了原来贷款基准利率的作用，可以简单的看作替代品，而我们的贷款基准利率在过去的20年一直是下降趋势的。

1996年5月达到了15.12%的高点，在2002年2月降低到了5.76%的低点，然后又开始上扬，在2007年9月上升到7.83%的高点，2015年10月降低到4.9%，所以中间虽然有波动，其实贷款基准利率一直是下行的趋势的。每次的高点越来越低，每次的低点也越来越低。

而在LPR从去年诞生以来，已经下调过两次了，去年11月下调5个BP，而在今年2月再次下调5个BP，累计下调了10个BP。

2、看他国

看其他国家的利率走势，今年以来全球各大央行连续降息，美联储最近降息50个基点，英国央行最近也降息50个基点，而欧洲央行因为已经是零，所以没有变动，日本已经是负利率了，其他国家的央行也在先后降息。

在全球都降息的情况下，我们不降息，至少是不会加息的，而结合上文来看，其实已经在降息了。因为LPR的调低其实就是降息了。

3、看未来

在全球而言，发达国家的利率通常都比较低，而那些经济不怎么发达的国家利率反而是比较高的，中国人均GDP已经超过1万美元，未来也会跨过2万甚至3万美元的台阶，那么在这个过程中，中国的利率趋势会怎么走？是要和发达国家看齐的。

利率的高点是和经济发展增速相关的，中国过去的经济增速高，所以投资回报率也高，那么社会融资成本自然也高，利率自然高，而现在经济增速在放缓，已经降低到6%，未来降到5%也是大概率事件，那么利率也会随之往下。

从宏观经济趋势来看，未来的LPR是下降趋势的，所以，选择浮动利率会更合适。