未取得房产证的房子如何买卖_没有房产证的房子如何买卖？

没有取得房产证的房子可以转让。但如果确定无法取得房产证的，房产转让不受法律保护。一般情况下，只有取得房产证的房屋才能确定房屋产权人，才具有转让的条件。但如果房屋是合法取得的，以后可以依法办理房产证的，可以提前转让。不过，在转让时，要告知购买人未取得房产证的事实，并协助购买人办理房产手续。同时，如果房屋已经在房产管理局备案，还需要办理备案变更登记手续。

小产权房现在是国家不承认的，这样的投资有风险，有的中介为了房源的成交会放出小产权房多久后会转正的虚无缥缈的消息，这种消息是不能参考的，这样的小产权虽然价格便宜，但没任何法律保障

有一套180平米的现房，还没办房产证，想把它卖出去，怎么操作好呢？小菜认为，办法还是有一些的，具体操作方式分享如下，供参考。

第一、先确认大前提

你180平米的房子已经是现房了，还没有办房产证，现在想把房子卖了。

从这些背景信息描述来看，大致可以得出如下两个大前提：

01、房子是一手商品房

这个前提是最重要的！

根据《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房子不得转让。但已购商品房转让的问题，由国务院规定。

这个法律规定的立法目的是禁止来源不明的房子入市交易，比如，城中村违章建盖的房子，无法取得房产证，这类房子的买卖就是不允许的，小产权房也是不允许的。

这个法条的立法目的也不是要禁止已购未取得房产证的一手商品房入市交易。相反，根据《物权法》的规定，已购未取得房产证的一手商品房是可以交易的，只是无法办理产权过户，必须等到取得房产证后才能过户。

大白话就是，私下可以交易，买卖合同也是有效的，但产权不能过户，因为没有房产证。

这个法条在属性上属于行政管理性规范，不属于合同效力性规范。

究竟是什么意义呢？

也就是说，双方可以达成交易，签的合同也是有效的，但因为你们没房产证，所以，我作为不动产管理机关，因为你们不满足过户条件，我就不能给你办产权过户手续。

我不给你办产权过户手续，这是我作为管理机关应该遵守的工作原则，但我不给你办产权过户手续，不代表我就因此否定你们之间签署的买卖合同的效力。

因此，已购未取得房产证的一手商品房，只要开发商“五证”齐全，并已网签备案，就这类房子进行买卖交易，签署的合同是有效的。

02、房子可能是全款买的，也可能是按揭买的

这是付款方式的问题，也是很重要的大前提！

基于法律对银行债权和抵押权的保护，会对双方签署的交易合同有效性产生决定性影响。

（1）全款买的

由于不牵扯第三方利益，双方签署的买卖合同自双方依法签署时生效。

（2）按揭买的

根据《担保法》规定，抵押期间的房子不得买卖。但抵押权人同意的除外，受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，出让人用售房款提前结清贷款的除外。

也就是说，只要双方的交易没有实质性地威胁到银行的债权和抵押权，银行就没有必要去行使否定权，但一旦银行行使否定权，双方签署的、以银行贷款抵押物为标的物的买卖合同，就会归于无效。

大白话就是，银行是双方签署的买卖合同的审判官，你们影响到他的利益了，他就会让你们的买卖合同无效；如果没有影响到他的利益，他才懒得去管这些闲事。

第二、把房子卖出去，如何操作？

分析前面的两个大前提，有助于我们认识接下来要做的事情在法律上能不能做？有什么法律后果？会不会私自交易，造成自己向买房人违约，而导致自己为了卖个房子，而得不偿失。

搞懂前面的两个大前提后，我们现在来讨论房子买卖操作层面的问题：

01、全款买的房子的操作

基于上面的分析，这种情况下，双方交易的合法性和自由度都是很大的，除了不能办理产权过户外，几乎是没有啥限制的。

实践中，可以采用两种方式来操作：

（1）定金协议

双方就房子买卖的大体细节和条款都谈妥后，签署定金协议，缴纳合同定金。

这个定金协议的性质是立约定金！就是签署定金协议目的是为了担保日后正式签订《房屋买卖合同》，具有担保作用。

具体流程：买房看房，看完觉得满意后，双方洽谈，就买卖的主要内容达成一致，签署定金协议，缴纳定金，出具收条，然后等房产证下来，签署正式的买卖合同，办理产权过户，按约定付房款，交房，其他手续交接，完事！

（2）买卖合同

双方不签署定金协议，直接签署买卖合同，按照约定支付首付款，扣一部分尾款。

根据《物权法》的规定，当事人双方就不动产设立、变更、转让、消灭物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

这是《物权法》对《城市房地产管理法》的纠偏，也是区分当事人之间物权行为和债权行为的立法依据。

基于这项法律规定，虽然双方买卖房子不能办理过户，但双方签署的买卖合同是合法有效的，受到法律保护。

正是由于买卖交易了，也有了款项和房屋的交付，会出现大额资金往来，但房产证没下来，产权没过户，对卖家几乎是没有风险的！但对于买家来说，风险是极大的！！！

这个风险来自于哪里？

比如，卖家把房子卖了，钱收得差不多了，但房子还在卖家名下，万一卖家对外大额负债，被众多债权人起诉，房子大概都会被查封，甚至被拍卖。

如果房子被查封，或者被拍卖了，对买家来讲，一点办法都没有，只能眼睁睁地看着房子被处分，无力挽救。

因为在法律上，房子还属于卖家的财产，被他的债权人申请执行，就在情理之中。而买家和卖家之间，只是有买卖合同关系，基于买卖合同付的款项，也只是一种普通的债权而已，跟他的其他债权人是一样的。

如果卖家负债累累，买家付出去的款项几乎就等于打水漂了，房子同样拿不到，如果再花钱装修的话，那买家亏得就更惨！！

当然，这只是少部分人可能会存在的情况，多数人应该都是诚信和善良的。

具体流程：买家看房，确认无误后，双方面谈合同细节，达成一致后，签署合同，缴纳一部分款项，扣些尾款，移交房产资料，移交房屋，等待房产证下来，办理产权过户，付尾款，完事！

02、按揭买的房子的操作

基本操作流程跟全款买的房子类似，只是注意一个问题就可以了--结清贷款！

结清贷款再交易，对双方都是一种保护。

怎么说呢？

（1）对卖家而言

房子基本卖了，贷款还要接着还到房产证下来，是不是凭空多付些利息？这样就不划算。

一定不要做一种交易，就是将按揭转给买家去还，等房产证下来了再去结清贷款。

这样做的风险在哪里？

就是征信！！！买家不按时还款，每个月就晚一两天还，等房产证下来，卖家的征信是不是就彻底花了？！

（2）对买家而言

最大的风险就是买卖合同签了，但是银行“一不高兴”，主张买卖合同无效，那是不是买家就玩废了？

说白了，贷款不结清，买卖合同就是效力待定状态，可能有效，可能无效，那就是一种不确定的交易状态，除了债权人查封，还有银行抵押权，这一壶可不好喝。

第三、站在卖家的角度，还需要注意些啥？

总的来说，期房买卖，卖家的风险很小，基本都处在有利的位置，但也有一些细节问题，需要加以注意。

01、尾款

由于房产证没下来，虽然买卖合同签了，款付了大部分，但基本都要保留一部分尾款，用于约束卖家在取得房产证后积极配合办理产权过户。

基于这个交易惯例，风险点在于收尾款和办手续顺序问题，也就是要在办理产权过户之前或者同时，要把尾款全部收回来，不宜等到过户完了再收款。

02、对房子使用的监督

一般如果签了买卖合同的话，又付了大部分款项，多数都会在签完合同就交房，但房子还在卖家名下，万一买家有些非法用途，或者出租出去没把控好租户，租给了传销组织，牵扯到房东，带来一些不必要的麻烦，就不是很好。

因此，不管对方是出租，还是自住，都要侧面多监督下，或者在合同中约定好出现这些情况的责任负担问题。

03、装修款的报备

如果是将毛坯房卖出去，对方接房后要装修，装修方案要到你这里报备，并将装修预算、决算单据留一份给你。

这样做的目的在于万一后期扯皮，交易终止，结算装修费用的时候，不会被漫天要价。

因此，在没有取得房产证的情况下，将180平米的现房卖出去，还是需要注意很多问题，虽然利好的因素更多，但也要控制好不利因素，将风险全控制在自己的节奏中，不要出现差错。

1：办理房产证的费用和过户费可以谈，不一定是这样操作，也没有公平不公平，觉得亏了，交易价格降低一点还不是一样，所以就看你觉得交易价格合不合适而已。

2：存在风险：没有过户，存在一房多卖的风险，如果房产证下不来，房子价值大大缩水，

3：存在的缺点，房产证没有下来，付款过程不能贷款。可以用这一点来压价。

4：签订合同没有特别要主要的，要注意付款方式是最重要的，付一点点定金，合同里把违约金写高，将来房价涨了，提高对方的违约成本，也可以付首付，但付首付需要抵押物（防止对方一房多卖），尾款等房产证到手再付。合同可以做公正。按照这个操作，中间人熟不熟的都没所谓，将来关系也不会影响。 过户费除了税费等费用，办理手续费是很低的。可私聊告诉你

谢邀，我是从事房地产搬砖工作的，针对题主这个问题在实际中会经常遇到，按揭买的期房，房产证没下来，想卖掉该怎么办才好。

其实很简单啦，首先得得银行的贷款还了，如果有自有资金就资金还，没有的话找买家垫付，部分人不相信你的话是不愿意这么干的，毕竟房子在你名下，钱给了你他任何保障都没有，还有一个办法是找二手房中介公司，一般有这种资金过桥服务，不过要收点服务费。等银行的钱还了，再去找开发商（这一步放在最开始比较好），找开发商办理更名手续（其实是退房手续，再把房卖给你找的买家），开发商有的是会愿意帮这个忙的，不过也要收服务费，至于多少，不同城市不同楼盘的标准都不同。

记得重要的一点，你和买家及开发商得达成付款的一致意见啊，毕竟你的房子钱得收回来啊……至于怎么要回来…开发商可以更名就有解决方案的。

专业搬砖三十年，手机码字不易，关注我准没错。

谢谢邀请。

看到这个问题，正好我以前有过类似的经历，不过我是卖方，希望我的回答能够给你提供一些帮助吧。

首先，我觉得您想要购买的这套房是还建房，那就要分清还建房的性质了，一般的还建房是由于市政的统一规划需要拆迁一部分原住房，而统一建筑的住房分配给原住民的。那这就涉及到还建房的土地类型了，如果土地类型是集体性质，也就是常说的小产权房，是没有房产证的。所以，您要是在当地的话，应该确认下该还建房的土地性质，到底有没有产权证。

另外，如果是那种开发商取得的建设用地，五证齐全的情况下，也要看您所要购买的还建房的开发商之前为别的小区业主办理房产证的速度快不快，别像我之前的那套房子似的，入住后七八年才办下来，如果您要是买了这样的开发商开发的小区，也是存在风险的，例如说开发商跑了，卖方违约什么的。

其次，要与卖方签订详细的合同。卖方的权利与义务是什么，买房的权利与义务是什么，出现违约该怎么办，是双倍赔偿还是如何，甚至是出现不可抗力该怎么办，一定要尽量的详尽。这里可以去您当地的房屋中介要一份或买一份房屋买卖的合同作为一个基础，然后双方在这个基础上进行添加和更改，一定要把所有能想到的都要加上。比如说我那房子，买我房子的是我隔壁的邻居，已经有了一定的信任了，那还是把“丑话都说到前头了”，详细到什么程度呢？比如说，开发商一旦通知去办理房产证，任何第一时间知道消息的一方必须马上通知对方，否则就会违约等等吧，详细的就太多了。

最后，双方都认可的合同一定要去公证，这个时候可千万别怕麻烦，这样对买卖双方都有一定的保障。还有的就是一定要尽可能多的留下证据，比如说，您要分批次给卖方打款，卖方要写收条吧，可别随便写个今日收到谁谁多少钱就草草了事了，一定要写清楚这钱是干什么用的，之前打了多少还剩下多少等等。或者甚至是留下录音也可以，这样避免以后外一对簿公堂，降低您的风险。

好了，我的回答就先到这，希望对您有帮助。

如果您觉得我的回答会对别人也有帮助，请为我点赞，让更多的人看到，谢谢！

大家好，我是一韩，一名探索创业企业永续经营之道的从业者，我会定期分享探索道路上的案例、感悟与经验。请关注我的头条号“一韩说创业”，与我做朋友。

法海一粟认为，无房产证的房屋，其买卖合同是有效的；除非该房屋是被禁止交易的标的物。

1、房屋买卖合同只要不违反法律、行政法规，不违背公序良俗，该合同就是有效合同。尽管房地产管理法第三十八规定，未领取权属证书 的房产不得转让，但是，这里的规范并不是法律效力规范，不能据此认定涉案房屋买卖合同无效。没有领取产权证的房屋，只是会对合同的履行产生影响，但是，不影响合同的效力。物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。最高法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

2、无房产权房屋的类型。在实践中，没有房产证的房屋大约包括：

（1）尚未完成初始登记的开发商开发的房产。这类房产已经建成或在建，但是，还没有办理初始登记。就是说，还没有领取大房产证（整个小区的总的房产证）。

（2）尚未完成初始登记的农村自建房。这类房产又分为：有建房证的和没有建房证的。

（3）没有规划手续的“小产权房”。这类房产往往是地方政府与开发商联合开发后出卖给购房人的。

（4）在拥有合法土地使用权的土地上建造的房屋。这类房屋建造在项目土地上，可能符合规定，也可能不符合规定。

（5）违法建筑的房屋。

在法律上，第四种房屋不能成为合法的标的物。以该类房屋为标的的买卖合同，被法院认定为无效的可能性较大。

法海一粟：运筹帷幄之中，决战法庭之上。

没有房产证的房子千万别买：

1、没有产权；

2、无法申请银行贷款；

3、如果拆迁，业主无法获得赔偿；

4、房子可能被拿来抵开发商的债。