物业发律师函催物业费的对策_物业律师函怎么处理？

从题目上看，你的题目中有两个用词不当。一是物业是指已建成的建筑物及附属设备设施和卫生安全管理，物业是指不动产，他怎么会有不作为呢？你把物业等同于物业企业，说明你虽签了物业服务协议，但还不知道什么叫物业什么叫物业企业。什么叫物业已解释过了，做物业服务的并依法注册的物业企业才叫物业服务企业。二是不作为是什么意思，是个否定词。物业服务合同式服务，只存在按合同或沒按合同服务之说，沒有不作为之讲。对于物业企业沒有按协议或合同服务的行为，一般采用三种方法解决：一是小问题直接向物业企业或服务人员提醒，在服务的那个环节那个事上沒有按合同做到位，提醒对方做到位就是了。二是比较严重的违反合同的服务项目和服务行为，若服务人员不听从劝解，可投诉到小区物业主管，要求整改；也可投诉到社区或住建局物业科解决。三是严重违反合同的，质价严重不相符的，或给自己造成损失的，可调查取证，要求小区物业企业赔偿，若不赔偿，可走诉讼解决。

对于物业企业给你发律师涵，催交拖欠物业费，这是物业企业权利。在国务院批准的《物业管理条例》条例中，物业费交纳做为业主的义务来历行，目的就是避免业主因一些繁琐小事争执而不交物业费，不然沒人做物业服务了。若业主沒有厉行按时交纳物业费的义务，物业企业有以下催交方法：一是电话或口头催交；二是会打印文字上门催交或微信催交；三是长期拖欠数额较大的，多次催交还不交的，物业企业会给业主发物业费催交律师涵。发律师涵的本意就是你还不交纳，物业企业将起诉你了，因为物业费催交律师涵是最直接的证据。

应对的办法有以下几种：一是若是繁杂小事而拒交物业费，如某天地没扫干净，或服务态度不是很好等，这属于企业整改的，用不交物业费对抗服务小事会得不偿失，因为毕竟物业企业服务了。物业企业起诉你的时间你也耗不起，即使给减免三二百元，比如官司应诉下来需六个月，耗时5一10天，算算你能挣多少钱；请个律师更贵，与减免部分无法比。二是物业企业因服务损害了你的利益，造成损失的，数额较大的，与物业企业协商解决不了的，你抓紧时间搜集证据，争取起诉前解决，若解决不了，至少可以在庭前调解时解决。但调解解决不了的，法院判决对你不利，物业费全交还要交滞纳金（实际是违约金）。因为法院按拖欠物业费判决，你的损失问题只能自己另行起诉了。三是纠纷较大，涉及金额较大的，若自己对物业的有关法律法规不是很懂的，建议骋请律师为好，因为专业的事有专业人办理效果最好。

确实欠物业费，应该交，物业管理条例有规定，通知你不叫，诉讼法院你还得交，处理好物业关系，对自己没害处，有意见可以提出改正。都是相互的服务。

1、从现在开始准备一些证据，也就是陈述你不交物业费的依据，例如物业公共区域的卫生及设施维护不足！

2、不要害怕，接到律师函只是物业催促业主的方式之一，到法院立案还有一个漫长的过程！真的去立案了，法院会给你打电话了解情况并调解，这时候你就跟法院的人说，这个物业因为什么原因导致你不交物业费，就说物业不作为给你造成了损失一直拖着不解决，还欠你的钱！

3、就是法院真的传你了，记住！！！一定要积极的去应诉，欠的多的就找律师！一两万的就自己去，把你搜集到的证据，图文并茂的展现给法官，并强调平常找物业沟通，物业不作为，律师也没有沟通过，调解过！

4、就算是最后判你败诉了，在规定时间15日内，再花10块钱反诉物业不作为，走二审！这个大约需要三到六个月！一般一审也要三个月才能开庭！

5、就算以上你都败了！联合小区业主委员会，或其他相同遭遇业主弹劾物业，到当地物业管理部门去投诉。

说白了，律师函就是废纸一张。收到法院传票才能知道自己被没被起诉。就算起诉了还有排期呢。就算开庭了还有个庭前和解呢。就算不和解还有执行期呢。

律师函有最后通牒的意味，下一步就是通过民事诉讼也就是打官司解决了。人民法院对于拖欠物业费案件受理上要求物业服务企业必须履行了催收义务并经过书面催缴后法院才会受理，给你发的催费函、律师函都属于书面催缴。说白了法院不想你收不上钱就找法院给你收，法院不是帮你物业公司要物业费的。

第一建议是跟物业公司协商解决，大家各退一步，一条路走不通找个折中方案寻求双赢。因为物业费诉讼95%以上的案子都是物业服务企业胜诉（除非出现房屋延期交付，物业费缴费时间在房屋交付时间之前、或者开发商未及时选聘物业没有及时签订前期物业服务合同等明显纰漏）。物业费终归是要交的，最终目的是解决问题。

如果做好诉讼的准备，首先你要找一位律师，把你的购房合同、物业服务合同（或前期物业服务合同）让他帮你看下是否有胜诉的可能。另外单纯以未享受物业服务或物业服务未达标法庭上很难采纳，毕竟物业服务是一个长期的过程不是说某一天某一段时间不好就代表不合格。你需要准备充足的证据：图片+录像+录音为佳。

补充一点物业费诉讼对物业服务企业来讲成本较低，因为难度低，只要物业公司敢起诉的案子都是公司内部反复推敲过基本确定没有争议的，很简单我要是这官司输了就代表这件事我没理以后其他人也可以效仿不交了？有风险的都不会起诉。律师费找家律所打包谈价格会低不少，且法院对于合同约定的违约金是支持的（只要合情合理），收取的违约金可以摊掉一部分律师费成本，诉讼费的话5万元以下小额诉讼费用减半收取，物业费案子一般几十块钱够了。所以我的看法是打官司得不偿失，如果抱着不争馒头争口气的心态那就另当别论，该搏还是要搏，有钱难买爷乐意～

以上是我从正反两方面给到的一些建议，希望可以帮到你。

一定引起注意了。一是表明物业公司要行使诉权；二是启动诉讼时效机制；三是要求协商解决问题。

接到律师函后一定要积极回应。

收到律师函不要紧张，律师函本身是没有任何法律效力的，只是物业公司为了敦促业主尽快缴纳物业费，并告知业主法律风险的手段。

但本身拒缴物业费属于违法行为，仅凭一句“小区物业不作为”不能作为合法的理由，业主需要收集证据证明物业确实存在服务不到位的地方。

并且物业费当中包含多项服务，每项服务对应一笔费用，所以我们只能拒缴物业服务不到位的项目的费用，不能由于部分服务不到位而拒缴全部物业费。

所以对于这件事最好的解决办法是通过业委会与物业协商解决，并积极收集物业服务不到位的证据。要求物业减免服务不到位项目的费用，并对该项服务进行限期整改，业主则需及时补缴减免后的物业费。

【法律风险提示】

如果业主在法院判决后仍拒不补缴物业费，物业可以申请法院强制执行，到时候业主可能会面临被列入失信被执行人黑名单、限制高消费等惩罚。

物业公司可以委托律师向业主发律师函，催要物业费。业主如果确实拖欠物业费，应当积极缴纳，履行义务。如果业主与物业公司有纠纷，也应当积极地与物业公司协商解决。