回迁房怎么卖出去_回迁房怎么卖合法？

回迁房屋可以买卖，但买卖回迁房屋的风险比较大，如果不单纯因为经济方面的原因被迫选择回迁房，建议还是多花一些钱买商品房屋省心。理由如下：其一，回迁房屋土地使用权多为维持原划拨方式取得，买卖回迁房屋很难或者不可能公积金贷款或者房地产贷款，中介给你承诺办起来的是一般不是房贷，是利率比较高的普通商业贷款。其二，回迁房屋建筑质量，布局，物业管理开发商说与商品房屋一样，住进去体验下就知道啦其三，回迁房屋回迁期间原房证书缴存，新证书没下来，除了房东的手续外，法律风险增加，里面蕴藏了不少了继承纠纷，分家析产纠纷，其他纠纷其四，共同部位维修也是一个问题。

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刚写了关于回迁房购买风险的文章，可供您参考！

购买安置房（回迁楼房）有哪些风险呢？

了解安置房的风险，首先就要知道何为安置房？安置房即被拆迁人或被征收人在征收拆迁选择采取安置而获得的房屋，而此房屋的产权人可能是一个人，也可能是家庭中每个人都有权利；又因安置房的产权办理产权证的时间特别长；购房后产权无法过户等情形，因此，您若是购买安置房时，不得不考虑可能出现以下风险：

一、是否能顺利过户？

很多人认为过户就是提交材料、缴纳税费而已，但实际上提交材料，都提交哪些材料是非常复杂的问题，因为涉及诸多开发商、出卖人（被安置人）、购房人三个主体，提交哪些材料及顺序也会有所不同。

过户时购房人首先要确定其房屋具备房产证，在没有房产证的前提下，就需要开发商与安置人共同提交材料，才可能办理相应的房产证，此时，开发商需要提交很多材料，现今很多房地产开发商办理不下房产证的比比皆是，所以，如果开发商证件不全，很有可能造成购房人即使存在与出卖人签订的购房合同、缴纳了全部购房款也无法顺利过户的风险。

另外，对于缴纳税费时，通常是由购房人缴纳税费，此时，开发商就可能不认购房人的资格，因为按照“合同相对性”，被安置人并非购房人，此时，即使购房人自愿缴纳税费，开发商也可能会不认，开发商只承认出卖人（被安置人）的身份。若是您想通过“改底单”解决此类问题，往往无法实现，因为购房人购买安置房时，被安置人（出卖人）已经提交了大部分材料，此时，底单一般都无法更改。若是购房人执意购买此类房屋，只能冒着这样的风险去博弈。

二、签订了购房合同，是否就一定有效？

上述已经说过，很多购房人签订了房屋买卖合同，缴纳了购房款就可能认为万无一失，现实中却往往因为合同的效力发生被安置人（出卖人）主动起诉购房人，要求认定买卖合同无效的情形，其诉讼理由是签订房屋买卖合同的主体不适格（即该房屋的所有权人并非是一个人，而是多个人，甚至是一个家庭的所有成员）等等，所以，针对其合同的有效性要特别注意！

三、房本下来后，没过户时有哪些风险？

通常这种房产在出售时，签订的合同大多是约定以房本办理下来后XX日内，在配合购房人办理房产过户手续，因此，问题也就来了，先不说能办下来房产证与否，一旦房产证下来后，购房人无法得知，此时，出卖人可以用房产证进行抵押，为购房人获得其产权而增加了障碍。

那么，在购买此类房产该如何降低风险呢？

1、降低首付款，明确支付及对方履行交房、过户等时间点。譬如：您可以将尾款拆分为几个部分，交房、过户、物业全部交割完毕时各支付一部分，以此来降低您的风险；

2、约定好交房时间，最好一手交房，一手交钱，入住到相应的房屋内，且要持续关注房屋办理产权证的信息，此类房产办理房产证时，大多会集中通知，将防止出卖人房产证办理后抵押等风险；

3、协议等问题，很多购房人在签订协议时，原件保存做的不到位，而引发了不少纠纷，导致最后诉讼时缺失重要的证据，现实中也有可能出现因家庭成员都有权利处置房产而合同上却只体现其中一人签字的情形，所以，合同原件要做好留存，在签订协议时要让出卖人出具一份声明，或者由家庭人员签字同意出售该房屋。

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拿到房本后，可以找个中介挂出去，然后通过中介卖出去。如果没拿到房本就想卖，最好去公证处公正下，买卖合同。

回迁房能不能像正常二手房一样卖出，主要看土地使用方式。回答一下：

回迁房的性质

回迁房属于安置房的一种，也属于商品房住宅中的一种。具体说，就是拆迁补偿中的就地安置。回迁房大概分两类：一类是土地征收拆迁补偿安置，一类是土地开发拆迁补偿安置。

土地征收拆迁补偿安置，由政府专项供地进行安置，政府委托城投或开发商在专项用地上建设安置房；土地开发拆迁补偿安置，由开发商在原地建设安置房。

划拨用地回迁房

政府或国企在划拨地上建设回迁房，一般会保留土地划拨性质，房屋建成后按照拆迁补偿安置协议分配给拆迁户。这种情况，一般会设置五年期的过渡安排，限制回迁房上市交易，目的在于预防拆迁户卖房号（楼花）反悔纠纷。

这种情况，五年期满之后，安置房可以上市交易。但是，划拨土地的安置房转化为市场性商品房住宅，划拨土地要转化为出让土地，需要补缴土地出让金以及相关土地增值税、增值税等税费。至于卖方承担或买方承担的问题，由买卖双方自愿约定。

出让用地回迁房

开发商在出让上建设回迁房，这种情况属于完全市场化的商品房住宅，拆迁户拿到房产证就可以在市场上自由交易。这种情况，和市场上的商品房住宅二手交易没有区别。

什么情况会有这种情况呢？一般情况下，棚户区改造、旧城改造或企业福利性建房会发生。原因在于开发商或企业推出的住宅，有大量的完全市场化的商品房住宅，目的在于房产销售盈利，或变相给职工发福利。

集体用地回迁房

这种情况比较复杂，在特定条件和政策之下，村集体建设用地可以用来合作建房，也可以由村集体设立开发公司建房，一方面可以解决市政市貌问题，另一方面可以解决村内住户住房改善问题。

这里面分两种情况：第一种是由集体建设用地和出让建设用地组合用地开发，集体用地上的房产在二手交易的时候，土地性质保持集体用地不变；第二种是全部用集体建设用地开发，这种情况所建房产在二手房交易的时候，原则上只能在村集体内交易，如果转换为出让用地，也需要补缴土地出让金，使房产转化为市场上自由交易的商品房住宅用地。

五证不全的回迁房

这种情况多发生在城市郊区或乡镇，本身不是复杂的问题，但某些地方追求政绩或监管不到位，很容易在五证不全的情况下建完了回迁房，拆迁户稀里糊涂就回迁到了安置区里，问题留给今后处理，从而形成拆迁历史遗留问题。

这种情况遗留的问题，实质是产权不清晰问题，后遗症很大，往往等拆迁户想出卖回迁房的时候才发现，所分得的回迁房根本卖不出去。也往往因为涉及拆迁户数量多，容易引发上访等社会不稳定问题。

不管哪一类情况，核心在于土地使用方式，是划拨用地？还是集体用地？亦或是出让用地？对于拆迁户来说，不存在什么障碍，只要能卖出去就行。但对于二手房买方来说，就要非常注意了，你所购买的房子到底能不能转化为完全市场化的商品房住宅，与房价及相关税费密切相关。