拍卖过程中的优先购买权_法院拍卖房屋时如何认定优先购买权？

债权人、共有人、法院认可的现租户，都属于有优先购买权的人。

优先购买权人参加竞买的，应于开拍前15个工作日前向本院提交合法有效的证明，资格经法院确认后才能参与竞买，逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有优先购买权。

房屋的优先购买权，是指依照相关法律规定，在房屋所有权人出卖房屋时，相关人员依法享有在同等条件下优于他人或先人一步购买该房屋的权利。它是一种法定的权利，是由法律直接规定的。

优先购买权人经人民法院确认后，取得优先竞买资格以及优先竞买代码、参拍密码，并以优先竞买代码参与竞买。

未经确认的，不得以优先购买权人身份参与竞买。

顺序不同的优先购买权人申请参与竞买的。人民法院应当确认其顺序，赋予不同顺序的优先竞买代码。

债权人可以竞拍，但没有优先购买权。

在房地产中有优先购买权的有以下三类人：

1、有限责任公司的股东向股东以外的人转让其出资时，必须经全体股东过半数同意；

不同意转让的股东应当购买该转让的出资，如果不购买该转让的出资，视为同意转让。

经股东同意转让的出资，在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。

2、出租人出售房屋的，应该提前15日通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。

3、共有人处分自己享有的份额的，其他共有人享有优先购买权。

拍卖是买卖的一种特殊形式，但其性质是买卖，不能剥夺承租人优先购买的权利，出租人或者拍卖行依然有义务通知承租人拍卖事宜。

根据最高法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，其中第十六条规定：

拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人;

如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。

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保护优先购买权的程序

根据拍卖规定第十四条和第十六条的规定，法院强制拍卖中，对于优先购买权的保护须遵循如下程序：

1、拍卖通知

人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，

通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场(拍卖规定第十四条)。

由于优先购买权人须以竞买人身份行使优先购买权，

所以拍卖通知中要载明拍卖的时间、地点、拍卖原因、拍卖保证金数额、交纳拍卖款的期限等内容，以便于优先购买权人决定是否参与竞买。

对于法院尚未知悉的优先购买权人，法院应当在拍卖公告中一并告知优先购买权人参与竞买的权利，以及不登记竞买将丧失其优先购买权的法律后果。

拍卖通知的时间不受民法规定的限制。《民通意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。

承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

合同法第二百三十条仅要求在出卖前合理期限内通知优先购买权人。

应当指出，在司法拍卖程序中，人民法院不受民法上规定的通知时间的限制，也不受当事人双方约定的通知时间的限制。

只要拍卖通知符合拍卖规定第十四条即可。

2、竞买登记、交纳竞买保证金、拍卖日到场

优先购买权人须按照拍卖通知或者拍卖公告的要求，与其他竞买人一样进行竞买登记、交纳竞买保证金，在拍卖日到场参加竞拍。

未按规定登记竞买、交纳竞买保证金的，视为放弃优先购买权。另外，“优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权”(拍卖规定第十四条)。

3、举牌应价

出现了最高应价时，优先购买权人在拍卖师高呼三次结束前举牌应价，

且该最高价达到本次拍卖保留价以上的，就以该应价拍卖成交给优先购买权人。

“如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人”(拍卖规定第十六条)。

4、顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的处理

顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，拍卖司法解释规定“以抽签方式决定买受人”(拍卖规定第十六条)。

执行实践中也有采用继续加价拍卖的办法，由多个优先购买权人为竞买人、以现有的出价为起拍价，让多个优先购买权人继续竞拍，价高者得。但拍卖规定没有采纳这种做法。

举个例子，有房子要拍卖，有A和B两人参加竞买，A是优先购买权人，B是普通竞买人，B出价最高为100W，A就有权以100W优先购买，如果B想要，只能继续加价，如果B加到101W，A仍然说要，B只能继续加价，直到其中一人放弃为止。