小区物业公司财务管理制度_小区物业账务如何做？

一、物业管理企业会计核算的特点 由于物业管理企业是从房地产开发企业发展出来的一个新兴的行业，其会计核算主要依据《房地产开发企业会计制度》，在此基础上按照《企业会计制度》、《物业管理企业财务管理规定》、《物业管理企业会计核算补充规定(试行)》的规定，进行会计核算。

物业管理企业接受物业产权人的委托，对居住小区房屋建筑物及其附属设施设备等公用财产及公共事务进行管理时，应根据不同情况分别进行会计处理：物业产权人作为投资的资产，借记“固定资产”等科目，贷记“实收资本”科目；业主委员会或者物业产权人、使用人委托代管的资产，应根据委托协议建立“委托管理资产会计备查账簿”，详细登记物业产权人委托的财产数量、金额等内容。

物业管理企业收到代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金时，借记“现金”或“银行存款”科目，贷记“代管基金”科目。

收到代管基金的银行存款利息时，经业主委员会或者物业产权人、使用人认可后转入代管基金滚存使用，借记“银行存款”科目，贷记“代管基金”科目。

本企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程的，实际发生工程支出时，借记“在建工程——物业工程”科目，贷记“银行存款”、“库存商品或库存材料”等科目；工程完工，经业主委员会或者物业产权人、使用人验收，借记“代管基金”科目，贷记“主营业务收入——物业大修收入”科目；同时，结转完工工程成本时，借记“主营业务成本——物业大修成本”科目，贷记“在建工程——物业工程”科目。

外单位承接大修、更新、改造工程的，工程经业主委员会或者物业产权人、使用人同意付款时，借记“代管基金”科目，贷记“银行存款”科目。

物业管理企业有偿使用产权属于全体业主的商业用房和共用设施设备，支付各种使用费用时，应按受益对象，借记“主营业务成本”、“管理费用”等科目，贷记“代管基金”科目。

物业管理企业从事物业管理和其他经营活动取得各项收入时，借记“银行存款”、“现金”、“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”、“其他业务收入”科目及“物业管理收入”、“物业经营收入”、“物业大修收入”等明细科目。

在每个会计期间结束时，应按税法规定计算应纳税金，借记“主营业务税金及附加”科目，贷记“应交税金”、“其他应交款”等科目；交纳税金时，借记“应交税金”科目，贷记“银行存款”科目。

物业管理企业从事物业管理活动，为业主委员会或者物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各项支出，按照国家规定计人成本、费用。

在物业管理活动中发生的直接人工费、直接材料费和间接费用等，应借记“营业成本”、“营业间接费用”等科目，贷记“应付工资”、“库存商品”等科目；计入“营业间接费用”科目的间接费用，期末应采取一定的分配方法，计入“营业成本”科目。

在管理和服务过程中发生的各种期间费用，借记“管理费用”等科目，贷记“银行存款”、“库存商品”、“应付工资”等科目。

物业管理企业应于每个会计期间结束时进行财务成果核算，将各项收入结转到本年利润，借记“主营业务收入”、“其他业务收入”、“投资收益”、“营业外收入”等科目，贷记“本年利润”科目；将各项支出结转到本年利润，借记“本年利润”科目，贷记“主营业务成本”、“主营业务税金及附加”、“营业成本”、“其他业务支出”、“管理费用”、“财务费用”、“营业外支出”等科目。

计算出会计期间的利润总额，计算出应纳所得税时，借记“所得税”科目，贷记“应交税金”科目；结转所得税时，借记“本年利润”科目，贷记“所得税”科目；交纳所得税时，借记“应交税金”科目，贷记“银行存款”科目。

物业管理企业应于每个会计期间结束时，根据会计账簿记录编制财务会计报告。

财务会计报告应报送业主委员会、物业产权人及其他有关部门。

二、给你提供一份《物业管理企业会计核算补充规定》

这是要闹事？这还能搞出个第二财务中心来？

在实际工作中，确实很多物业管理公司收银不是由财务人员完成的。特别是上门催收这样的力气活，一般是由物管人员完成。

无论收银的形式和实施的人员是谁，所有经济行为必须由财务人员统一核算。核算的重点和步骤如下：

1、应该收多少钱

财务部门应根据业主信息、收费标准、提供服务量等指标，建立总帐、明细分类帐。一个会计期间，物业公司总收入是多少？每个业主应该收多少钱？各个项目是多少钱？定期与管理人员核对抄表等台帐。（重点核算）

2、财务部门以外其他部门组织收款的，财务部门要将收款信息及时准确录入财务系统，最好能日清月结。认真比对明细帐，特别突出应该收多少，本次收了多少，剩多少，为什么有余款未收并做合理分析？同时督促收款人办理款项移交并及时送存银行。（重点资金）

3、月底根据应收款总分类明细帐，与现金、银行存款对帐（帐帐相对），根据应收帐款明细帐科目余额与管理人员核对，并及时交业主确认或及时向业主收款。（重点对帐）

物业管理公司的账务处理：

第一步，对资产类科目的设置

现金：记录现金收支及结余

应收账款：按服务单位名称进行分类（即被服务单位欠本单位的服务费）。

其他应收款：按欠款人姓名分类，包括个人借款和本公司代收代缴款等。

库存物资：经盘点后实际余额为期初数，盘点期限为月点。

低值益耗品：经盘点实际价值为2000元以下，可重复使用的工具等；盘点期限为一年。

固定资产：经盘点实际价值为2000元以上的资产。固定资产应按5%的净残值率，及分别确定的使用年限采用年限平均法进行折旧。盘点期限为一年，年度可以对资产按市场价值进行估价后调整各单项固定资产的账面价值。

第二步，对于负债类科目的设置

应付账款：按为本公司经营业务提供服务的单位名称分类，反映本公司的业务欠款。

其他应付款：收取的押金等款项

第三步，对于所有者权益类科目的设置

主营业务收入：分类依据是被服务单位名称，包含业务内容是保安缺勤及固定的小区物业管理

主营业务成本:分类依据是被服务单位名称，包括业务内容是人工费，服务范围内维修，保洁用品等因提供服务发生的各项零星开支。

营业税金及附加：因提供本公司主营业务而交纳的营业税金及附加。

其他业务收入：按其提供服务项目进行分类，以方便公司了解除主营业务外其他业务的营利能力。分类为：地磅收入、出租收入、承包收入、工程维修收入。（此类业务特点是公司非主营、非长期固定的经营项目）（对于提供项目营利的单位可做账外记录）。

其他业务成本：按其提供服务项目进行分类，以方便公司了解除主营业务外其他业务的营利能力。分类为：地磅支出、出租支出、承包支出、工程维修支出。

营业外收入：垃圾清理收入、罚款、扣款等非营业收入。

营业外支出：非营业支出。

管理费用：分类为办公费（包括内容：办公用品、工本费、银行待续费及少量利息收入）、管理人员工资及福利、招待费、折旧费四个单项。

本年利润：净利润＝（主营业务收入－主营业务支出－营业税金及附加）+(其他业务收入－其他业务成本）＋（营业外收入－营业外支出）

再就是，对于原始单据除了符合会计规范外，对于经办人应注明款项用途（即写明支出款项属于公司付费还是客户付费或者可用保修与另修来注明以上涵义）

最后，结账日为每月1－10号，报表日为每月15号。

　　小区无业会计需要建账分为：1、资金流水账2、费用明细账3、设备台账一、建账：需要设置总账、明细账、现金日记账和银行存款日记账。二、物业公司日常工作涉及的票据有：收取物业费票据；物业保安、保洁、绿化、公用设施维修等支出票据；公司日常费用支出票据，如水电费、办公费、通讯费、管理人员工资、车辆费用等。三、月末编制资产负债表和损益表。会计报表编制的方法和其他行业是一样的。都是按照会计书上财务报表填制要求编制的。四、物业公司属于营业税的征收范围，营业税税率5%；涉及的税金有：营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、个人所得税、房产税、土地使用税、所得税等。

物业公司的帐务比较简单，它没有主营业务成本科目，主要就是三大期间费用，管理费用和财务费用和一般企业的会计科目设置差不多，营业费用里多设个保养费和环境保护费，保养费是核算物业小区发生的电梯保养，中央空调保养等，环境保护费主要涉及绿化养护，保洁费等。一、首先，建账必须按照《中华人民共和国会计法》和国家统一会计制度的规定设置会计账簿，包括总账、明细账、日记账和其他辅助性账簿。二、设置总账1、总账是根据一级会计科目（亦称总账科目）开设的账簿，用来分类登记企业的全部经济业务，提供资产、负债、所有者权益、费用、收入和利润等总括的核算资料。2、总账的格式采用三栏式，外表形式一般应采用订本式账簿。三、设置明细账1、明细账通常根据总账科目所属的明细科目设置，用来分类登记某一类经济业务，提供有关的明细核算资料。2、明细账的格式主要有三栏式、数量金额式和多栏式，企业应根据财产物资管理的需要选择明细账的格式。3、明细账的外表形式一般采用活页式。明细账采用活页式账簿，主要是使用方便，便于账页的重新排列和记账人员的分工，但是活页账的账页容易散失和被随意抽换。因此，使用时应顺序编号并装订成册，注意妥善保管。四、设置日记账1、日记账又称序时账，是按经济业务发生时间的先后顺序逐日逐笔进行登记的账簿。根据财政部《会计基础工作规范》的规定，各单位应设置现金日记账和银行存款日记账，以便逐日核算和监督现金和银行存款的收入、付出和结存情况。2、现金日记账和银行存款日记账（1）现金日记账和银行存款日记账的账页一般采用三栏式，即借方、贷方和余额三栏。（2）账簿的外表形式必须采用订本式。现金和银行存款是企业流动性最强的资产，为保证账簿资料的安全、完整，财政部《会计基础工作规范》第五十七条规定：“现金日记账和银行存款日记账必须采用订本式账簿。不得用银行对账单或者其他方法代替日记账”。五、设置备查账1、备查账是一种辅助账簿，是对某些在日记账和分类账中未能记载的会计事项进行补充登记的账簿。2、备查账应根据统一会计制度的规定和企业管理的需要设置。

首先业委员会成员要有一颗全心全意为本小区服务的心 心 心 重要的事说三遍

业委会被社区确认成立后，首要工作必须完全明白小区存在的各种问题，业主特别关注的问题，物业关注与存在的问题 建议做一段时间调查

归总三方问题，分清主次急缓

与业主代表沟通

与居委会及社区沟通

与现物业沟通

跟据沟通汇总立出相应工作计划

这里注意计划必须是可实现的，合理合规合法的

至于财务管理建议邀请业主与居委会代表共同成立管理小组

所有的公司的财务部门都管理企业的资金及办理支付结算的机构。

和其他的行业是一样的。只是由于物管公司的行业不同，在结算及财务制度上面有所区别。基本上可以说财务是一通百通的。

小区物业财务管理制度

1． 根据国家有关财务制度，结合公司的具体情况，制订适合物业管理需要的会计核算制度和财务管理制度。

2． 根据物业管理合同、物业的功能，编制财务预算，确定合理可行的收费标准和分摊比例。

3． 组织日常的会计核算，遵守各项收入制度、费用开支范围和开支标准，对不合法、不真实、不准确、不完整的原始凭证及违反财务制度的收支予以抵制，认真做帐、记帐算帐、查帐、报帐。日清日结，做到帐实相符、帐帐相符，帐表相符。

4． 准确计算并及时催收各住户应交的物业费、管理费、水电费等各项费用，按期上缴各种税收。

5． 定期检查财务预算的执行情况，加强与其他部门的协调，发现问题及时调整，确保管理费收支基本平衡。

6． 妥善保管会计凭证、会计帐簿、会计报表其他档案资料。

7． 参与重大经济合同业务以及合同签约和管理业务开拓的可行性研究，为总经理决策提供参考意见。