买二手房注意事项和手续须知_买二手房都要那些手续？

核实房屋所有权人身份。房屋所有权证是所有权的标志，房屋所有权证上登记的所有人才是有权卖房的人。

2.

弄清二手房的历史。要问清楚房子是哪一年建造的，还有多长时间的土地使用期限;是否欠物业费以及水、电、煤气费用等。

3.

了解房屋结构状况。看看房屋的外部状况和内部格局是否完好。

1.买卖前的产权审核。要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。

2.交定金与签合同。如果看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同。

3.赎楼。一般来说，赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。

4.付首期及资金监管。资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。

5.签订买卖合同。交付首期之后，就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。

6.选银行和办按揭。如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。

7.过户及交税。去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。

8.后续事项。交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。

2021年买二手房如果通过中介，要同中介和房东签订合约，有哪些需要约定条款写清楚，比如房子交接，房款预付算清，户口迁移。

一、二手房购买注意事项

1、核实卖方身份选择可靠中介

核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证；如果选择中介，要选择选择正规的、有一定信誉度的房地产中介机构作为二手房交易双方资金、房屋交割的方，确保交钱后能顺利过户，过户后房与款两清。

2、确认产权

需注意产成本价房还是标准价房或者是经济适用房，产权性质的不同牵涉到成交过程的复杂程度，也牵涉到买房收益的分配问题，终影响到二手房买卖合同的签订。

3、核实房屋是否允许买卖

需确认原单位是否同意出让及与原产权单位确认利益的分配办法，标准价购买的公房出让是存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，买主应当对此有所了解。此外，军产、院产、校产的公房一般与本单位的场所在一个大院里，上述单位一般被列为特殊单位，这种公房单位没有同意之前，不可能取得上市资格。

4、小心房款和产权的交接

不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理公司处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。

5、保证产权顺利过户

必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。

二、1、买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。

2、签订二手房买卖合同。

3、找评估公司做评估。这个过程一般来说要5～7个工作日。

4、贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的，则要向公积金和银行同时申请。这是整个二手房自行交易过程中耗时间的阶段，通常要40个工作日左右。

5、按揭办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。

6、将合同交到房管部门产权交易相关办事窗口，拿受理单。

7、凭受理单到农税缴纳相关税费，拿契税完税证。

8、凭完税契证到土管部门办理国土证。

9、凭完税契证到房管部门办理房产证。

三、办理过户手续的基本程序。

购买二手房办理过户手续，整个办理程序一共包括四个环节，即签约、交税、登记、取证。

所谓“签约”，指的是卖方夫妻双方和买入方同时到房屋产权监理部门签置《房地产买卖契约》，房屋成交价格需由房屋产权监理部门工作人员认定或根据评估报告确定：

所谓“交税”，指的是买卖双方按国家规定交纳相关税费，目前主要包括：契税、房屋交易管理费、产权登记费；

所谓“登记”，指的是买卖双方交纳相关税费后，买入方填写房屋所有权登记表，按照要求提交所有资料办理产权登记手续；

所谓“取证”，指的是买入方到产权监理部门领取过户完毕的新《房屋所有权证》，这是最后一个环节。

不止买二手房手续麻烦，我认为只要买房手续就很麻烦，单纯从看房开始我觉就很麻烦，我认为看房就是一个最麻烦的过程了，看户型，看位置，看配套，看开发商，看物业·······另外还要经过七大姑八大姨各种层层筛选最终会有一两套突出重围。

找好房子之后，肯定就是跟房主讨价还价一番，难免会经历一场勾心斗角，筋疲力尽，双方各让一步，那就开始签合同。接下来开始需要走流程了。

以上是整个二手房接下来的操作流程，在办理面签的时候需要准备购房资格证明，征信报告，银行流水，收入证明等等。

具体需要注意的是：

1.在交定金之前，一定先去查验房屋的产权情况，是否出现债务纠纷，产权纠纷等等，看看有没有其他非正常死亡事件等其他事项。

2.合同中各种约定事项：1.金额，看好成交价，首付价格，贷款金额。2.时间节点；什么时间付首付，什么时间做资金监管，什么时候去银行面签，什么时候过户，什么时候交房，什么时间原房主迁户口，这些都要规划清楚的，避免到时候出现违约责任。3.房屋里面设施的各种约定：房子里面除了固定装修之外，其他赠送的一定要写清楚。4.违约责任要了解清楚，一但哪方出现违约，可以相互制约的。

3.一定要留物业保证金，户口迁出保证金。因为听说很多买房的朋友，到自己住进去的时候发现房子还有好几年的物业费的没交。

4.在交税中，要了解当地购买房屋所需税费，找到最节省税费的一种方式，这样会较少购房成本的。

5.查看房屋的使用年限，对于后期再次出售，会有一定帮助，目前有些银行对个别的房屋是不承诺可以贷最高年限的，也就是有的房子是贷款贷不了30年了。

6.不要轻易得罪原房主，很多人都会认为跟房主是一锤子买卖，手续走完了之后，就谁也不搭理谁了，其实这样是不对的，毕竟他们住过这么久了，房子中的一些小细节他们还是清清楚楚的，所以住进去以后不懂得可以问问原房主。

感谢邀请：

房地产市场特别的复杂，相比之下二手房的交易市场，就更为的复杂了一些。

因此，有一些购房者在问-买二手房都要哪些手续？

今天我们就一起来聊一聊，购买二手房的手续有哪些？购买二手房需要注意什么？

一，买二手房都要哪些手续？

都说二手房市场特别的复杂，交易的程序也特繁琐，稍不注意都可能给购房者带来一些合同纠纷和经济损失。

所以，为了安全起见，在购买二手房之前，我们需要先理清楚，都有哪些交易的程序，防患于未然。

因此，我们简单归纳一下，购买二手房都要哪些具体的手续，一起来看一看。

第一，看房。

购买二手房的第一道手续就是看房，看似简简单单的两个字，实际上也需要技巧。

购房者需要结合自己手里的资金，以及生活的圈子，工作的圈子，进行锁定二手房的地段，区域和小区，以及单价和面积段。

这样才能够提高看房的效率，大概率的找到适合自己的房子，减少一些时间的浪费。

第二，调档。

当我们看完二手房过后锁定了某一套房，有倾向购买的时候，接下来就需要对该套房屋到房管局进行调档。

调档的主要目的就是为了保证这套我们即将要购买的二手房，处于安全可以正常交易的状态。

第三，缴纳定金。

确定二手房是可以正常交易的状态之后，我们就需要缴纳一笔定金，锁定这套房。

锁定这套房的主要目的，就是为了防止中介和业主再次卖给其他的购房者。

第四，签署购房合同。

缴纳定金之后，我们需要在中介的协助下和业主进行一对一的购房合同签署。

签署合同的主要目的，就是落实房子和业主的相关信息，以及购房者的相关信息。

同时，还要把交易的步骤和具体的时间写进合同里面，并且还要把一些可能出现的风险写在附加条款里面，理清违约责任和赔付标准。

第五，纳税。

签署购房合同过后，我们需要到对应的房管局缴纳相应的个税和契税。

缴纳个税和趋势是为了给后面的过户做下前期准备，一旦贷款审批通过就可以过户了。

第六，过户。

税费结清之后，就需要到对应的房管局进行过户，进行房屋产权的更换。

也就是法原业主的房产证注销，让房管局把新业主的房管局制作出来并入往。

第七，交房。

等到贷款审批下来过后，业主收到了银行的尾款，就可以进行交房了。

交房的时候需要钱，业主把水电物业气费结清，并且保障室内的家具家电以及装修完好。

……

是的，买二手房的程序特别多，需要办理的手续也特别多。

甚至交完房之后，我们还需要督促前业主把户口迁出，让我们的户口能够快速的迁入，解决子女的教育问题。

二，购买二手房需要注意哪些问题？

在第一大点，我们简单的罗列了一下，购买二手房过程当中要遇到的一些交易手续。

非常明确，购买二手房的程序实在是很复杂，不仅不得多，而且手续也比较繁琐。

实际上，购买二手房我们还需要注意特别多的问题，归纳一下，一起来看一看。

第1个注意问题，地段的选择。

买房地段的选择是非常重要的，地段是影响房子增值空间，以及市场流动性和变现能力最主要的一个因素。

购买二手房的时候已经是成品，我们需要对地段做出最有效的取舍。

有条件的情况下，尽量选择一个城市的核心区域或者市中心，这是地段周边的配套较为成熟，不管是生活还是工作都更方便。

比如好地段的二手房，周边的轨道交通配套成熟，商业配套成熟，医疗配套成熟，学区配套成熟，甚至是企业配套也非常的成熟。

第2个注意问题，控制好楼龄。

二手房和新房不同，二手房有不同楼龄的房子，有次新房，有老房子，也有待拆迁房。

为了保障二手房的金融属性，保障再次出售的时候银行能够批贷，我们需要有效的控制二手房的是楼龄。

一般情况下，大部分的家庭每5.2年会换房，或者升级房产一次，而大部分的银行对20年楼龄以上的房子不予以批贷。

所以，有条件的情况下，尽量把二手房的楼龄控制在10年以内，最老也不要超过15年，一定要保障房子再次出售的时候能够批贷，保障有更多的人群购买，保障它的流动性。

第3个注意问题，注重品牌。

购买二手房和购买新房其实是一样的，一定要选择那些大开发商，大品牌商修建的小区。

这样的小区不仅建筑质量较好，而且物业管理水平也是很好的，居住的环境也要好一些。

甚至，有的品牌商还会对自己修建的小区，每3~5年进行翻新一次。

这样的小区不仅增值空间更大，而且在市场上的接受度也增大，未来的流动性和变现能力也更强。

即便是自己居住，也可以享受更好的小区内部设施和整体的居住环境，提高个人和家人的居住体验感。

……

是的，在购买二手房的时候，我们还需要注意这样一些问题。

当然了，购买二手房其实非常的复杂，需要注意的问题还有很多，比如面积段的选择，楼层的选择，采光的选择，甚至是朝向的选择。

三，小结

总的来说，二手房的交易市场非常的复杂，不仅程序多，而且手续繁琐。

每一位购房者都应该引起重视，这样才能够有效回避交易过程当中，可能出现的合同纠纷和经济损失。

最后，要特别提醒广大的购房朋友，一定要正确的看待我国的房地产市场，千万不要受市场情绪影响。

不管是购买二手房还是购买新房，都应该提前做准备，多了解城市的房地产动态，多了解自己的实际需求。

并且，在购房之前一定要学会一些规避交易风险的方法，防患于未然，提高自己买房的安全性。

这样才能够让大部分购房，者买到自己相对比较心仪的房子，也能够减少一些可能出现的风险和经济损失。

我是@重庆地产视野 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

不是买二手房就都会遇到“坑”，不能买二手房说得太“坑”，但也不得不防范的“坑”。

买二手房典型的坑有以下几种：（1）买家自己坑自己，（2）中介坑买家，（3）卖方坑买方。

1、买家自己坑自己。

（1）价格坑。

首先，帮别人砍价，看满意的一套房子价格也能接受了，但就是犹豫不决，房子被其他买家抢先买走了；

其次，价格被越砍越高（常见的就是恨不得所有人都去“砍一刀”，造成卖方价格上调），最终还以高于最初的价格买进；

最后，给你留有砍价空间，你却不砍价！

（2）跳单坑，跟A中介看房并签了看房协议的，还要以同样的价格去B中介签约，造成A中介起诉，最终需要付双份佣金。

（3）交易流程坑，对于购房手续流程完全不清楚，盲目与卖方或“非卖方”直接签约后，税费问题纠纷，手续流程造成的违约纠纷、甚至钱房两空等情况。

2、中介坑买家。

房产中介坑买家的现象通常体现在房子的差价上，即：中介吃差价。

（1）中介倒卖房子，常见的倒卖方式为房子从原业主方支付定金，转卖“转合同”“合同指定产权人”等等；

（2）违规操作坑，购房者不具备购房资格，用虚假手段规避的限购政策；银行限贷坑，购房者不具备正常贷款资质，通过“包装”虚假手段，获取贷款资质，甚至只能做高利息的抵押贷等；房子限售坑，违规操作不具备上市交易条件的房产。

（3）房产诈骗，“一房多卖”，“无房、虚构卖房”，在获取买家购房资金后携款潜逃，构成房产交易诈骗；

（4）中介公司经营不善倒闭后的“坑”，买卖双方交易资金未经资金监管专用账号，而是转入中介公司指定的账户，包含定金、首付款、购房全款等。后期纠纷这部分未进行监管的资金造成损失。

3、卖家坑买家。

二手房看得见摸得着，因购房者在实际看房中，并未发现房子瑕疵的，房东（买房）知道房子存在瑕疵，但你不问，我不说，避重就轻。

（1）重大瑕疵，重大瑕疵主要为该交易产重大事项隐瞒方面，例如：凶宅、房产纠纷、司法查封冻结等；

（2）附属配套瑕疵，附属配套包含：户口情况（落户、迁户），房子内部装修存在瑕疵，但看房的时候没仔细看；

（3）其他配套，例如交易房产内部可移动的配套，家电家具、桌椅床、以及水电物业费等等；

买二手房需要的注意事项。

综合以上所述的“坑”，购房者在买二手房的常用注意事项：

1、产权风险、买房前无非就是房屋产权清不清晰，有无产权纠纷，卖方债务纠纷；

2、资金风险，购房资金风险的规避，资金监管专用账户。

总之，不是买二手房就都会遇到“坑”，不能买二手房说得太“坑”，但也不得不防范的“坑”，购房者应当提高自身的购房知识储备，以及相关房产纠纷方面的法律法规知识，才能从容应对各种“坑”。

本人从事二手房多年，有丰富的二手房经验，我认为买二手房，主要有以下细节，需要注意！

1、买二手房时，特别是装修房，重点看厨房，厕所，有没有漏水！

2、买二手房，要落实房产证上的性质，是出让地，还是划拨地，还是其它性质！还有就是房产证，上面的具体面积，一定要落实清楚，毕竟一个平方，相差一两万！

3、买二手精装房，要留意房子，是不是有人住家！如果没有人住，要留意，是不是炒房客的房子！

4、签买卖合同时，要留意合同条款，1、合同金额2、付款方式3、交房日期4、违约责任5、备注事项！

5、中介费用，不要一次性给完，做一个环节，给一个环节的费用！

总结：买二手房，只要注意以上5点，基本上买二手房，就没有问题！希望对你有所帮助！

在重庆买房，请关注安家在重庆，@安家在重庆！