评估报告违法怎么办_对拆迁评估结果不满意该怎么办？

征地拆迁有问题，顺华律师有妙计！

大家好！我是李顺华律师，今天跟大家探讨一下对评估报告不满意，该如何处理？

在征地拆迁过程中，对被征收房屋的估价报告对被拆迁人的利益影响是非常大的。因为根据我国征收补偿条例的明确规定，对被征收房屋的补偿价值要通过专业评估机构评估确定，也就是说评估报告就决定了被拆迁人可以获得的补偿标准。但从我们办理了大量征地拆迁维权案件来看，对评估报告不满意的被拆迁人大有人在，那么面对自己不满意的评估报告应该如何处理才能维护自己的合法权益呢？

我们还是先来看一个案例吧。

家在内蒙通辽的刘女士早在2010年就遇到拆迁了，但是补偿问题一直没谈拢，原因是刘女士家的房子在马路边，一直用于经营洗浴生意，但拆迁方拒绝按照经营性房屋补偿。由于拆迁方拆迁范围很大，刘女士的房子所在的位置不在开发商着急开发的范围内，后来这个拆迁的事情就暂停了。一转眼到了2016年，国家启动的棚户区改造在全国如火如荼的开展起来，通辽也不例外。于是通辽市为了利用国家支持棚户区改造的好政策，又把当时没有拆完的区域按照棚户区改造的名义启动拆迁方征收，但是给刘女士的补偿条件并没有太大的变化。在这种情况下征收方在没有通过被征收人选择的情况下，单方面选择并指定了一家资产评估机构，而且估价师也是根据征收方提供的材料来进行评估，根本没有到实地进行勘察测量，随后就给刘女士出具了一份评估报告，估价结果仍然是原来的五千元，而周边门面房单价都到了两万每平。对于这个评估结果刘女士当然是非常不认可，但又不知道要去怎么处理这个事情。于是经人介绍，委托我们代理她的案件并帮她进行法律维权。

我们在了解了案情后，抓紧时间依法向评估机构提出复核申请，指出，本次评估机构的选定程序没有公开经被征收人选择，违反法律规定，而且资产估价机构并不是专业的房地产估价机构，并没有对被征收房屋进行评估的资格，另外这个没有资格的评估公司做出评估的程序也违反规定，没有实地勘察，更重要的是，评估结论比类似房屋的市场价格差了两三倍，严重违反了被征收房屋应该参照类似房屋的市场价值来进行评估的法律规定。不出所料，评估机构并没有改变自己的错误评估报告，我们随即要依法向评估专家委员会申请鉴定，但是问题来了，通辽市还没有成立该组织。就在这时，拆迁方的补偿决定下发了，依据的就是那个评估报告。我们立刻根据法律规定对这个补偿决定提起了行政诉讼，在庭审中我们又向法院提出了对评估报告的意见，经法院审理认为，出具评估报告的资产估价机构不具有评估资质，评估过程未严格依法进行，因此该评估报告不能作为做出补偿决定的合法依据，判决撤销了拆迁方做出的补偿决定。这样以来，重挫了征收方要通过强制征收程序解决刘女士拆迁问题的意图，于是征收方面临两个选择，一是重新回到谈判桌协商解决补偿问题，二是重新启动评估程序。但第二个选择显然要再花费两三年的时间才可能达到拆迁的目的，因为他们知道刘女士请了律师摆好了架势要对每个征收程序积极介入维权，这样的话先不说在结果上能不能改变，可以肯定的是可以拉长征收方走法律程序拆房的时间。因此，征收方迫不得已又与刘女士协商起来，最终在双方都有妥协的情况下问题得到了圆满解决，为此刘女士比以前的补偿标准还是多获得一百多万补偿款。

通过以上案例我们可以看出，由于评估机构很容易被强势的征收方操纵，把本来是公平解决补偿问题的评估报告，变成了征收方向被征收方压低补偿价格的工具。因此评估报告很难显示应有的市场价格。为此被征收人不满意是很常见的，也很正常。对此，被征收人一定要及时积极行使复核权和鉴定权。虽然上述案件中申请复核没有改变结果，但我们在湖北的一个案件中，就是因为行使了申请鉴定权，评估报告被专家鉴定委员会撤销了。当然，如果还是不行，那就将拆迁方据此做出的补偿决定起诉到法院，法院也会从评估机构的资格，评估机构的选定程序，评估过程以及评估方法和评估结论等各方面审查评估报告，这样的审查无疑会对维护被征收人的合法权益有很大帮助的。

好了，本期内容就是这些，大家如果还有拆迁问题，可以与我取得联系。我是李顺华律师，我们下期再聊。

拆迁时，相当于被拆迁人将房子卖给了拆迁人，理论上来说，要多少补偿都是可以的，但是实际上是，补偿是拆迁人给的，肯定会很低。为什么会出现这样的情况呢？关键是，评估的结果，评估结果是专业的评估公司给的，这个评估结果不会考虑到被拆迁人拿到补偿以后会不会买到房子的问题，只是单纯的对房屋和土地进行一下评估。因此，开发商就按照评估报告给补偿。但是被拆迁人对于这个补偿肯定是不满意的，因为这个补偿很有可能是连同样面积的房子都买不起的。因此肯定会不接受这个补偿的。

那么，对于评估结果不满意应该怎么办呢？一是跟拆迁人谈判，依靠自己的能力增加补偿的标准，但是开发商是很强势的，一般不会同意的，就是增加的补偿也只是很少的一部分，跟被拆迁人心里的预期差很多，也是基本上不可能接受的。二是找专业的拆迁律师，让律师帮助维权。这是最有保证的维权方式，律师会利用自己的专业知识和以往的办案经验提高被拆迁人在拆迁中不利的拆迁地位。因此，最有效的办法就是请律师帮助维权，拿到自己合理的补偿。

您好，很高兴回答您的问题。

因为《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定，对征收拆迁补偿评估报告中的结果不服的，救济途径为申请原鉴定机构复核，对复核结果仍不服的，申请专家委员会鉴定。因此，被征收人不能起诉评估报告违法或撤销。但是，这并不意味着评估报告是否合理就得不到司法程序的审查。房屋评估是国有土地上房屋的必经程序，是确定房屋补偿的直接依据。

因此，在对房屋征收补偿决定提起诉讼时，法院应在司法能力范围内，对补偿决定所作出主要证据被征收房屋的评估报告进行实体性审查。在征收过程中，不服征收补偿决定，大多是因评估报告中对标准、面积、产权的认定或评估方法等不当，造成被征收房屋评估价值偏低。要从根本上化解矛盾解决问题，就不能仅就程序性问题进行审查。

具体应注意以下3方面内容：

1、评估事项是否全面

（1）对历史原因形成的未取得合法审批手续的房屋的定性。该定性应由有权机关事先予以认定。

（2）对拟拆迁房屋内附着物的价值是否进行评估。

（3）对国有土地使用权证超出房屋所有权证的面积（院落）的价值是否进行评估。

2、房屋土地权属是否符合实际

3、评估方法是否适合。

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如何判断征收评估报告是否合法： （一）根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

”不是按照该条款产生的评估公司都不具有合法性。征收人更不能直接指定评估公司。（二）评估公司应在其核准的资质等级范围内开展评估工作，评估公司在超越资质等级、资质证书已经失效或没有资质的情形下形成的评估报告无效。从业的估价师应该持有有效注册证书，持证上岗。否则，无权出具评估报告。（三）《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录。如果没有进行实勘的，属于程序性违法，形成的评估报告也不应作为房屋作价依据。（四）《评估办法》规定出具正式报告后应当送达给被征收人。我国采用的是送达主义，即文件送达给当事人后才对其产生法律效力，不送达不生效。不公示、不送达也剥夺了被征收人的异议权。违反法定程序、侵害被征收人合法权益的评估报告不具有合法性。（五）《房地产估价机构管理办法》第三十一条规定，房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。而且应由估价师本人签字确认，不得以盖章代替个人签名。少于2人或者以盖章代替个人签名的评估报告不具有合法性。（六）评估结果显失公平，严重背离房地产市场价格，或者存有漏项等都不能视为有效评估报告，不能作为最终定价依据。