不动产交付与登记的法律效力_不动产交付以什么为准？

1、不动产买卖中交付标的物与所有权变动的登记同时进行的，交付行为与所有权转移同时发生，交付前孳息归出卖人所有，交付后孳息归买受人所有。

2、交付后再办理变更登记的，买受人已实际占有标的物，无论其是否支付对价，孳息均应归买受人所有。

3、先登记后交付的，则交付前孳息归出卖人，交付后孳息归买受人。

《房地产权证》：

是指在房屋竣工验收之后交付购房者之前,由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记,对符合规定的申请.房地产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定,颁发房地产权证。

它是权利人合法拥有该房地产,并依法对其进行管理、经营、使用和处分的凭证.

房地产权证的法律效力：房地产权证是一种物权公示的方式，具有推定真正的权利人的效力。依法登记的房地产权利受法律保护.房地产权利经登记后,产权即得到法律上的承认.产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权利,任何其他人无权干涉或妨碍,否则产权人可依法请求法律上的保护.

认识误区：

原建设部根据城市房地产管理法制定的《城市房屋权属登记管理办法》(建设部令57号，2001年8月15日修订)第五条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”该规定对房屋所有权登记生效的原则进行了确认，很多人据此认为房地产登记机构的行政登记具有确权效力，持有房地产权利证书的人必然就是房地产的所有人;在登记机构没有更正或注销登记、房地产权证没有宣布作废之前，即使法院也无权改变房地产的权利归属。

局限：

房地产权证不具有绝对的证明力和最终的确权效力，房地产权证并非唯一合法凭证。

国家对房地产权属的确认行为包括两个方面：登记和发证。登记是指向将不动产权属信息记载于不动产登记簿(又称房地产登记册、房屋登记簿)，发证是登记之后向权利人颁发证明的附随行为。前者的效力高于后者，当两者记载的信息不一致时，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

在我国，当事人对不动产的所有权，存在着大量不依靠行政登记来表征的情形，房地产登记簿和房地产权证书不是认定房地产所有权的唯一依据。也就是说，持有房地产权证的人也不一定是真正的权利人，不持有房地产权证也不一定就不是真正的权利人。

以房屋腾空、双方办理了交易手续为准。

根据《物权法》第二十八条至第三十条的规定，在我国有三种不动产物权的取得是不需要以登记为生效要件的，它们分别是：（一）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生效力。（二）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。（三）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。但是，上述不动产在取得物权后，权利人需要对其进行处分时，依照法律规定需要登记而未登记的，不发生物权效力。

　　交付可以不登记——法律没有规定，不动产的交付一定要登记。但不动产的转让——一定要登记，否则产权不能变更。　　　　不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的财产，如土地、房屋、探矿权、采矿权等土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。　　　　　　《物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。　　　　2013年11月20日，国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。

　　根据《物权法》的规定，动产和不动产物权转移的不同主要在于产权转移的要求或时间不同：不动产物权是否发生转移应以产权登记为准；动产则在交付后产权即发生转移。　　《物权法》　　第十四条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。　　第二十三条　动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。