开发商卖房的价格谁定的_房价高的原因是开发商决定的吗？

谢邀！ 中国人古来都有有房才有家，有恒产才有恒心的思想！交易活跃的城市需求肯定大，业主喊价再高，没人接盘也是有价无市，买家看中了房子，千金难买心头好，价格稍高一点也接受，有句俗话叫牛不饮水你按压不下牛的头，影响房价的升跌主要因素还是跟需求量和货币政策最有关系，其次还有各种费用增加也有关系！中介在整个交易过程中起桥梁沟通作用，中介费有史以来都只有最高3%，而且收的时候大多都打折扣了的，所以把房价高涨归咎于中介有点牵强！

高房价不是开发商说了算的，因为开发商在售房之前是要将项目上会的，在会上要审核开发商给出的商品房价格是否合理。不合理的需要调整的。因此，房价并非开发商说了算的。

那么房价为何这么高呢？

原因就在于需求，虽然很多人说房子是有价无市。但是各大房企的销量就说明了一切。

这是前两个月三大房企的销量，纷纷突破千亿，这就是当前的销量，这么大的销量房价想不涨都难。

还有就是成本，成本也是房价的决定因素之一，而tudi成本就占到40%，因此，这也是房价定价因素。

首先，要设定一个整个项目的总销，比如说一个50万方的项目总销要达到25亿，这25亿里面包括了所有的费用及利润，包括土地成本，建筑成本，销售期3年（自行设定）等等等等的运营成本，那么整盘均价就为5000元，然后在算出阶段推出所牵涉的阶段均价，比如分三期推出，推出数量平均三份，那么首期设为4500，二期5000，三期5000（具体情况具体对待）。有了一期的均价再根据每栋楼的位置，楼层，朝向，户型等因素做参考算出每套房子的单价，乘以面积算出总价。把每套房子的总价加起来要大于等于一期所估算的总销。二期和三期的价格可以按照这个方式预估，得到的整盘总销要大于等于目标总销，那么定价就基本完成了。而二期和三期因为推出日期较为遥远，所以只是预估，未来会根据市场情况有所变化，但一般是高于预期，这样将来的总销才不至于会低于目标总销。

按楼面价8000算，契税（3%）240，建安成本约4500（如计算地下室总建面单方3200），前期配套费240（各地差异很大），园林约400-600，营销和管理费800，还有财务成本和其他税费。粗略计算毛坯建面单价16000是正常利润水平的售价（8%左右）。

开发商拿地的楼面价是按计容建筑面积计算的，所以不要再谈什么按建筑面积还是套内面积卖房了，羊毛出在羊身上，计算单位不同而已，总价还是一样。

为什么新房子的价格基本上不像衣服等小商品一样可以讨价还价，而是由开发商直接定价；

原因有这么几点；

第一、“无规矩不成方圆”首先把房子假设为一个可以讨价还价的商品，那么售楼部是不是就会有种“市场”的既视感？而且每一次的折扣还得去找开发商的管理层申请，哪个开发商愿意做如此麻烦的事情呢？所以大多的折扣都是有一个底线的；

而且随意的讨价还价，会造成各个项目各个区域价格的差异以及混乱，扰乱市场是会被当地的房地产协会通报制裁的；

第二、价格真不是开发商自己定的！一个项目的房价是由开发商申报，并且还得经过相关部门的综合评定，简单的说就是开发商想卖高也不行，想卖得便宜也不行，都是有一个底线的！前段时间碧桂园私自降价被约谈的事情都还没忘吧；

第三、房子也叫作商品房，其属性也算是商品；但是这个商品真心不便宜，一般贵的烟酒或者高档的商店，基本上也都是统一定价的，一分钱都不会少；

所以综上所述，新房子的价格基本上不存在像衣服等小商品一样讨价还价，但是如果认识领导，是可以多拿到一些折扣的；