小产权房如何交易_小产权房如何买卖？

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小产权房交易火爆的真正原因是交易价格较低，相对比购买商品房或二手房，其不利后果太多，很容易发生纠纷，所以，购买小产权房应该注意以下几点：

1、因外部原因而导致卖方恶意毁约（譬如：拆迁、房屋涨价）

2、防止卖方“一房二卖”

3、因产权有瑕疵而引发的纠纷（譬如：家庭析产而牵连出小产权房买卖纠纷等）

4、因离婚继承而引发的纠纷

5、因房屋质量而引发的纠纷

除了上述纠纷外，购买此类房产还需要注意房产具体位置、购房款支付、产权问题、房屋拆迁等情形进行约定，针对每种情况还需有相应的违约责任等，所以，购房人要购买小产权房时，还是咨询专业房产律师为宜！

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首先明确的告诉大家，小产权房是不能买卖的，双方签的买卖合同是无效的，也是不受法律认可的。那么，小产权房是如何交易的呢？

其实，小产权房的交易只是换一种方式而已，甲乙双方签一份集资建房合同，合同内容就是甲方拥有这块土地的使用权，然后建了这栋楼，在甲乙双方都同意的情况下，乙方在建房的时候出资了一部分钱，分到其中的一套房子。最后，双方再找律师来见证这个合同，双方签字按手印就可以了。

小产权不受法律保护，但在一定区域小产权房交易频繁，如深圳为例，宅基地盖小产房，如盖了14层，宅基地业主只留三层，其它11层都买掉，如果这种房子城市扒掉旧改，房子全部赔给宅基地业主，宅基地业主赔不赔偿你要他的心情了，引起的纠纷数不胜数，所以买这种房，但买法院抵债拍卖的，就有保障些，有一个朋友98年打麻将路过南山法院看到公示栏看到大冲村480平方的宅基地小产房作价40万公示了半年也没人买，他想了想深圳租每年都上涨肯定不会亏，就买下来，后互小租金收了一百多万，大冲旧改成华润城，赔房按实用面积1比1.3赔偿，以前宅基地业主与他打官私，但法院还是判我朋友胜讼，他得到全部分的8套80多的房子，现在每年还生值，40多万变成几千万了，但买这样抵给法院宅基地房也要甚重，房子抵押了，你从法院哪儿买到，但你未必能拿到房，你收房时租客说他签的是30年合同，30年租金一次性付掉了，所以买这类房子之前一定要调查清楚，另外一种是村委统建房，村委出地，由开发商建，开发商和买房的人签约众多买房的人集资建房，买房的人获得该房子以后所有收受益村，村委给房的业主盖章，保证该土地取得合法权及没有被抵押没有法律纠纷，这类房子很受市场热捧，特别是现严格限购提高首付和提高利率时，人往往湊买足了首付款，但贷款批不下来，所以退而求其次，一套二房一厅的有产权的首付款，能全款买一套二房村委统建房还有节余，而且村委统建房越建越好，只是没有好本，也是高层电梯房，房子格局和商品住宅一样，因为有村委盖章纠纷少，二手市场特别好交易，购买这套房子的业主也会得到村委的盖章但是有偿的，原业主在收到全额的房款同时，会把自己原先购房合同和村委盖章，交给新业主和中介，中介牵线开发商签新的购房合同开发商会把收回来以前业主的购房合同消毁，同样村委也给新业主房盖村委盖同时把买房的以前业主的村委盖章收回消毀，所以这样做无论一个房子买多少次都能避免纠纷，中介买房收房款3%手续费，村委盖章三年前是3000元，现在是15000元，房价才升了两三倍盖章升了5倍，谁让大家都认村委盖章，深圳有46万栋小产权房承担了55%人居住的需求，是来深工作打工的最初的落脚点对深圳发展做一定的贡献，所以小产权房虽不合法但合理分担了深圳发展的需求，但随着城市发展这些黄金地段的城中村小产房只有变脸才能产生更大的价值，所以才有了岗夏和大冲村和未来的田贝村湖贝村白石洲等村旧改，深圳旧改是趋势黄金地段旧改放大经济量创造更大的经济价值，虽然旧改造就了很多村民成为了亿万仟万富翁，但城市更新放大经济效益成为千亿万亿的小区域经济体，整体规划产业创新使深圳在有限的房土地创造更大的商业价值，深圳创新是中国创新的龙眼，深圳创新不会停步，深圳的城市旧改也不会停步会有更大的力度，以后老旧有产权的爬楼房也将是旧改的主力方向，所以现存深圳产权爬楼杆98年前的老房子最值钱，很贵！因为深圳居住满二十年的爬楼杆的老房子才准允旧改，但买老房子等你知道政府及开发商规划时老房子价格已经很高了，因为很少有人肯买，都在等拆牵赔房，所以买旧房就买眼光买预期，买准了五到六年就有了消息，买不准兴许是二十年或是一辈子也没消息！所以买老房子博旧改要用余钱买既使用杠杆也不要给自己压力太大，不要因投资影响自己的生活质量，旧改省可期待性值得一博，就是一时没有博到，做为寄托未来希望产品房产，长远看也会慢慢升值。

您好！小产权房的买卖目前的确还存在，但值得提醒的是，小产权房的买卖仍属于非法行为，买卖过程均不受法律保护。所以强烈建议不要买卖小产权房。

第一，什么叫小产权房？为什么买卖违法？

小产权房是因为建房用地没有遵守国家规定而导致的违法建筑的总称。小产权房的产权不是“小”，而是没有产权。目前的小产权房主要分为以下几类：

1、土地实际用途不符合原有规划用途，例如将集体企业用地或耕地上，建设商用住宅；

2、土地实际使用人不合法原有使用人规定，例如将归军队使用的土地用于建设商业住宅，卖给非军队人员使用；将给村集体成员使用的土地用于建设商业住宅；卖给非村集体成员使用。

小产权房没有土地使用证和预售许可证，购房合同房管局不会给予备案。由乡政府或村委会颁发的产权证，也仅是“登记备案”作用，没有产权证明作用。交易过程不合法，对买卖双方都有风险，所以一旦发生产权问题，也很难去维权。

第二，如果非要私下交易，会有什么样的后果？

小产权房对于卖方最大的风险就是买方反悔。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

小产权房本身就属于违法违规建筑，即使遇到征收拆迁，完全可以对房主不予补偿，甚至可以处予罚款。特别是，现在国家收紧了对于小产权房的管理力度，近些年北京郊区也开始启动对小产权房“强拆+罚款”的程序。一旦碰到这样的情况，买方完全可以以“买卖合同不合法”的为由，要求退还购房款。

而目前对于小产权房“买卖合同不合法”的纠纷判决结果并不一致。下面会就正、反两方面意见分别进行阐述：

1、正方：认为买卖合同有效，认为卖方不需要退还购房款。

只要小产权房的买卖合同，符合《合同法》中规定的合同有效要件，就必须承认合同的效力。

《合同法》规定合同有效要件包括

• 当事人订立合同应当有民事行为能力；

• 意思自治；

• 不违反以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规

目前并没有明确对小产权房作出禁止行规定的行政法规。也就是说，只要当事人具有民事行为能力且意思自治，小产权房买卖合同就应当被认定为有效。

2、反方：中国法院网认为合同无效，买方不能继续居住，但可以收回购房款。

中国法院网总结的关于小产权房合同纠纷处理方法：在买卖双方中任一方以“合同无效”为由提出终止交易的诉求时，卖方应返还房款并赔偿相应的装修费用，而买房应腾退房屋；至于卖方是否应该补偿土地升值收益和拆迁所获补偿，并没有获得明确的结论。

3、中间方：需要根据个案分别分析，不能“一刀切”处理。

北京市高院出台了《针对小产权房纠纷的会议纪要》：“要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失”。判定结果比较模糊，一旦出现纠纷，需要根据每个案例中，房屋的购入价格、购入渠道、本次买卖的价格，是否有其他潜在罚款或拆迁补偿等情况，单独判定。

第三，总结

总结来说，小产权房的买卖不合法。对于买卖双方都没有保障，所以如果还没有购买的就尽量不要购买了。

希望回答对题主有帮助。

法律规定不可以交易。

《国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》第四条：　严肃查处违反土地管理法律法规新建“小产权房”和高尔夫球场项目用地。必须严格按照《土地管理法》和《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）的规定执行。对在建在售的以新农村建设、村庄改造、农民新居建设和设施农业、观光农业等名义占用农村集体土地兴建商品住宅，在地方政府统一组织协调下，必须采取强力措施，坚决叫停管住并予以严肃查处。

二手小产权房交易方法：

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

小产权房在手续全的情况下，也只能算是合格的农民房；现在的小产权方是不能够在市场流通的，一些中介也只是在暗中兜售；严格意义上说，买卖小产权房是违法行为，小产权房也是禁止市场流通的；

市民购买小产权房利益受到侵害时，也得不到法律保护；小产权房未经士地行政管理部门批准而使用集体所有土地的涉嫌违法用地；

小产权房无建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的涉嫌违法建设；小产权房没有取得商品房销售许可证，因而不能办理《房屋所有权证书》；

对于小产权房，无论是国土资源部还是国务院，态度向来强硬。

拓展知识：

就“小产权”本身而言,国家是不承认的,遇到纠纷法律上难以保护。

就是“大产权”也无法过户的。因为是过户时必须是有房产证上的房主本人签订的买房协议,并且必须有房主本人持有异议自己的身份证与你一同去公证后,才能办理过户。

您好，根据国家有关规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。市民买小产权房，拿不到正式权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。

只能证明有购房这一事实。（小产权房，依法不受保护）

1、双方签订的购房合同；认真审核一下相关的条款。

2、合同上的签字人以及公章，是否与事实相符，以及真实性的核对；

3、所有资金，全部通过银行转帐的方式，保留好相关的凭证。

4、开发商的资质，了解其开发此楼盘的背景，最起码，在当地是受保护的。

5、最好是找一下，已经购买此楼盘房产的人，他们都有一些什么手续。（正常情况下，这种房产，也是有当地乡镇承认的小产权房证的）

购买房子是人生的一件大事，购买者需认真选择地型，和环境条件，对于面积的大小可根据自己的实际情况决定，对于房子的产权期限和五证问题都要注重，

小产权房是城市附近的村民或者村集体把有土地使用证的地块集中起来，建筑成商品房的形式进行销售，它的价格和同等条件的房价便宜好几倍，它为什么会便宜，难道他们不知道多赚钱吗？要慎重这里边肯定有猫宜。

小产权房沒有房产管理部门的批复，不受房产部门管理，小产权房只有土地使用证，没有房产证。士地使用证和房产证有着性质不同的区别，士地使用证是国家把土地划分给农民，让农民搞土地种植而不是让你把地建筑成商品房销售。由此可见小产房属于违规违法建筑，在购买房时要谨防上当受骗。