房地产开发商口碑_如何挽回房地产开发商的口碑？

我买新房一般喜欢买准现房或者是开发商开发的二、三期，这样可以到现场看到开发商已开发出来的楼盘的实际品质。同时通过在现场过目它的相关资质文件，听到己购买者对开发商各方面的点评，再加上网查询的信息来综合判断，也就基本上对开发商是否靠谱判断得八九不离十了。

重点工作:一、在现场考察房子的品质。l、考察房子所在区域和位置是否有潜力和发展。买新房就是买未来。靠谱的开发商都比我们了解信息多(如交通、学校、商业、医院、公园的布局)。它会如实介绍。2、考察房子的容积率和小区的绿植布局，靠谱的开发商不会把容积率提高的太夸张，一定会保证小区绿植的基本品质。3、电梯管几户?品牌怎样?房子的内层高是否达标?水电设施的品牌如何?房子的外墙的材料和内墙的材料如何?房子是否明厨明卫等等。从这些信息中都可以判断开发商是否靠谱，靠谱的开发商各个细节都会保证品质达标。

二、到现场考察开发商有没有自己物业的后续服务?一般靠谱的开发商都有自己的物业后续服务。这样它对自己开发楼盘品质心中有数，有信心把今后的物业做好，也有利物业的保值增值。

三、到现埸走访一下购买人士(如前期己交付)。如果没有这方面人群就联系一下准备购买人士。一般大家的眼光都差不多。而且基本素质较好的群体一般都会找到靠谱的开发商而不会只听开发商的忽悠。此外小区先期购买的居民对开发商的各种评价会比较真实客观，一般靠谱的开发商收到的好评应该大大多于批评。

综上所述，到现场了解的这些重点细节越多，就越清楚。从而判断出开发商是否靠谱就没有任何问题了!

房地产开发商口碑已经有了：毫无下限，不顾国家人民利益炒作房价地价。

第一，房地产开发商已经把中国货币金融拉到一个非常不利的位置，维持高房价中国金融，货币，经济都可能会面临无法承担风险。

第二，房地产开发商推高房价，地价，变相剥削中国人民，中国人失去了幸福感，失去了主人公身份，变成了奴隶身份。

第四，房地产开发商推高房价和地价，严重挤压中国消费，造成了一业兴旺，百业萧条局面，这个高房价维持时间越长，伤害越大。

第五，房地产开发商推高房价地价，让中国年轻人失去了未来，2亿的单身人口，90后基本没有结婚生子，这是让中国人断子绝孙的节奏。

第六，房地产开发商推高房价和地价，迫使我们生活生存成本变的高很多，阻碍了中国人创业创新，阻碍中国科技进步，阻碍中国人思维思想发展。

第七，房地产开发商推高房价和地价，导致中国贫富差距加大，严重偏离了社会主义道路，产生了阶级对立，阶级矛盾。

第八，房地产开发商推高房价地价，导致实业萎靡，暴富思想严重，人们变的轻浮，变的急躁，变的急功近利，无论是做官，做企业，做人都这样，都想通过炒房炒地升官发财，不老老实实脚踏实地的做事，服务人民，做企业，好好做产品和服务。造成了以浮夸和急功近利为荣，以踏踏实实本本分分为耻。

第九，房地产开发商推高房价地价，开了一个不好的口子，导致人们后面都严重依赖炒作来致富，因为在大多数人心中，只要大量炒作，贷款炒作，银行和国家都会来兜底，都会通过印钱，降息等等救助的。

第十，房地产开发商推高房价地价，导致失业率上身，就业率下降，降薪，裁员发生，农民工返乡，因为内需减少，企业，工厂，服务业无人消费，人们生活生存成本还在上升，城市待不下去，都回家了，农贸市场比超市热闹，地摊比商场畅销，买不起正牌正品，只能买仿牌仿品，好好做品牌产品的没有市场，因为卖的贵，模仿和胡乱来的赚钱，因为成本低，这是社会严重倒退。

比较大的开发商建的房子都很好！都有专业的设计团队，设计的户型和园林都是很符合社会潮流的。而且质量都不错，毕竟有很多的开发经验，而且不会因为一个项目砸了自己的招牌，坏了自己的口碑的！

每个开发商的楼盘质量不一样，不能一概而论的。

这两年的开发商建的楼盘，总的来说，质量不好。在一线城市，由于限价，开发商拿地价格高，但是房子价格不允许卖高了，开发商为了尽量追求利润，只能在建筑成本里面想办法。

前两年房地产市场行情好，特别是三四线城市，开发商都是用最快的速度建房，一方面是为了减少资金的积压，加快存货和资金周转，更重要的原因是：三四线城市前两年的火爆行情是由于去库存和棚改以及限制土地供应等政策因素造成的，这样的政策红利转瞬即逝去，所以开发商都是要求建筑商能多快就建多快，质量自然不能保证。只有快速把房子建到预售条件，才能抓住政策红利带来的机会，否则，动作慢了，以后的行情就不好说了。

前两年火爆的房地产市场行情还带来一个建筑质量问题，就是既然房子那么好卖，随便什么户型、绿化、质量的房子都能卖得出去，那作为开发商，何必在建筑质量上多下功夫，所以质量一般都不会太好。

这一年左右建筑质量也不会太好，因为现在房子不好卖了，但是开发商的拿地成本并没有下降，地都是在房地产市场火爆的时候拿的高价低，现在房价起不来，甚至还在降价，要尽量追求利润或者减少损失，开发商只有在建筑质量上做手脚了。

非常荣幸为题主作答。

关于您提出的问题，我从高周转的模式解析、高周转的评价指标以及目前房企高周转的排名及评价来具体做个回复吧。

一、高周转的模式解析

1、何谓高周转？

即获地就快开工、开工后快速突破预售条件实现早开盘，根据市场情况小量多批快销，实现项目投入的快速回款，最终转投下个项目，达到利润和规模的双平衡、双增长。

2、高周转的商业模式本质

房地产开发可以归结净资产收益率（ROE）的指标评价，即投入净利润和股东自有资金投入的比值。通过杜邦分析法的公式变形，可知

ROE=（净利润/营业收入）*（营业收入/地价）*（地价/股东投入资金）*（股东投入资金/（股东投入资金*占用时间）），即净利润率、货地比、资金杠杆的三者乘积。

由此，高周转的商业模式本质就是在控制净利润率的前提下，多拿货值和地价比值高的项目，尽可能多地使用外部融资来的资金，降低股东自有资金投入。

目前，很多房企为了实现上述模式，就采取投资、营销策划、设计在未获取项目前深入介入，开发报建不断追求高速度和高效率，工程赶进度达到预售条件，并制定了一系列重奖的激励跟投制度，目的就是高效用资金、冲规模。

3、高周转的利、弊

好的方面，主要是针对企业自身，利于资金的高效运用，品牌落地和快速抢占市场。

不好的方面，对于企业来说，市场下行、需求萎缩，本质上的资金需求得不到高效回收，也就无从冲业绩、冲规模；对社会大众来说，抢开发节点抢出来的工程违背了钢筋混泥土固化和建筑质量的自然规律，到头来可能是一堆使用寿命并不长的房子、甚至是某些无辜群体的生命。

二、高周转的评价指标

1、企业评价层面

网上关于如何评价房企运营情况的排行榜很多，指标也一般都是总资产周转率、存货周转率等诸多财务指标。

个人觉得最关键的指标还是存货周转率。因为存货周转率越高，存货资产变现能力越强，且占用在存货上的资金也就周转越快。

而企业又可以根据存货周转情况，来决定未来是否拿地、该补多少地。

2、项目评价层面

这就要结合每家企业的评价导向，结合老板和企业的想法、项目所在地实际情况来定。

比如碧桂园的“035”、“456”，即拿地即开工，35天展示区开放；4个月开盘、5个月资金回正、6个月回笼资金投入下个项目。

万科的“5986”，即拿地5个月动工、9个月销售、第1个月售出八成，6成产品是住宅。

值得关注的是，基本都聚焦在时间和产业业态上，因为时间就是缩减杠杆费率的关键、可售住宅就是资金回款的保障。

三、房企高周转排名及评价

1、排名

回到题主最关注的周转效率最高的房企排名吧。下图为亿翰智库和国际金融报根据内地和香港上市的房企财报得出的存货周转率排名，可知绿地、龙光、时代、远洋、雅居乐、碧桂园、金茂、佳兆业、中南和新力为排名前十的房企，和我们以往见到的房企销售面积、销售额排行榜不同，只有碧桂园以销售额、销售面积稳居前三的身份进入存货周转率前十。

2、评价

周转率前十的房企中，碧桂园、绿地进入销售排行前十，中南、金茂进入销售排行11-20名次，远洋、佳兆业、龙光进入销售排行21-30名次，雅居乐、时代进入销售排行31-40名次，新力排在销售排行42名。

销售十强房企碧桂园、绿地凭借一二三四线甚至全线投资的布局、融资优势、强力的运营销售能力，有力对冲了市场下行带来的风险。

中南主力布局长三角、模式学碧桂园；金茂、远洋主力布局一二线城市核心区位，精准的项目定位和强营销能力，也取得了较好的周转率排名。

佳兆业、龙光、雅居乐、时代，华南房企主力布局大湾区、广深核心城市及周边，得粤港的人口和市场优势，加上粤系房企基因相互借鉴，也占有较好的运营能力。

个人认为 ，这里面做高周转的强中手自然是碧桂园无二，高周转的房企楷模！

希望上述回复对题主有参考意义。谢谢！

膨胀后戛然而止，疯狂后一地鸡毛！房企销售额断崖式下降

看过我今年的文章，你会发现，我一直在苦口婆心的预告，高涨的房价正在做最后的垂死挣扎。

规劝那些，可买可不买的购房者，还是等等再买房。

因为，毫无疑问，房价正在进行最后的疯狂。

夕阳无限好，只是近黄昏。

虽然，今年前几个月，龙头房企门的销售业绩还在大幅度增长，但张军辉，已经很早就很明确的说了，房价必定会跌。

事实呢？

前几个月，嘲笑我唱空房价的人，恐怕现在已经能感受到房地产凛冬将至的寒意了吧。

以具体的事实来看。

某大房企，作为最近炙手可热的龙头房企，实际控制人甚至荣升中国首富。

那我们就以这个巨型房企的销售数据来分析下。

什么叫最后的疯狂：

自2018年以来，除了1月和9月，某大地产单月销售额一直维持在400-500亿元的区间，9月销售创历史新高为630亿元。

什么叫江河日下：

然而，到了上个月，某大地产的销售额剧降到不到350亿。

什么叫膨胀后戛然而止，什么叫疯狂后一地鸡毛，某大房企，断崖式下降的销售额，就给了我们形象的比喻。

最近一个月，某大地产实现销售金额340.7亿元，同比大幅下滑29.1%，环比大幅下滑35.8%，实现销售面积326.6万平方米，同比下滑36.6%，环比下滑34.4%。

超过三成的销售额降幅，恐怕没有人不感到震惊的！

这可是巨无霸的中国首富的房企呀，销售额这么巨大降幅，令人对整个房地产业都难以安心下来。

销售额下降后，某大房企开始了疯狂借钱：

上上个月底，某大地产发行了18亿美元优先票据后（部分票据年利率甚至达到13.75%），又在11月中旬再度发行10亿美元优先票据，年利率高达11%。

某大房企作为房地产龙头尚且如此，其他房企更是不堪入目。

据Wind统计，截止上上个月，房地产企业发债总规模达5481.98亿元，已远超2017年全年的3747.74亿元的规模。其中，三季度发债规模高达2073.62亿元，远高于去年同期发债的1409.03亿元，较一季度和二季度的1346.03亿元和1352.06亿元巨量提升。

在年初房地产企业销售额高歌猛进的时候，谁第一个坚定的看空房地产呢？张军辉是也！

买房就怕买到烂尾楼，一旦买到烂尾楼，可能三五年都难有结果，资金投进去了，房子没有了，或者是买到质量低劣的商品房，一锤子下去，墙体就一个大窟窿，或者是填充料都是垃圾泡沫。甚至卫生间是漏水的，天天给您毛毛雨，或者正在卫生间化妆，突然头上给你来几滴说不清道不明的水，让你觉得晦气。

就质量而言，大小房地产商都会曝出质量门事件，像一些一线上市公司的地产商，也经常曝出各种质量门闹剧，引发维权纠纷，但是大型地产开发商一般来说更加注重自己的名誉，出了质量问题，一般都会选择尽快处理，不像小地产开发商，能推脱就推脱，不想处理质量问题。

一般而言，率先倒下的都是中小地产开发商，资金薄弱、融资困难，土地储备很少。经不起风浪。

因此选择购买地产，A最好选择大的地产开放商，或者是区域龙头地产开放商，如何判断地产开发商，《房地产开发企业资质管理规定》地产开发商分为1级、2级、三级和4级，级别越高越好。一级地产开发商要求

1．注册资本不低于5000万元；

2．从事房地产开发经营5年以上；

3具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

资金实力雄厚，不容易资金链断裂跑路，完善质量保证体系，不容易出现质量法问题。

B品牌与口碑，

地产开发商开发的楼盘越多，购房者阅读，社会上对地产商的评价也会越多，可以通过亲朋好友侧面了解一下开发商开发楼盘的质量情况，也可以到一些论坛逛一逛，看看舆论评价，也可以到开发商开发的楼盘走走看看，楼盘质量如何，

看看开发商的楼盘有没有延迟交房，如果延迟交房，说明开发商管控方面有问题，工地经常停工的话，可能有资金问题，如果开发商的项目经常有农民工讨薪，这种开发商最好远离，说不定资金链已经面临崩溃。

C最好是能够了解开发商资金情况，如果听到开发商在社会上通过公众借款，尤其是有高息借款，最好谨慎购房，即使能够度过资金难关，也可能会因为非法集资被采取强制措施，导致公司出现经营危机，这就是大麻烦。非法集资案件处置十分复杂，是一个漫长的过程。

D开发商开发的楼盘越多越好，楼盘越多，经验越好，楼盘越多，资金实力也越雄厚。在当地市场占有份额越高越好。

E如果是上市公司，很好办，直接看财报，负债率、土地储备、现金储备、现金流进，每股盈利，一清二楚。