法院如何强制执行房子_法院强制执行房屋规定？

法院强制执行房屋拍卖的过程？

恰好每日讲法最近代理了一起执行案件，刚刚进入房屋拍卖的流程，目前房屋已经挂到司法拍卖平台进行拍卖。因此将经验分享给大家。

房屋拍卖前的过程

拍卖是人民法院强制执行的一种措施，应当按照法定程序进行。对于房屋等不动产，是可以进行拍卖的。在采取拍卖之前，法院的流程是怎样的呢？

被执行人如果没有按照生效法律文书履行确定的义务，申请执行人向人民法院申请强制执行，人民法院查封、扣押财产。

人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。同时确定保留价，拍卖保留价由人民法院参照评估价格确定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时不得低于评估价或者市价的80%；如果出现流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。

拍卖房屋

人民法院应当委托具有相应资质的拍卖机构拍卖。首先要确定拍卖机构，一般来说，拍卖机构与法院是一种委托关系。

确定好拍卖机构后，由拍卖机构进行公告，展示拍卖的房屋。有购买意向的人交纳拍卖保证金，领取竞买号牌。

目前很多拍卖都是通过网络平台进行的，有意向拍卖的人可以登录网络平台进行拍卖。缴纳保证金，等拍卖开始后，竞价拍卖。

拍卖成功后，签署拍卖成交确认书。在人民法院指定的期限内，将剩余价款交付到人民法院或者汇入人民法院指定账户。人民法院收到房屋款项后，应当作出裁定书，裁定送达后15日内，将拍卖的房产移交买受人，拍卖机构以及人民法院应当协助买受人办理产权转移手续。

总结

法院拍卖房屋流程则如下：

（一）查封房屋

为了保证生效法律文书确定的义务能够得以履行，人民法院会根据当事人申请或者异职权查询、查封被执行人的房产。

法院查封被执行人的房产期限一般不超过三年。

（二）评估

对于准备拍卖的房屋，应当由人民法院委托有资质的评估机构进行价格评估。包括当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估四种情形。收到评估报告后5日内送达当事人，当事人对评估报告有异议的，可以向人民法院提出异议。

（三）确定拍卖保留价

拍卖保留价，由人民法院参照评估价格确定。第一次拍卖时，不得低于评估价或者达到80%。如果出现流拍，在第二次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。

（四）拍卖公告

拍卖房屋时，应当在拍卖30日前公告。拍卖公告一般包括拍卖的财产价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产、已知瑕疵、权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。

（五）拍卖

拍卖过程中，一般采取价高者得的原则。拍卖时没有竞买人或者竞买人的最高应价低于保留价的，申请执行人同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交给其抵债。

法院强制执行房屋是指强制执行是法院对当事人经济赔偿责任的一种强制政策，如何被执行人有私有房产，那么法院有权将该房产进行强制执行用来作为判决制定的经济赔偿。法院强制执行房产是法院根据法律判决结果对被告人采取的强制行为。

　　如果法院强制执行的房产已经抵押给银行了，法院仍可以进行执行，但应该先在拍卖或变现款中先行支付银行的债权，剩下的款项才可以用来偿还其它债权人的债权。　　《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》：　　第40 条 人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿 后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。

申请强制执行应准备以下材料：1、强制执行申请书，2、判决书或者裁定书，3、生效证明（找终审法官开具），4、被执行人的送达地址确认书或者邮寄单，5、被执行人的身份信息，6、被执行人可供执行的财产线索（如保全文书及手续或者担保手续等）。

事实上，申请法院强制执行最关键的是要找到被执行人可供法院执行的财产线索，比如被执行人的房产、车辆、存款、理财、股权等等，因为去法院申请强制执行，法院也会让你填写财产清单，同时也让你签执行风险告知书。

我们知道目前很多案件虽然官司打赢了，却败到了执行，原因就是没有找到被执行人任何可供法院执行的财产，法院也查找不到，由于案件执行不能而被采取终本（终结本次执行程序）方式暂时结案处理。

建议申请执行后，申请人应当利用各种渠道寻找被执行人财产线索，无论是通过悬赏公告也好，还是委托第三方公司或者律师调查也好，只要找到是被执行人的财产，都可以申请法院强制执行。如果发现被执行人存在高消费或者低价转让或者赠与财产等有履行能力却拒不执行的证据，申请人也可以申请法院对其采取拘留、罚款措施，甚至移送公安机关追究被执行人的刑事责任。

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这个问题分两种情况来回答：

第一、如果该套房子被设置了抵押权，因未履行债务，抵押权人要求实现抵押权的，可以直接执行该套房产。可以私下跟抵押权人折价抵债，也可以被法院拍卖偿债。抵押房产，无论是不是唯一房产，都可以无条件被执行。

第二、如果没有设置抵押权，或者虽然设置了抵押权但申请执行的人并非抵押权人，那么，被执行人名下唯一住房可以被执行的条件是：

①对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活必须的居住的房屋。比如，被执行人虽然只有一套房产，但是其女儿女婿有房子可以住，也是可以执行的。

②判决或者裁定生效后，被执行人为逃避债务转移其名下其他房产的。比如，被执行人本来有多套房屋，但是为了逃避债务，把房屋转移了，只剩下一套。那这种情况的一套房，也是可以被执行的。其实这种情况，被执行人涉嫌拒不执行法院裁判罪，涉嫌犯罪，可能要承担刑事责任。

③申请执行人给被执行人提供其他的房屋（标准参照廉租房）供其居住，或者申请执行人同意参照当地租赁市场租金标准从此套房屋变价款中扣除五到八年租金给被执行人去租房住。这种就是申请执行人让步，暂缓收取一部分执行款以保障被执行人的基本生活，从而换取唯一房屋的执行。

除了以上三种条件可以执行唯一住房外，其他情况不可执行唯一住房。

综上所述，可以执行唯一住房的情况有两种：抵押房产、满足三个条件的其他债权的执行。

现实生活中，只有工资收入，没有其他财产的负债人占债务人群体的很大一部分比例，如果走到被执行的地步，法院会怎么执行呢？

但凡有工资收入的被执行人，法院会通过与被执行人相关的身份信息查询到工资收入来源：

1、如果有固定单位的，法院执行局会到单位调查被执行人收入情况，并以执行通知的形式送达单位，要求单位协助执行，把被执行人的工资划扣到法院指定的银行账户。划扣收入的同时，会保留被执行人基本生活费、抚养费、赡养费及其他必要的基本开支。

2、如果没有固定单位，法院执行局则会采取冻结银行卡、微信钱包、支付宝钱包等强制手段进行划扣，只保留被执行人基本生活的必要开支。

作为负债人，在本身负债的情况下一边战战兢兢的工作，不知何时能够偿还完债务而操心，一边还要担心不能够及时偿还债务所带来的法律风险，有可能导致连最后保障基本生活的工作都没有，确实很难。虽然出于人文关怀，我国法律规定单位不得以负债人被执行为理由辞退，但在现实生活中，一旦负债人在单位被执行，其影响不容小觑，有可能被穿小鞋甚至以莫须有的其他借口辞退。

所以，为了避免被执行，采取合法手段规避法律风险极为重要。在有限收入情况下，优先保障基本生活，剩余收入用于还款形成“强烈还款意愿”的证据链，这是必要手段。那么，该怎么还款呢？如果每月单笔小钱还款，都会成为利息、违约金等费用，增加了总还款成本；如果要一次性还款又不够，不还款又难以形成证据，岂不是两难？（这是另外一个问题，有需要的朋友可关注我，不在此赘述）

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