配偶不知情可以卖房吗_配偶在不知情的情况下能买卖房屋吗？

　　夫妻一方名下有一套婚前房产，婚后另一方买房，是算二套房的。

　　《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》规定：商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

　　银行认定为二套房的七种情况：

　　1、自己有住房,给成年子女购房

　　如果父母名下住房的房产证上写有成年子女的名字，再为子女购房算第二套;否则算第一套。

　　2、自己有住房，以未成年子女名义再购

　　根据新的政策，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被划为家庭范畴的。所以以未成年子女的名义申请贷款购房时，就会按照二套房政策执行。

　　3、未成年时名下有房产，成年后再贷款购房

　　根据目前银行“认贷又认房”，如果不出售现有房产的情况下，再贷款购房是属于二套房的，将按照二套房的政策执行。

　　4、有全款购买住房，再贷款购房

　　只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，也会被认定为二套房。

　　5、有贷款购买住房，结清出售后再贷款购房

　　虽然贷款买的房产出售以后，家庭名下已没有任何住房，但因为其之前有贷款记录，再申请房贷也会被算作二套房。

　　6、先商业贷购房，再使用公积金买房

　　只要借款人有过房贷记录，不论房贷是否结清、房产是否出售，即便从未使用过公积金贷款，首次申请公积金贷款也会被算作二套房。

　　7、婚前一方贷款购房，婚后以另一方名义再购且户口不在一起

　　银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，而结了婚的夫妻是不能提供单身证明的，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。

一审法院判决支持翁先生的诉请，苏女士不服，上诉至上海市第一中级人民法院（以下简称上海一中院）。

苏女士辩称房子是自己和潘先生的夫妻共同财产，但潘先生对卖房一事并不知情，现在也不同意出售房屋，所以合同无法履行，请求撤销一审判决，支持原审诉请。

翁先生则表示潘先生对卖房一事是知情的，苏女士以此为由拒绝履行合同没有依据，请求驳回上诉，维持原判。

潘先生表示夫妻感情不和，苏女士没告诉过自己卖房的事，同意她的上诉请求。

中介公司认为潘先生参与了房屋买卖过程，对卖房一事知情，同意翁先生的请求。

本案争议焦点为：苏女士以其丈夫潘先生不知情为由拒绝继续履行合同有无事实及法律依据？

苏女士认为该房屋虽登记在自己一人名下，但是夫妻共同财产。并表示本想瞒着潘先生把房子卖了，签订合同时他也不在场。现在他并不同意卖房，根据相关法律规定，共有房屋未经其他共有人同意不得转让，所以合同无法再履行。

翁先生则表示在合同签订前期一直是和潘先生联系，潘先生后来也给自己打过电话，称因房价上涨，不想继续履行合同，并不是对此事毫不知情。电话录音已作为证据在一审时提交给了法院。苏女士的上诉请求缺乏法律依据。

潘先生辩称自己和苏女士一直分居，并不知道她卖房，也没有在合同上签字。所以不同意卖房，合同不能履行。

中介公司表示签订居间合同和收取定金时潘先生都在场，而且合同和公司系统中留存的也是潘先生的联系电话，潘先生是知道卖房一事的。

上海一中院经审理认为，系争房屋虽登记在苏女士一人名下，但是夫妻共同财产。鉴于苏女士一人在合同上签字，且潘先生否认知晓苏女士出售房屋，翁先生应承担举证责任。翁先生在一审中就此进行了举证，一审对相关证据进行了分析并作出认定，据此推定潘先生知晓卖房一事并予以同意，并无不当。苏女士认为虽然留存的是潘先生电话，但手机是由她使用，不能证明潘先生知晓她出售房屋。对此，虽然苏女士提交了电话户名是潘先生的证据，但该证据不能证明电话是由苏女士使用以及不能得出潘先生不知晓的结论。综上，苏女士无权要求解除与翁先生之间的房屋买卖合同。

上海一中院遂判决驳回上诉，维持原判。

《中华人民共和国合同法》

第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

夫妻一方在对方不知情的情况下变卖房产，购房合同是否有效，要明确这处房产是否是夫妻共有财产，如果是，那购房合同上是否有夫妻双方的签字。已经注册的合法夫妻,两方的所有财产,都是属于共同持有的,所以在变卖房产时,合同的签定也要双方签字才有效,所以完全有权力要求撤消合同.但是不是夫妻共同财产。如果行使撤销权必须在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，未能在一年的行使的，撤销权消灭。而且必须在未办理过户登记之前解决纠纷，签订合同之后即便是无权处分，如果办完产权过户登记的，构成善意取得，不能主张房屋所有权。夫妻共同财产，是指在夫妻关系存续期间夫妻所共同拥有的财产。所谓夫妻关系存续期间，是指夫妻结婚后到一方死亡或者离婚之前这段时间，这期间夫妻所得的财产，除约定的外，均属于夫妻共同财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。夫妻一方对夫妻存续期间的财产的处分，需征得配偶的同意。

夫妻一方擅自出售共有房屋，另一方能够要回房子的条件。

一、夫妻一方擅自出售共有房屋，其所订立的合同，或者是无权处分合同，或者是无权代理合同，尽管该合同可能有效，但是，在另一方不追认或者不同意的情况下，该合同对另一方没有法律约束力。

1、无权处分合同。如果房屋登记在一方名下，一方以自己的名义与买受人订立房屋买卖合同的，因为涉案房屋为共有财产，一方对另一方所享有的部分无权处分，因此，该合同应当认定为无权处分合同。由于另一方不追认和不同意，因此，该合同对另一方没有法律约束力。

2、无权代理合同。如果房屋登记在双方名下，或者虽然登记在一方名下，但是，一方以双方的名义与买受人订立房屋买卖合同的，该合同应当认定为无权代理合同。由于另一方不追认或不同意，因此，该合同对另一方没有法律约束力。

二、夫妻一方以双方名义与买受人订立房屋买卖合同，而买受人有理由相信一方有代理另一方的代理权限的，该合同应当认定为表见代理合同。该合同对另一方有法律约束力。这里“有理由相信”需要买受人提供证据予以证明。

三、夫妻一方擅自出售共有房屋，另一方能否收回，主要看：（1）如果涉案房屋买卖合同不属于表见代理合同，则收回有望；相反的，则收回无望。（2）如果涉案房屋没有过户过户，且涉案合同属于无权处分或无权代理合同的，则收回有望；相反的，则收回无望。（3）如果涉案房屋已经过户，而买受人不构成善意取得的，则收回有望；相反的，则收回无望。

法海一粟：运筹帷幄之中，决战法庭之上。

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