买需要还贷款的二手房怎么办_买二手房如何解押？

谢邀:其实这个问题是很好解决的，先以首付款的形式给中介公司并要求中介公司写收据(因为一但出现任何问题收款方是中介公司，而不是卖房方)或以第三方托管的形式将这部分房款打到其帐户上(房产交易中心为第三方)，一般来说当卖房方拿到首付款后，中介公司会陪同卖方去还清所欠的贷款余额，同时也会通知你一同前往，接着中介公司会要求卖方立即进行过户，当过户完成后，你按合同的约定将余款付清即可，第三方托管也是这样，只有当卖方过户手续完成后，托管方才会在一定的时间内将你买此房的余款给付卖方。

如果有房产证的房子，转手卖一般不需要还清贷款的。可以有两种方法:

第一种，跟买房客商量，在原贷款银行做转按揭。这种方法被广泛采用，因为，现在大部分人的房子都是有贷款的，卖房和买房的人都知道，银行也知道。而且贷款的金额不小，一般人不可能拿出那么多钱来提前还清。所以，大部分银行都会有转按揭业务。

转按揭，就是把自己的房贷款，转转买房客身上，银行根据新的成交价格，重新核定买客的贷款额度，这样，相当于帮原业主还了旧贷款。

第二种情况是，如果剩下的贷款不是很多，可以要求房子买客帮你先还贷款，抵扣首期款。当然，这笔钱必须直接划进银行，不能划进你的帐户。有点类似于，房子还没过户，先交首期款。

这种做法要在双方愿意的情况下，才能实施。为了保证买客的资金安全，先帮你还贷款的钱，是不能直接划进你本人的帐户的，是要直接划进银行的扣款帐户的。

贷款没还清，卖房子的事例很普遍，不是什么困难的事

1、这种情况很多。目前，在南京，10家二手房交易里边，如果这套房子还有房贷未结清，差不多有七八家是由买房人出资把贷款结清，促成这笔交易的；

2、出站这种状况的原因：首先，资金都是有成本的，动辄几十万，上百万，有些卖房人比较强势，他是不愿意担负这笔成本的；其次，很多时候，是卖房人资金出了问题，无力承担银行的按揭贷款，才将房子卖掉，他不具备结清贷款的财力；最后，这种事情多了，就已经形成一种惯例了：由买房人出资结清贷款；

3、需要注意什么呢？

a选一家依法合规的房产中介的重要性。因为聪房贷结清，到房子过户，这段期间，中介要居中担保；是有卖房人、买房人、房产中介三方签字的协议存在的，在这协议里边，很多细节都已经规定好了：结清贷款的金额，从贷款结清到过户是几天，延期一天，要付多少违约金（从房款里扣），结清贷款的钱是算房款还是后期卖房人返还等等；

打听一下，看下这家中介一个月或一周里边有多少业务量；

会有很多这种情况：买房人首付已经交给卖房人了，他拿去花了，或者房贷结清了，但因为其他事项无法过户，买房人的资金容易打水漂；

b房子抵押的情况，这个要去不动产登记中心查询一下。其实很多琐碎的工作，房产中介都是代劳的，有些房子事办过二押的，只结清一次房贷仍旧无法过户；查询一下这趟房子是不是涉诉或者其他什么纠纷，仅仅结清贷款最后仍然无法过户；

4、买房人和卖房人的财务纠纷不要指望银行，银行只管自己的业务依法合规。举个例子来讲下这件事：

甲向乙购买一套房产，房价是100万，首付最少要30万，到这套房子在银行还有20万的房贷未结清。这20万是甲来出钱结清的。通常是甲将这20万打入乙的还款账户，由乙来还清银行贷款；

首付款可以用来结清银行贷款吗？

多半是不行的，交易未完成前，首付款要进入一个监管账户；

银行可以打50万给乙，打20万给甲吗？（即银行在房款里把甲先付的钱扣出来）不会，银行会打70万给乙，私下这笔钱怎么分就和银行没关系了；

乙可以用自己的账户转20万给甲吗？

当然不可以。会被银行监控到。乙可以取20万现金，返还给甲。

这种情况，可以有如下两种情况的处理方式：

1、如果剩余贷款不多的话，买家可以支付20%的定金，用于业主还剩余款项；

2、如果贷款太多的话，要求卖方自己想办法自行解抵押，可以采用垫资或者资金过桥的形式操作；

你现在就要让中介去联系卖家，让卖家跟银行申请解押房产，然后首付38w先不要给卖家，等解押那天你们三方一起去银行，看着这钱是给银行做解押的就ok了，解押完以后大概会有一周的时间房本就可以解押了，其实就是拿房本到银行，银行再给房本上盖个章，表明这个房子已经不作为抵押物了。然后就是看你们了，你要是要贷款买房，那就需要拿着房本在银行里申请贷款，银行要审核房本是不是无抵押，你有没有贷款资质和还款能力，以及要你提供一个银行账号，主要用作接收贷款的，这个钱最后是要给卖家的。其实到了这一步你就占主动了，因为卖家目前等于收了38w但却给了银行，他等于一分现金都没有呢，如果你贷款审批通过，你就联系中介和卖家，三方到房产交易大厅办过户，起个大早能一上午就办完，其实到这步这房子就是你的了。然后下午你们三方就去房子那边，跟小区的物业办理交割手续，主要是水电气有线电视这些的要办理交割和过户，让卖家把欠的物业费交了。

　　其实，整个二手房过户期间是有几个风险点的，但这几年大家已经能很好的控制这个风险了，政府的一些措施也补上了一些窟窿，我大概给你说下风险点和控制方法：

　　1，一房多卖，可以在中介签三方合同，买家要检查房本是不是卖房本人，买家交付一定的定金，中介对房产进行网签，在房产所标记此房已经卖了，后续的买家除非是没有通过中介买卖，否则肯定能查出来这个房子的状态。

　　2，卖家卷款跑路，只要签订了合同，他要跑路就跑路吧，大不了去法院一趟，法院会把房子判给你的。

　　3，卖家惜售，卖家看见房价大涨，感觉卖亏了，想提价或者撕毁合同，别给卖家惯毛病，直接找中介，中介要是不管，那就去法院，告卖家单方面撕毁合同和中介不作为，一般都是判卖家双倍返还定金。

　　4，过户后物业未交割清，这就比较麻烦了，但根据过户时间，过户前的费用是卖家承担，过户后是自己承担，物业找你要过户前的，跟他说让他告你吧，法院怎么判你就怎么付。

　　5.卖房的不是房产持有人，这个可以告中介，他们没有尽到责任。