期房按揭是开发商担保吗_期房全款的购房合同可以贷款吗？

您好，您的问题在我从业的5年多时间里很少有碰到过，但是也可以解答一下中间的环节希望对您有帮助。

首先，购买期房的流程先说一下，通常是先交定金——交首付款——办理面签（申请贷款）——银行批贷款——开发商办理网签——抵押——银行放款给开发商，大概流程是这样。

其次，针对您的提问，开发商要求您还清贷款才办理，说明您的贷款已经审批了，同时银行已经放款给开发商了，从流程角度来讲，这个时候开发商已经不在是买卖过程中的主体了，您是这套房子的实际产权人，也就是说这套房子虽然还没有交楼，但已经走到了二手房流程里，按照正常的二手房流程，您想退房，也就是要变更产权人，那按照规定房产在流转过程中是不能有抵押的，但实际上这套房子确实是有抵押的，所以要变更产权人的话必须要把贷款还清，解除抵押以后才可以进行流转，所以开发商的要求并不是不合理。

第三，就是按照开发商的要求还清的贷款，但是您当初已经签署了《商品房买卖合同》，即使要求退房也会损失定金。

希望我的回答可以帮到您！

答案是：全款的期房合同，不可以用来贷款。

第一，期房无法提供担保。大家都知道，如果是期房的按揭贷款，在房产权证出来之前是有房地产开发商提供阶段性保证担保的。很显然，题主已经全款支付，作为开发商不会愿意承担担保责任。同时由于房产权证没有出来，无法办理抵押登记，因此也无法做成抵押方式担保。

第二，贷款期限无法做到。由于题主已经全款支付购房金额，因此再把购房作为贷款用途已经不合适。因此贷款只能做成消费贷款，而不是购房贷款。而所有的消费贷款期限，都是大大短于按揭贷款的期限。

因此，由于互相矛盾，银行无法办理贷款。

我是空谷寒潭，与您分享我的观点。

首先必须明确开发商的阶段性担保的意义，才能知道这个担保的风险点在哪。

很多人都不知道，自己买的新房其实除了自己抵押房子办理了房贷以外，开发商也在整个贷款过程中起到重要作用。那就是阶段性担保。

为什么要弄这个。原因很简单，就是相互制约。我们购买的新房通常都是预售房也就是期房，这种房子是不能办理房产证的，同样在房产证没有办理成功之前银行也不能抵押你的房子，所以，为了贷款顺利办理，银行为大家办理的预先抵押的方式叫做“预告登记”，但就法律效力预告登记是没有抵押登记效力强的，所以，一旦房证可以办理了，必须立即转为抵押，这样银行才能保护自己的资产。

但是房证是由开发商办理了（因为建房的时候这些楼盘是按照开发贷款的形式抵押给银行，卖出去了，验收合格了，需要赎回，才能办理房证），如果开发商不办房证客户就会出现纠纷，出现纠纷就会断供，为了避免开发商出现迟办的情况，就预先收取一部分抵押金给银行这就是阶段性担保金，督促开发商办理房证，一旦所有房子都完成了房证办理，阶段性担保结束，开发商可以拿走全部保证金。

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那么这个担保金除了督促开发商办房证外还干啥呢？就是银行需要开发商强制收回房子时用来抵扣偿还贷款的资金。那么怎么收回房子？两种情况，第一种就是开发商迟迟不办房证，客户出现纠纷，银行需要强制解除贷款，这个时候用上这个资金。另外一个和客户关系非常近就是经常能在报纸上看到XX不按时还贷款，银行要求提前结清贷款，开发商收回房子，就是用的这资金。其实是客户恶意断供，经催收依然无效，而此时没有办理房证，法律上这个房子还是新房，所以，银行要求开发商替逾期客户全部归还房贷，同时开发商可以收回房产重新出售，而这个归还就使用的阶段性担保，开发商履行的担保义务。

说到这里你应该明白开发商承担什么样的风险了就是房证无法正常办理、大量客户断供两种情况需要用到阶段性担保且比较危险，除此之外没有其他问题。之前我遇到过大规模断供是开发商资金链问题部分楼盘未能按期交工，而这样的话，阶段担保金没有了，自己还成了被告。

所以，控制好经营和现金流，好好盖房子别瞎折腾就是核心啦。一切都会好的。

题主且听分解

在开发商处买新房办贷款，叫住房按揭贷款。自己用已有房产证的房子办贷款叫普通的抵押贷款。按揭贷款是买房者向银行申办贷款，银行批贷放款至开发商账户，钱不经买房者手；抵押贷款是客户用房产做抵押办理出贷款来，钱批到客户手上，客户可以自由支配，可以买房还可以用做其他用途。划重点，住房按揭贷款不可以摆脱开发商由客户独自去办理。

1.按揭贷款

按揭贷款是指以按揭方式进行的一种贷款业务。如：住房按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。所谓按揭是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人作为还贷保证人在按揭人还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。

2.房屋抵押贷款

房屋抵押贷款 一般是指借款人基于银行金融机构认可的明确用途的资金需求，将名下或征得第三方同意将第三方名下房产抵押给银行获得贷款资金。

3.按揭贷款和抵押贷款二者区别

1.成本不同 主要是利率方面对于按揭贷款，按揭贷款又叫个人住房贷款，属于商业贷款。抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。利率都是执行人民银行规定的基准利率，以前做买房按揭贷款利率还有折扣，由于现在政策紧，额度少，利率不降反升利率上浮。但是按揭的上浮低于抵押的上浮。　

2.法律关系的主体不同 抵押关系中，若债务人即抵押人，则只有两个法律关系主体即抵押权人和抵押人。而按揭关系中，最少应有三个法律关系主体，即按揭人（银行金融机构）、按揭人（买方）、第三人（原房屋所有人）

3.贷款用途不同 住房按揭贷款：用于借款人购房房产。 房产抵押贷款：可以用于借款人的生产经营和消费等，而且不允许用来购房。

4.贷款手续 住房按揭贷款：申请贷款时，借款人需要提供首付款证明、购房合同等材料。 房产抵押贷款：借款人需要提供房产证国有土地证、贷款用途等材料。

5.政策限制 住房按揭贷款：受楼市限贷限购政策影响。 房产抵押贷款：只受银行贷款政策影响。

6.贷款年限 住房按揭贷款：贷款期限最长可达三十年。 房产抵押贷款：贷款期限最长为十年。

7.贷款利率 住房按揭贷款：利率可以有折扣，也有上浮，但上浮幅度不大。 房产抵押贷款：一般都会上浮，上浮幅度比较大。

8.申办渠道 住房按揭贷款的主要渠道是银行，而房产抵押贷款的渠道较多，不仅可以向银行借款，也可以向民间金融机构进行融资。而且当前的房产抵押市场的发展非常迅速，许多融资平台在安全度与银行不相上下的情况下，申请流程更加简便，因此有房产抵押融资需求的用户已纷纷开始选择民间平台进行抵押借款。

4.房屋抵押贷款详细流程

一、准备资料 在正式申请房屋抵押贷款之前，借款人先准备好这些资料： 1、借款人的身份证原件和复印件； 2、借款人的房产证原件和复印件，如果是用他人房屋申请房屋抵押贷款，那么还需要提供房主的书面同意； 3、借款人的工作报告； 4、借款人最近半年的银行流水记录； 5、借款人的征信报告； 成本：这一步需要的费用比较少，主要是贷款资料的复印费用。

二、提交申请 准备好以上资料之后，借款人携资料前往银行申请房屋抵押贷款、填写贷款申请，内容包括贷款用途、贷款金额、以及期限等等。 成本：基本没有，也只有去银行花费的路费和时间。

三、看房评估 银行对抵押的房屋价值进行实地勘察、评估，评估出房屋价值，这直接影响到贷款最高额度。 成本：房产抵押贷款的评估收费并没有统一标准，一般与评估出来的额度有关，或者直接按单算（评估一次收取200-500元不等）。

四、报批贷款 评估公司将评估包括、勘测意见书提交给银行进行审批，如果审批通过则进行下一步操作；否则将资料替换给借款人。 成本：无。

五、签订合同 成功通过审批的借款人前往银行办理贷款手续、签订贷款合同以及全部相关文件、签字、盖手印，由公证人员对其进行公证。 成本：公证处按贷款金额的3‰收取，委托公证费在2000多元左右。

六、抵押登记 银行凭相关证件前往房产处办理房屋抵押登记，在这时候，借款人的房子已经抵押给银行。 成本：不同地区的房产处收费标准会不一样。通常住宅类80元，商业类需要500-600元。

七、发放贷款给借款人 以上流程全部完成之后，银行发放贷款至指定银行账户，贷款流程结束。 成本：如果借款人寻求的中介帮忙，则借款人支付服务费给中介机构。

买期房，出现烂尾，不可以停房贷，除非你断供。那么银行就为难了，要选择拍卖你的抵押品房产但是没法拍出。如果你不选择断供那么压力和问题就在你这一边。

我们这里就有一个物业，烂尾很多年了，这个物业原本是我们市中心非常好的地段，楼价也是当时房价最高的，但是从13年开始烂尾，建安工程都没办法完工。市政府介入协调多次，依旧烂尾。无法完成建安工程，无法验收，购房者一边无法收楼，一边房贷需要正常支付。其中，一楼店面是苏宁和银行的物业，同样烂尾至今，因为没法验收没法收楼。中间市政府协调过多次，每年都有大量的购房者去政府请愿闹事，每次都是政府协调了相关的开发商承接烂尾工程，但是没过多久又再次停工，就这样，一直烂尾至今。现在已经有大约30%的住户强行入住。

从开发商烂尾来说，一般是杆杠断裂，或者资不抵债，或者跑路，我们这个烂尾就是开发商跑路了，具体详情没有看到更进一步的说明。

而作为购房者而言，如果你买到烂尾楼，本身和银行关系并不大:这是你和开发商之间的纠纷，与银行无关，而银行在你支付首付，并且以期房作为按揭担保之后才放款。对于银行来说，贷款是“购房者和银行之间的借贷合同关系”，开发商并没有在这个过程中参与。而开发商跑路或者烂尾自然也和银行没有关系。可以试想，全部购房者大约2000户，集体出现面对这个烂尾问题，肯定大家处境都是一样的:一边要还贷，一边无法收楼，产权也无法过户。也就是光出钱没有任何等价回报。

作为购房者，如果你选择断供，那么银行会进入“不良资产”处置程序，即进入司法诉讼，法院肯定按照贷款合同裁判，判购房者违约，必须继续还贷或者拍卖你的抵押物——烂尾楼产权。而如果你选择断供，那么你的信用就会上征信黑名单，未来你继续贷款就会受到严重影响；而如果你选择断供进入司法诉讼，那么银行就非常为难，因为烂尾楼是无法拍卖成功的——只有一种可能，比如你的烂尾楼产权价值100万最终拍卖价格10万——有人愿意以10万价格赌其未来烂尾解决。那么，对银行来说不良变坏账，拍卖之后合同结束。银行受损，购房者受损——损失首付和已还贷的资金以及损失信用上征信黑名单，未来贷款受限。

因此，买房的风险非常大，还是需要考察开发商的资质以及实力，如果不是全国性的开发商，是地区或者当地的开发商，就要非常谨慎，在房地产调控周期里，地方的小开发商非常容易受到调控的打击而倒闭。而作为一般购房者，你是没有能力和足够的信息去评估一个开发商的资产负债表是否安全，只能以开发商的规模和品牌去评估。

总结起来，这是一个市场经济行为，正常的市场经济风险，只不过对于遇到烂尾的购房者而言，等于一辈子的财富被烂尾祸害了，没有其他选项，只能看当地政府是否出面协调或者划断。

应该不会吧，开发商是给你在银行做担保了，假如你还贷款还不了，银行就和开发商联系要拍卖你的房子，但是这 个和归属权应该没有什么关系。开发商他是要给你办理不动产证的，不动产证上面会只有你的名字，不会出现开发商的名字的。在按揭过程中,虽然购房人将所购抵押给银行,但由于多数房屋为期房,银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的担保,个别银行甚至要求开发商在贷款期间承担全程的连带保证责任。其中银行是债权人,购房人为债务人(又称被保证人),开发商为保证人。

一般情况下是不需要担保公司的，在房产证出来之前，银行为了保证自身的权益，在签订购房合同以后，前期是由开发商负责担保（开发商需要交纳一定比例的保证金，以防部分业主断供影响了银行贷款质量）；除非是开发商资质太差需要加担保公司担保另外一种情况是或者现在银行有一种贷款品种，开发商通常对一次性付款的客户给予一定的折扣针对此类优惠，银行前期先向业主发放一笔贷款与业主的首期款一起，一次性付给开发商开发商给予业主优惠折扣但此类客户开发商就不承担房产证出来之前业主断供的风险了因此银行需要找个担保公司帮你担保以防你在房产证出来之前断供阁下属于哪种情况最好向开发商询问清楚