公共维修基金如何启用_公共维修基金如何使用？

第一，物业维修基金是属于全体业主的，只要经过占全体业主总建筑面积三分之二且总人数三分之二的业主同意就可以启用公共维修基金；当然公共维修基金要用于公共区域的维修，公共区域的设施设备维修改造等有一些公共区域的维修，依据物业服务合同，是需要物业服务公司来负责维修的，所以维修基金通常用于物业服务合同中没有规定的，不是物业服务企业维修义务的大中修；第二：经常大家听到的物业维修基金用于大中修的说法，其实法律并没有明确规定必须用于大中修，也没有明确规定什么才是大中修；这种说法主要是行政主管部门的不成文规定；因为维修基金可以说是一栋建筑（尤其是住宅小区）的“救命钱”，如果随便乱花光了，以后没钱了，房子出了问题可怎么办？！

维修基金如何申请使用?根据《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》规定，维修资金的使用，按照以下程序办理：

1、由物业服务企业提出使用建议，无物业服务企业的由相关业主提出使用建议。

2、维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议。

3、物业服务企业或相关业主组织实施使用方案。

4、物业服务企业或相关业主持有关资料向房地产行政主管部门申请列支。

5、房地产行政主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转维修资金的通知。

6、专户管理银行将所需维修资金划转至维修单位。哪些情况可以使用房屋维修基金?房屋维修基金是用于公共部位和物业公共设施设备保修期满后的大中修、更新、改造工程。公共部位是指物业主体承重结构部分(包括基储内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;公共设施设备是指物业管理区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道、水箱、加压、电梯、天线、供电线路、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。（以上回答发布于2015-09-08，当前相关购房政策请以实际为准）

1、住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护可以动用房屋维修基金。　　共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。共用设施、设备主要是为小区服务的水、电、气、热等设施设备。

2、3、在保修期，一般房屋质量在由开发商负责保修，过了保修期，维修由业主自己负责，符合上面使用维修基金条件的动用房屋维修基金，但是自己不可以提取，如果小区成立了业主大会和业主委员会的，由物业管理企业申请，业主大会批准，业主委员会提取；但是重大质量问题经建筑工程质量监督机构确认，不论是否保修期，都由开发商负责，购房者有权退房，损失由开发商赔偿。可以诉诸法律。

维修项目符合维修基金使用范围就可以启动。

1、维修基金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。

2、维修基金闲置时，除用于购买国债或法律、法规规定的其他基金范围外，禁止挪作他用。

3、特殊使用： (1)物业管理公司可从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金;物业管理服务合同另有约定的除外。(2)住宅需要大修或者专项维修、更新的，可支取施工承包合同中约定的预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30%。(3)业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，业主大会另有决定的除外。

能启用。

2007年的《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金适用于承重墙、屋顶、楼梯间以及电梯等等。然而，《办法》规定，若要支出维修基金，需遵循"双2/3特别多数原则"，即占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。

根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金的使用最终都要得到房产行政部门或相应管理部门的备案与审核同意才能成行。业主要先后到相关的房管局、房屋安全鉴定部门、审计局、专户银行等多个部门办理房屋安全专业鉴定申请、维修方案预决算审计、聘请施工单位进行维修施工、申请专户银行划拨款项等九大事项。

按照建设部、财政部联合出台165号令《住宅专项维修资金管理办法》 规定，公共维修金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有。一般情况下由房地产行政主管机关来代管，业主委员会成立之后，公共维修金就会划转到业委会，由业委会行使管理权利。

1、首先确定应用范围是否合规。按照规定，房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新改造工程才可以使用房屋维修基金。

2、召开业主大会，对事项进行表决。必须达到"双2/3特别多数"即占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论同意才可以。

3、去房管局和房屋安全鉴定部门办理房屋安全专业鉴定申请。

4、去审计局进行维修方案预决算审计。

5、去银行开设专户，向房管局申请专户银行划拨款项，如果房屋维修基金已经转移给业委会账户的，由业委会直接向专户划拨款项。

维修资金的应急使用，适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修、更新和改造。

1、物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏可使用房屋维修基金;

2、电梯故障或停运可使用房屋维修基金;

3、消防系统故障可使用房屋维修基金;

4、建筑外立面装饰和公共高空构件严重脱落松动可使用房屋维修基金;

5、玻璃幕墙炸裂可使用房屋维修基金;

6、排水管道爆裂可使用房屋维修基金;

7、其它可能造成人身安全事故的紧急情况可使用房屋维修基金。

此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

　　《关于归集住宅共用部位、共用设施设备维修基金的通知》要求，"凡本市行政区域内新建商品住宅的购买人应交纳公有住宅共用部位、共用设施设备维修基金。在办理立契过户手续时，按购房款的2%足额交纳。"《通知》还规定，此基金向市或区县小区管理办公室交纳，由其代管，小区成立管委会后，小区办将其移交管委会或经管委会同意交由物业企业代管。管委会成立前，基金使用由开发商或物业公司提出使用计划，经房地局审核后划拨；管委会成立后，维修基金的使用由物业企业提出年度使用计划，经管委会审定后实施。

　　维修基金可以由业主自己交纳，业主也可委托开发企业代收，那为什么有些开发商一定要在入住前强行收取此基金呢？

　　因为有部分购房人并不急于办理产权证，也就不急于交纳此基金，这样，当房屋在保修期后需要进行大修、更新、改造时，没有交纳此基金的业主就会"沾"已交基金业主的"便宜"，这是不公平的。当然，也不排除部分开发商占用资金的可能。

　　建议：

　　交纳基金后，市或区县小区办会当场开具财政局的专用发票，并开始计活期利息。只要开发商能很快拿回相关发票，其在入住前收取还是有一定合理性的。