转让土地使用权增值税计算_转让增值税如何计算？

土地增值税是指在我国境内有偿转让土地使用权及地上建筑物和附着物产权的单位和个人，就其土地增值额征收的一种税。土地增值额是指转让收入减去规定扣除项目金额后的余额。转让收入包括货币收入、实物收入和其他收入。扣除项目主要包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的费用、新建及配套设施的成本、旧房及建筑物的评估价格等。　　企业应交的土地增值税视情况记入不同科目：企业转让的土地使用权连同地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”等科目核算的，转让时应交的土地增值税，借记“固定资产清理”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目；土地使用权在“无形资产”科目核算的，按实际收到的金额，借记“银行存款”科目，按应交的土地增值税，

转让土地需要缴纳增值税，缴税方式根据土地使用权取得时间的不同会有所区别，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税，也可以选择按3%的征收率全额计税。

转让2016年5月1日后取得的土地使用权，根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十六条，只能适用3%的征收率全额计税。

法律依据：《营业税改征增值税试点实施办法》第十六条 增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

转让土地涉及的税费比复杂，根据转让人不同，分别说明一下。

一般纳税人

⑴增值税：

一般纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可选择简易计税，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

一般纳税人转让其2016年5月1日后的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算销项税额，税率为9%。

⑵城建税及教育费附加：以实际缴纳的增值税为计税依据，税率为7%、3%、2%

⑶印花税：万分之五

⑷土地增值税：根据增值额按30%、40%、50%、60%四档超率累进税率计算缴纳土地增值税。

转让土地，土地增值税的扣除项目是土地价款和合理税费。

⑸企业所得税：转让土地使用视同销售，按公允价格确认收入后，减去土地使用权的计税基础，应计入当期应纳税所得额，缴纳企业所得税。

⑹契税：土地使用权的转让，契税由买方缴纳，税率是土地所在地的契税税率。

小规模纳税人

⑴增值税：小规模纳税人转让转产土地使用权征收率为3%。

⑵城建税及教育费附加：减半

⑶印花税：减半

土地增值税和企业所得税及契税和一般纳税人相同。

个人转让土地

个人转让2016年5月1日前取得的，根据财税〔2016〕47号规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

个人转让2016年5月1日后取得的，则应以取得的全部价款和价外费用为销售额按照3%的征收率计算缴纳增值税。

也就是说个人转让土地，符合差额征税条件的可以差额征税，征收率为5%，全额征税的，征收率为3%。

个人转让土地如果需要开具增值税专用发票，可去税务机关代开。

⑵城建税及教育费附加：7%、3%、2%

⑶个人所得税：个人转让土地所有权，按财产转让所得征收个人所得税，计税依据转让收入减除该资产原值及合理税费后的余额，税率20%。

⑷印花税：根据“产权转移书据”征收印花税，税率为合同所载金额万分之五。

⑸土地增值税：根据增值额按30%、40%、50%、60%四档超率累进税率计算缴纳土地增值税。

⑹契税：买方缴纳。

　　问题：企业(非房地产)转让通过补缴土地出让金取土地(未开发过)，计算土地增值税时扣除项目只有：1.补缴出让金2. 营业税 ,城建税,附加, 印花税 ,契税吗? 企业(非房地产)转让通过补缴土地出让金取土地(未开发过)，在计算企业所得税时能否扣除中介机构提供的土地评估价? 只能扣补缴出让金和相关税金对吗?　　答复：财产与行为税管理处：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，企业(非房地产)转让通过补缴土地出让金取土地(未开发过)，计算土地增值税时扣除项目有：1.为取得土地使用权所支付的金额（包含取得土地时支付的契税）2.税费包括营业税,城建税, 教育费附加,地方教育附加、印花税。

土地增值税扣除时，不允许扣除中介机构提供的土地评估价。　　企业所得税管理处：你单位转让土地使用权计算转让所得时，可以扣除补缴的土地出让金和相关税金，不允许扣除中介机构提供的土地评估价。

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。计算土地增值税税额，可采用增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便土地增值税计算方法，土地增值税计算公式如下：(一)增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%(四)增值额超过扣除项目金额200%　　土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%　土地增值税计算公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。