集体土地合作开发纠纷_农村集体组织为何不能与其他单位合作开发自留用地？

大家好！我是廖二哥，今天来回答这个问题是凭着自己有点小经历来回答的。

在农村长大的，可能都经历村与村之间土地纠纷。村与村土地纠纷的导火索就是我们老一辈人，对土地山界的不重视，没有明确地标，没有书面的山地林权证书。分界方法也非常落后简单，一般村与村之间分界都喜欢以河流，山坳，公路，水渠为界线，所以才酿成我们后人对土地山界的纠纷。

我记得在十五年前，我们村与隔壁村就发生一件土地纠纷事件，土地纠纷达到一千多亩，全是沙地。纠纷的原因就历史留下的问题。

整个历史经过是这样，五六十年代，农村农业不发达，很多土地丢荒我们的一千亩沙地也不例外，这一千亩沙地我们村用来当集体放牛场，后来分田下户后还是放牛场，当放牛场使用以来，一直有附近村民也把集体牛放到我们的沙地来，当年的农民善良纯朴，不计较这么多，后来农民养牛少，没有牛场直接丢荒了。

转眼间到2000年，当地政府号召农民大量种殖种糖蔗，当我们正要请耙地机来作业时，附近村民出来干扰了，他们说这块土地他们也有份。

他们给的理由是，这块地是公共放牛场，我们的老一辈也在这块地放了很久的牛，就这样纠纷争议开始了。

从调解到仲裁再到诉讼我们整整花了五年，才保住这块纠纷地，现在已经属于我们的了，不属于纠纷地。

我们纠纷解决分三步走。

一、基层调解组织解决

当时我们也是什么都不懂，当地政府工作人员教我们走司法流程。第一步就是由政府调一名调解员与我们两村的村长，村民代表，还有村上的老者比较了解整事的历史过程，大家坐在一起开会讨论。各自拿出纠纷地的有效凭证来证明拥有纠纷地使用权与土地划分范围的有效证据。

我们村拿出了一张很烂，很旧的山地林权证，上面字体模糊，描述简单，大概意思就是，南边以两村之间水渠为界，北边以山坳为界，西边以公路为界，就是以这张模拟两可的图纸打了五年官司，对方没有任何书上的证据，就是一口咬定，我们的先人在这块放过牛，就是我们的牛场。

就是这样无厘头的闹下去，政府工作人员协调不了，只好教我们往上层走司法程序。

二、土地纠纷仲裁机构解决

当时这件土地纠纷事，在当地轰动 很大，高度引起当地政府的关注，政府工作人员采取，快刀斩乱麻，防制群体事情的发生。政府有关领导亲自到现场给我们两村村民开会协调，还给我们普及土地法律法规。

我记得最清楚的一句话，那个领导说的话：土地所有权归国家管，你们只有使用权与管理权，如果有纠纷请走法律程序，如果使用不正当手段争取土地，造成群体事件，国家将收回土地。

三、通过诉讼解决

通过对村民法律宣导，村民也冷静下来，最后走了法律诉讼，打官司。从乡法院原判的不服再起诉县法院，县法院还是判不下来。最后到地区法院。经过一系列的折腾，地区法院判定结果按原判。原判就是我们赢了，我们有山地林权证，对方没有证据证明自己，事实胜过雄辩。

所以遇到土地纠纷这种伤脑筋的事，一定要走法律途径，让时间证明一切。好了，这就是我一个案例来说明如何解决土地纠纷问题。

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甲方：xxxxxxxxxxxxx有限公司

乙方：xxxxxxxxxxxxx有限公司

甲、乙双方依据国家有关法律、法规的规定，本着平等协商，互惠互利的原则，就甲方位于XXX合作开发事宜，经协商一致，达成如下框架协议，以兹共同履行。

一、合作开发地块范围及现状甲方所有的地块标的物（以下简称为：开发地块）该宗地块位置：共计105.6亩。其中集体土地约：43.5亩国有土地约：62.1亩

二、合作开发地块的性质及权属两块土地中，43.5亩土地性质为集体土地，属村民集体所有；62.1亩土地性质为国有土地，土地已完成收储，但补偿款尚未到位，且未进行土地一级开发。

三、合作开发方式（自愿退股协议书）

1.甲方提供上述开发地块与乙方进行合作，双方合作办理两块土地的国土、规划等相关手续，甲方需把国有土地的土地补偿款提供给乙方作为开发经费，其余项目全部开发资金由乙方负责负责解决。

2.乙方承诺在43.5亩的集体土地之上为甲方建设联排别墅住房23125㎡，（按625口人计算，37㎡/人）及农贸市场、商业区（共5000㎡）。本项目合作中，甲方62.1亩国有土地的土地补偿款将提供给乙方作为开发经费，如补偿款达30万元/亩，则甲方不再投入任何资金用于集体土地项目的开发建设，如补偿款未达30万元/亩，则甲乙双方协商决定由甲方出资多少作为补充开发经费，但甲方必须提供开发地块的权属证明及宗地图，负责拆迁赔偿及将场地建设移交给乙方。

双方议定甲方为乙方争取国有土地的开发资格、甲方将国有土地补偿款作为乙方开发建设集体土地上所有物业的开发经费，则甲方不再投入任何资金用于集体土地项目的开发建设。

四、双方的权利和义务

1.甲方需尽快办理43.5亩的集体土地建设新农村统建房的相关手续，乙方对相关事项有协助办理的义务土地合作开发协议书土地合作开发协议书。

2.甲方需尽快争取已经收储的国有土地的补偿款（30万/亩）到位，资金到位后，由甲乙双方建立共管账户，双方共同管理。

3.框架协议签署后，甲方有义务推动开发地块的土地一级开发工作，乙方有义务协助办理相关手续。

4.甲乙双方共同尽快推进62.1亩国有土地一级开发后土地的招拍挂工作，并保证乙方顺利摘牌该土地，甲方有义务协助办理相关事项。

5.甲方应保证该开发地块没有进行买卖、赠予、没有涉及及抵押及第三者权益，并免遭第三者(包括政府、抵押权人、债权人等)的追索。今后因该开发土地的权属争议等原因产生纠纷，由甲方承担全部的法律和经济责任。

6.本协议签订生效后，甲方不得就上述地块的转让、改造、合作、租赁等与任何第三方签订合同或协议，不得设置第三者权益。

7.甲方负责上述地块上居民的安置。甲方保证在上述地块取得用地规划许可证后三个月内完成所有拆迁赔偿工作。

8.甲方应全力配合协助乙方办理该项目的报批报建手续，提供并签署（加盖甲方公章）的证明文件和资料。

9.在该项目报批报建手续完成并符合开工条件后；该项目设计方案必须甲乙双方协商同意后，方可以进行开工。

10.乙方在合作开发此开发地块时应取得合法的有关开发手续，如因开发手续不符合所产生的相关责任由乙方负责。

11.如果乙方在中途出现资金不足或无能力开发，而需要将项目转让，乙方所发生的债权与甲方无关，转让时必须经甲方同意确认，但本合同条款不变

12.乙方开发集体土地地块（43.5亩）的所有承诺将于国有土地地块（62.1亩）招拍挂后，乙方顺利摘牌该块土地且完成相关手续，土地已转移至乙方名下方可履行，如乙方未能得到摘牌该62.1亩国有土地，本合同将自动解除，甲乙双方均不承担任何责任。

五、违约责任

1.若甲方提供的开发地块的产权确认出现争议；或甲方违反本协议的有关规定，将开发地块自行开发或与第三者进行转让、改造、合作、租赁事宜签订任何合同或协议，或者设置任何第三者权益；或甲方未能及时向乙方提供甲方加盖公章的证明和文件，致使乙方无法履行合作开发土地的报批报建手续，实现土地开发目的时，乙方有权终止本协议，并要求赔偿乙方经济损失。

2.乙方违约或在政府审批规定的期限内未能办理出完备的报批报建手续，及不能按期开工，甲方有权终止与乙方的合作协议，乙方不得依据任何理由追究甲方的经济和法律责任。

3.任何一方不履行义务或履行义务不符合规定的，在本协议终止前，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

4.任何一方对由于不可抗力（如战争、地震等自然灾害）造成的部分或全部不能履行不用承担责任，但应该在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。

六、争议的解决双方在执行本协议过程中若发生争议，应通过友好协商解决，若协商不能解决时，可向当地人民法院提出诉讼。

七、协议的生效、修改与终止

1.本协议壹式肆份，甲乙双方各执两份，经甲乙双方签字（盖章）后生效。

2.本协议为合作开发地块项目的框架协议，各方应根据本协议的内容和规定，并参照国家和云南省的有关合作开发房地产的相关规定，进一步完善并补充签订《项目合作开发合同》，以保证合作项目开发建设的相关规定。

3.本协议未尽事宜，可由甲乙双方另行签订补充协议或在《项目合作建房合同》中予以明确。补充协议、《项目合作建房合同》与本协议具有同等法律效力土地合作开发协议书土地合作开发协议书。

4.甲乙双方就上述项目完成改造建设后本协议即自动终止。

甲方：（签章） 乙方：（签章）

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合作开发:这是一个新兴的产业，是企业内部之间，个人与个人之间，在现有的条件或现有物资， 使其发挥最大的作用，以互利互惠，互相合作的形势存在.

农村集体土地使用权分两种，一种是耕地，一种是闲置地。如果属于耕地，村与村之间的纠纷，实际上还是两家耕地边界之争。各家的地亩数，长、宽，是很容易找到证据的。尤其现在有卫星定位，土地所均有存档。一旦确定两家界线，两村交界自然分明。

同村村民宅基地边界之争，也是一个道理，各有各的长、宽尺、寸，村里和镇土地所均有存档。拿来证据，岂不一丈量便知？

村与村之间闲置地，由于长期疏于管理，严格边界容易记错，但大体还是能分开的。这样的情况，需双方村长，找镇上干部作为主持人，再找上各村年令大的人，尽量找出参照物，双方协商解决。

村集体土地也好，宅基地也好，出现矛盾，一定要协商解决。各自找出证据，以理服人。实在调解不开，可用法律解决。各乡镇都有司法所，专门调解乡里各种矛盾的，而且不收费。有事可以找司法所。

集体土地，指农民集体所有的土地，也称作是劳动群众集体所有的土地。集体土地是中国土地所有制的一种形式。

一、从法律角度看

根据《中华人民共和国宪法》第十条规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第十九条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标;城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。

所以，农村集体组织可自行对农村集体自留用地进行开发建设；集体性质的自留用地，可出让、出租、租赁给其他单位；国有划拨性质的自留用地必须通过招拍挂方式出让给其他单位。

二、关于土地开发模式的设想

从法律规定和集体土地开发实践来看，目前农村集体土地合作开发模式总的来说可分为法人型联合开发和非法人型联合开发两种。

（一）法人型联合开发

法人型联合开发就是指投资各方根据自己所具备的条件及优势共同组建具有独立法人性质的项目公司，并以该公司的名义进行经营活动。

法人型联合开发又可分为以下几种情况：

1、组建新的项目公司

2、以参股形式联合开发

（二）非法人型联合开发

因为房地产投资的特殊性，有很多情况下，合作各方并不一定非要成立独立的公司进行运作。而是通过组建联合管理机构，或者通过合同约定的方式进行松散式合作。

1、组建联合管理机构的模式

2、合同型模式

所以，在农村振兴的大背景下。我们要借助春风，积极创新，大力拓展农村土地开发利用新模式。希望农村的发展前景越来越好。