买的房子与实际不符如何处理_购买的商品房面积与实际不符怎么处理？

　　出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照误差大小采取不同的处理方式，具体而言：(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人不能请求解除合同；(2)面积误差比绝对值超出3%，买受人可以要求解除合同、返还购房款及利息。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

小菜认为，这是一个充满争议的问题。

买的时候看的沙盘，并基于这种认识，签署了商品房买卖合同，但后期交房后，发现房屋跟沙盘不一致，究竟哪些地方不一致？不一致到什么程度？如何证明存在不一致？这些都是问题，充满争议和不确定性。像这类情况如何处理？小菜分享下对这些问题的法律意见，供参考。

第一、如何看待开发商在售楼部展示的沙盘？

小菜从三个方面为你解析：

01、国家相关法律规定

根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释看，开发商在售楼时设置的销售广告和宣传资料，包括但不限于沙盘、售楼书，视为合同订立的要约邀请。

如果开发商就商品房规划许可范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体、确定，并对你决定签署商品房买卖合同和愿意接受商品房买卖价格产生重大影响，视为要约。开发商违反此项规定的，视为违约行为。

02、如何解读法律规定

从法律规定可以看出，一般意义上的沙盘、售楼书之类的，仅视为邀约邀请，不具有要约的法律效力，也就不产生违约的法律后果。

售楼部沙盘就商品房规划许可范围内的房屋及其设施做了明确说明和承诺，这个说明和承诺是具体而确定的，并对你是否决定购买和是否认可销售价格产生重大影响，则视为要约，对开发商具有合同约束力。

03、举例说明

比如，沙盘上说别墅带花园，花园是赠送的，大概400平米，房价比其他不带花园的贵了5000元/平米，基于这个认识和判断，你掏钱买了这个房子。

结果交房的时候，房子没有花园，或者说原来承诺的花园面积是400平米，实际交付的花园面积只有7、80平米，这就存在明显出入，违背了销售时开发商的设施承诺，开发商就应当对此承担违约责任。

第二、沙盘和现房不一致，如何理解这种“不一致”？

针对你说的问题，缺乏更多的细节交代，背景信息里也看不出来，只有逐一假设分析。

01、现房和沙盘存在哪些不一致？

现房和沙盘不一致，表现在哪里？

房屋主体结构不一致？设施不一致？配套不一致？装修标准不一致？面积不一致？等等。

这种不一致，是只有一处，还是有好多处？

从上面的分析可知，只有沙盘明示或承诺有的，并且这种承诺和明示对你决定买不买，愿不愿意以这个价格买产生决定性影响，不管是一处，还是多处不一致，维权才有胜算。

02、现房和沙盘不一致到什么程度？

比如，沙盘承诺或明示的建材品牌是马可波罗瓷砖，实际交房用的东鹏瓷砖，那就是妥妥的不一致；如果品牌都是马可波罗瓷砖，但实际用的档次比沙盘展示的档次低，那这种程度的不一致就很难维权。

也就是说，一般理解，现房和沙盘不一致的程度应当达到品牌差异、房屋设施有无、面积严重缩水等，维权才有胜算，但合同另有约定的除外。

03、如何证明存在不一致？

如果沙盘有明示，售楼书有明示，或商品房买卖合同对此有明确约定，很容易就能看出这种不一致，或者很容易就能证明这种不一致，那维权还好办。反之，就很难，尤其是销售告诉你有，后来交房没有，那就很难证明存在不一致。

因此，你说的“不一致”不够明确，背景信息中也没有交代，不好评价这种不一致。

第三、如何维权？

沙盘与现房不一致，如果有证据能证明，且合同对此有标准约定，那维权的胜算就很大，也值得去维权。

实践中，维权的方法大致有以下一些：

01、协商解决

拿出合同约定，提交不一致的证明，双方协商解决，该重换就重换，该维修就维修，该赔钱就赔钱，该退房退款的就退房退款。一句话，双方协商，有什么要求都可以提，大家商量着办。

02、向主管机关、消费者协会投诉

房企违规了，存在产品质量问题，可以向房协、逐渐、质监局等机构投诉，也可以向消费者协会投诉，请求监管机构调解或帮忙解决。

03、向媒体曝光

媒体曝光的影响力大，但没有行政强制效力。

315维权日经常看到电视台曝光房企违规行为，但媒体曝光后，很多问题还是难以解决。

04、合同约定有仲裁就仲裁

合同约定的维权方式是仲裁，那就排除了法院管辖，只能去仲裁维权。

05、法院诉讼

没有约定仲裁的情况下，上面这些路子都走完了，还是难以解决问题，那就去法院诉讼吧。

一般来说，开发商有专门的律师团队在全程提供法律支撑，很难在沙盘、合同等环节得到有利的证据。不过，还是上面说的，现房和沙盘不一致的地方很明显的话，即便开发商有律师团队，也难以掩盖客观事实的不一致。

综合全文看：

现房和沙盘不一致，合同对此有约定的，按照约定处理。没有约定的，取证完成后，按照上面说的步骤维权即可。当然，也可以不按上面说的步骤顺序维权，根据自身情况定吧。

现今社会买房置业，开发商一般会向购房者展示样板房。样板房美仑美焕的装潢设计，完全满足购房者对家的最美好憧憬，加大了购房决心。但如实际交付房屋与样板间不一致，开发商或要承担违约责任。具体问题具体分析 ：

合同条款明确约定：双方确认合同签订前任何书面或口头的说明、介绍和承诺，以及相关宣传资料(如楼书、广告、沙盘模型等等)均不作为合同的组成部分，凡未在合同中约定的，对双方均不具有约束力。

开发商建设的样板房及样板区仅就房屋装修风格和装修效果提供参考，有关样板房的面积、朝向、位置、布局、周边环境等并非交付标准，交房标准按照合同及补充条款相关约定执行。

基于多种原因，开发商在销售期间供客户参观体验的示范区及样板间，与竣工后实际交付给业主的物业在诸如公共大堂、户外庭院、停车位、门窗等方面会存在些许设计与施工方面的差异，小业主对上述情况表示充分了解并认可。

合同表明“以实际交付情况为准”，而实际房间尺寸缩小（面宽尺寸不一致）远小于样板间（一般是1：1的比例建造样板间），实际户型在同小区内都一样，则证明样板间户型在实际中不存在。这就有可能形成欺骗。

最后，收集好证据，联名与你同款户型业主，可起诉、投诉或与开发商谈判，自行根据自身情况选择，一般开发商都会以物业费的方式进行补偿。