投资写字楼基本都有哪些问题_投资写字楼有风险吗？

首先来说公寓吧，公寓的产权只有四十或者五十年，而且以现在的政策公寓只能出租不能出售，也就是说你买过来以后就算以后涨价了你也不能出售，只能坐着收租金，但是二线城市的三环外租金回报率应该不会很高，所以花一笔钱投资公寓只能收租金显然不是很划算。第二个就是写字楼了，投资写字楼不象投资住宅，住宅会随着时间、大环境和市场升值，但是写字楼不会因为这些因素，写字楼要看地段、交通和商业配套来决定写字楼的租金和以后的升值潜力，如果周边交通不便利，配套也不齐全，我觉得是你开公司也不会选在这。第三就是写字楼投资不能像住宅一样可以长期持有，一般写字楼的投资期在五年左右，持有五年就可以出手了，所以要算清这五年的周边写字楼的租金回报率，如果不高还是建议不要买。

商铺和写字楼，一直都是完全市场化的，根本不会受到政策的影响，也不会受到降息降准的影响，因为投资商铺和写字楼，一定都是一些高智商的人，他们拥有超群的智慧，才能够在商业和写字楼，从中赚钱，否则，多数购买商铺，都属于鸡肋，因为收益率根本没那么高，而且，他们也不会算账。

购买商铺，大家都知道，就是收益率，当然也有一些公司购买来商铺，当做资产，可以做高资产，除此之外，还可以融资，但是这些事情，根本不是个人能做的，个人能做的，就是投资商，之后看看租金的高低，看看收益率怎么样，所以，个人购买商铺的目的很简，摸清楚实际的租金状况，才可以让买的商铺，变成金铺，投资更有价值。

为什么说，降息降准，对商铺影响不大，这次降息降准主要是针对，实体经济，禁止这些资金进入房地产，目标很明确，所以对房地产的影响，也不是很大，更别说对商铺和写字楼了，买商铺，还有写字楼怎么赚取高收益率，其实很简单，降房价，或者涨租金，把收益率做高，就可以了，涨租金的难度比较大，因为有，周边参考，而且做生意的人都很精明，那么，降房价，就是我们经常操作的，这个操作也比较简单，大资金进入，购买大面积，就这两个大，把多数人都挡在门外，而这两个大，才可以把房价降下来，把收益率做高，想想对吗？

而且，商铺的贷款额度，都是50%首付50%这么多年了，一直是这样，而且商铺，这些年房价，好像就没怎么增长过，而住宅，却翻了一倍，你想一想，商铺和写字楼，对于投资市场，究竟意味着什么，考虑清楚了，才可以进入哦。

在房地产投资物业类型中，一般住宅投资相对风险较低，办公写字楼与商业店面投资风险则较大。

当然高风险高利润，由于办公写字楼与商业店面一般价格都比较高，故如果开发成功获利也颇多，具体应作详细的市场调与分析，如果投资写字楼，主要是与当地的公司企业及办公环境以及是否具备商务中心区等有关系，如果此城市商贸繁荣，且有较多公司进驻此间，且有较少的相类似档次的写字楼项目竞争，并在周边地区形成办公垄断特区（即进驻其间的公司为身份象征），那么开发还是会有前景的。所以具体项目应具体分析，一切以市场为导向，不要以经验论断。

1、潘石屹的坚持

这几年投资写字楼是否还有价值，其实你 只要去看一个人就可以了，那就是潘石屹，潘石屹是曾经的地产大佬，10年前应该是他企业的巅峰时期，2010年SOHO中国的营收达到了巅峰，是为180亿元，此后，潘石屹坚定的看衰中国的房地产市场，他不仅是口头看空，更是在身体力行的执行，并且变成公司的战略来做，于是SOHO中国开始从开发转型为自持，也就是租赁，他一项认为中国的房子租售比太低了，这个说法固然不错，中国的房子的租售比一向很低，一线城市1.5%的回报率，二线城市也才2%，达到3%基本都是没怎么听说过的城市。

但是中国的楼市不是一个完全充分的市场，直接用来和发达国家相比是不合适的，可以说近20年中国做创投的企业收益率远超美国的同行，这个不是因为他们的能力更强，只是因为中国的速度更快，有些东西是不能直接和美国比的。

说回潘石屹，SOHO中国2018的营收是17亿元，而碧桂园2010年的营收是250亿元，到了2018年营收是3790亿元，潘石屹此后连连出售物业，现在是彻底变成了一个木匠，哦，不，是一个摄影家。

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2、潘石屹转型摄影师和写字楼有什么关系

连潘石屹这种10年前就转型做写字楼的房地产大佬，到今天都出售物业了，说明写字楼真的不赚钱了，他都在写字楼里面赚不到钱，其他人更加能够赚到钱吗？潘石屹的物业的地段可都是好项目，他以前说有些项目是要拿一辈子的，现在不还是出售了吗？

现在SOHO中国想再度回到开发商的位置。

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2015年我刚到深圳的时候，听人说的最多的就是前海，前海被誉为30年前的蛇口，执改革之牛耳，于是就去前海走了一遍，我问，前海在哪里呢？旁人指着前面的一片工地，说这就是前海，几年后这里会增加1000多万方的写字楼。

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深圳的写字楼太多了，集中供应，深圳的写字楼的供应速度是多于住宅的供应速度的，短时间内是难以消化的，深圳有大量的工厂在外迁，空置的厂房也别改成了写字楼，租金比正规写字楼要低不少，企业自然会有所选择，现在的钱越来越难赚，租金能省则省，一方面是需求在环节，另一方面是供给在增多，写字楼的回报，短时间内并不看好，需要多长时间才能被市场化解，现在还不得而知。

40年产权的房子能买吗？且看小编为大家分析一下40年产权房的优势和劣势。

40年产权房的优势：

1、 地段好： 这类项目往往处在市核心较好的位置，地段少有。周边居住氛围成熟，交通便利。一方面，有的项目本身立项是写字楼，因而可以注册公司；另一方面，可以将房子出租给小公司，租金收益远大于普通住宅。

2、 门槛低： 低总价的投资门槛，是“40年、50年产权住宅”受投资客追捧的主要原因。单价比周边其他项目的价格每平方米低几百元到千元，面积主要集中在30平方米－90平方米之间，特别是一些30平方米-50平方米的户型，对于许多初次置业的青年人或投资者，门槛较低，接受度高。

40年产权房的劣势：

由于土地性质是商业兼容住宅、综合用地，即便开发成了住宅，但由于收费标准不同，生活费用、买房税费以及二次交易费用都将高出70年的住宅一大截。

1、 生活费用不确定： 按商业用途规定，水、电等使用费用都将采取商用价格。水和电的价格都大概贵1倍左右。但目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，与政府协商，承诺能按民用水电标准收取，但具体怎么交法还是交房了才真正知道。

2、 税费无优惠： 普通住宅项目初次购买和未来转让时契税享受减半政策，为1.5%；而40年、50年产权的住宅，契税按3%缴纳。

3、贷款限制： 买此类物业一般不能申请公积金贷款。50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能贷五成或六成；利息也不同，商住楼要高1%左右的利息，每个月要多交利息费用。

4、产品结构受影响： 商住物业受朝向、采光、进深等限制较少，居住舒适度较普通住宅低，一般没有露台、空中花园等。

购买40年产权房要注意以下事项：

1、地段潜力： 要了解地段的前景，综合比较地段和价格优势。对3－5年内转手的短线投资者，要选择目前尚不成熟但有潜力的区域，升值空间预留充分；长线投资者则更倾向于城市核心区的好地段，便于出租。

2、面积总价： 总价至少低于相邻的70年产权住宅15％－20％，面积80平方米左右2房或小3房较好。短线投资宜选择价格优势较大的，这样便于在转手时相较普通住宅也有一定价格优势。

3、付款方式： 由于是非住宅土地使用性质，按揭贷款的首付比例和利息都比普通住宅高，建议在经济情况允许情况下尽量选择一次性付款；实在要贷款，以10年按揭较为合理。

4、 确定合法： 要确定物业的合法性，最基本的《国土证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售证》五证要齐全。

好的商铺升值是比较快的。商铺比较好出租，写字楼空着的很多的。写字楼要操心的地方太多了。而且从长期的角度来看，商铺的持续回报期更长点吧。就短期而言，个人更倾向于投资商铺，因为商铺的收益更快。如果单纯投资写字楼而不考虑地段等要素，很有可能造成投资的写字楼没法转手，导致资金流通受阻。写字楼还是会比较稳定的。看发展潜力，写字楼和商铺，物业很重要，还有地段。像绿都世贸广场的写字楼投资价值就比较高，开发商对物业的定位较准，管理也好。但好的商铺，升值快，包括租金和物业自身的升值。

随着住宅限购、限售等多重宏观调控的背景下，部分投资客把眼光转向了写字楼。

写字楼是商务、办公活动的场所。高端的写字楼所在区位较好，而且规模大，其配套设施完善，有专业的物业公司负责管理。

在资管新规落地的下，银行理财业务的收益率不断走低、发行量也逐年走低，近年比较火的余额宝的收益也逐年走低，投资写字楼这样的不动产成为了许多人的首选。

商住初始5%以上的回报，房租也是与日俱增，房子也在不断升值，三重收益，可以说是康通货膨胀的最好配置。

不过目前这个阶段，对于投资者来说，还是现金为王吧，如果要投资的话，一定要注重地段和物业！

商办产品特别是办公，地段是非常重要的，在一些交通枢纽的地段的写字楼，就很适合作为集团总部地址，出差交流方便。所以不论自用还是出租，都要看重这点。

写字楼来往人非常多，也比较复杂，同时使用非常的频繁，所以物业至关重要。从地库维护到保安保洁，都影响了企业的运营效率。

首先要买在白领多的地方，人流量大的地方，要买在市中心，反正主要是地段，投资房产相关的，地段是最重要的。

其次要看是不是在商圈内，还要分析下周围的写字楼是不是供大于求，如果写字楼太多，那么投资价值就要打折扣。

再次，要考虑城市的发展规划是怎样的，城市不断发展，这样那样的变化就会影响区位的好坏，还要看看周围的配套设施是否齐全，写字楼的环境，包括物业管理是否可以。

最后写字楼也是要看租金回报比的，如果回报跑不赢无风险国债的利息，那么投资风险也大。