安置房买卖需要哪些东西_怎样把安置房卖掉？

江苏永衡昭辉律师事务所 钟延成律师团队：

因为拆迁安置房买卖比较复杂，站在买方的角度，本人现在就拆迁安置房买卖中需要办理的手续做一个说明：

第一、调查房屋及出售人的情况。调查的重点主要是关于房屋性质、拆迁之前的房屋性质、房屋的基本情况、权属情况、所有权人情况等。不同权属的和性质土地上建造的安置房的法律要求不同。而与土地性质直接相关的就是上市确认时的土地收益金的数额及缴纳比例的问题，这个将会直接导致买受人的交易成本是否增加的问题。钟延成律师认为这个是购买拆迁安置房首先需要了解的问题，这个也是直接决定了交易能否继续的问题。拆迁安置房在南京同属于经济适用房的管理范围，参照适用经济适用房的管理办法。为了尽可能的保障买受人的利益，防止法律上“无权处分”情形的出现，钟延成律师建议所有的购买人都应当要求出卖人出示申领拆迁安置房时的购房人的信息，并委托律师进行必要的核查。

第二、买卖合同当中一定要签署好。合同是买卖双方缔约的凭证，买卖合同最好委托律师做细致充分的起草，并根据实际情况进行必要的调整。合同要对签约主体、标的物、价格、房屋的交付、款项的支付、办理过户、违约责任等作出充分的约定，对可能出现的土地收益金差价、拆迁安置房是否违规等进行预见性的约定，防止出现损害买房人的合同条款。

第三、房款的支付手续要保存好。对于拆迁安置房房款的支付，因为涉及的交易市场比较长，为了防止房屋款项交付证据的灭世，律师建议买房的房款支付最好通过银行汇款的方式来进行支付。同时，明确的支付凭证也是将来对抗可能出现的执行异议或者执行异议之诉的相关材料的证据。

第四、房屋交付和占有的手续要保存好。房屋的交付和战友一定要有相关的交付和占有的证据，这个证据并不是用于提防出售人的，而是用于防止一房二卖或者卖方的债权人来查封和执行该房屋，必须要证明自己在查封自己就已经实际占有案涉房屋的客观事实，所以晚上的房屋交付手续和占有证明也是必须要办的手续。

第五、拆迁安置上市确认手续要办好。拆迁安置房与所有的其他二手房买卖不同，需要进行房屋买卖的上市确认。 上市确认需要准备下列材料：卖方：1、保障成员的身份证、户口本及婚姻状况证明；2、转让房屋的不动产权证（房产证及土地证）；3、转让房屋的契税完税发票及购房发票；4、申购拆迁安置房时的《拆迁安置协议》；5、《南京市经济适用房买卖合同》；6、他处住房的证明材料（满足人均住房17平米/人的条件）；7、有关房屋的继承公证、赠与公证或者司法裁判文书的材料。买方：买方的身份证件。这些材料都是办理上市确认时所必须的材料，关于《他处住房证明》做一个说明，可以是有其他的产权证，也可以是公房的公租权证也可以是直系亲属面签的证明文件或者公证的证明文件。钟延成律师：具体可以分为以下几个步骤：第一、转让方家庭向南京市房改办提供上市申请表，并提供上述所需的相关材料；第二、市房改办在收到上述材料后的10个工作日内进行审核，如需要补正材料的会一次性地进行通知补正；第三、需要补交土地收益金差价的，进行补交差价，并凭借该差价缴纳的单据领取《上市确认书》。

第六、去房产局办理不动产的过户手续。办完上市确认手续之后，就是和其他的二手房买卖交易一样，去办理一个不动产登记手续就可以完成过户。

安置房是政府进行城市规划、土地开发和其他公共设施建设等项目时，对被拆迁住户或承租人进行安置所建的房屋。安置的对象包括城镇居民被拆迁户和征拆迁房屋的农户。其实就是政府或企业对拆迁对象的一种补偿形式。

一、安置房的分类

安置房屋一般分两类：

1、因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房产属于个人所有，但五年内不得上市，五年后可以办理房产证。

2、因房产开发等因素而动迁，房产开发公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价商品房。此类住房与一般的商品房没有区别，可自由上市，也会有房产证。

二、安置房可以买卖吗？

有房产证的拆迁安置房是可以进行买卖的，交易也与普通商品房一样；但对于无证的拆迁安置房来说，如果想买卖，要注意以下几个问题：

1、需要调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前具备，只是拆迁后开发商没有及时办理，存在由拆迁协议书的，日后还是可以办理产权证的。

2、如果想交易，一定要办理公证手续，以免日后出现纠纷。

3、如果安置房的地已归为国有土地的话，那房子是可以办产权证的；如果安置房为集资的土地，则是办不了产权证的。

三、安置房有优势吗？

虽然安置房比普通商品房的价格要低，但也有一些优点：

1、是现房，且早期有些安置房的地理位置比较好，小区配套较完善；

2、户型适中；

3、政府统建的房屋质量较为稳定；

4、有一定的升值空间；

5、安置房的业主往往享受多套房源。

四、买卖安置房有什么风险？

1、无产权的拆迁安置房无法办理产权证。

2、家庭成员可能对拆迁安置房的分配有异议，如果协商不成，还要起诉到法院解决，最终确定的合法权益人则无法确定是谁。

3、在买房等待过户的时间里，有可能发生因出售方自身债务纠纷，而导致房屋被债权人申请法院查封的情况。

4、因交易时间漫长，房价变动可能性大，如果出售方为了谋取更大利益，将房屋高价卖给他人，并在可以过户交易时先行过户给他人，那么原来的购买方就只能选择主张债权了。

5、在城市扩展的过程中，一些新建成的拆迁安置房也有可能面临再次拆迁。由于拆迁部门所支付的补偿金往往高于拆迁安置房的交易价格，买卖双方会就拆迁补偿金的分配而发生纠纷。

6、由于一些开发商在安置房开发建设过程中对房屋质量敷衍了事，为了省钱而偷工减料，这就会导致住户入住后面临很多闹心的房屋质量问题。

每个地方都有不同的安置房政策。

有房产证的安置可以和正规的商品房一样上市交易，可以和商品房一样办理按揭贷款等等，交税的政策也是一样的，契税是一样的，增值税也是，满两年免征值增值，个人所得税基本上也是一样的，有的地方有点区别的就是，有个土地出让金，大部分都是一个点，这个土地出让金不是在地税局缴纳的，在房产局缴纳，不属于地税范围，和交易手续费一起缴纳。

虽然可以和商品房一样的上市交易的，但是，安置房和商品房的图纸性质是不一样的，商品房的土地，都是出让土地，出让的意思就是这块土地是花钱买的，比较好些。安置房都是划拨的土地，说白了，这块土地是政府给的，是拿你之前的土地的换来的，没有花钱，比出让土地要差些。

第二种就是没有房产证的安置房，这种房产，不能贷款，不能办理正规的产权过户，只有使用权，所以基本上只能在亲戚和朋友等熟人之间私下交易，当然价格方面和有房产证的安置房要有一定差距，也是不受法律保护的，很容易出现经济纠纷的。

总体来说，安置房还是可以交易的。

拆迁安置房屋一般分为两大类：

　　1、一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。

　　2、另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房，与市场价相比，价格较低。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。

　　安置房需要办理过户，首先应满足的条件是该安置房已具备房产证。在具备房产证的前提下，安置房办理过户的流程和所需材料与一般商品房交易过户的流程和所需材料大致相同。

　　以上是我对这个问题的回答，希望对您有所帮助，谢谢。

　　法律依据：

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条

　　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

　　（一）被征收房屋价值的补偿；

　　（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

　　（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条

　　因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。