旧房产证换新证不满两年能卖吗_房产证不满2年可以过户吗？

有房产证，手续齐全，当然可以卖。不过就因为房产证是刚办的，不满五年，出售时会产生5.6%的营业税及1%的个人所得税（北京交差额的20%个人所得税），费用很高的。如果卖方承担的话还好，如果让买方承担税费就不好卖了，就太贵了。

那要看是否有人愿意买了，没有房产证不能办理过户，只能合同备案，不能办理贷款，局限性很强

不知道啊

1. 房产证未满两年是可以过户的

2. 房产证过户的费用如下：个人所得税：1%（满五年免征）契税：90平方以下1%；90平-144平1.5%；144平以上3%；营业税：5.6%（满两年免征）交易手续费：面积*6元工本费:80元。

• 房产证简介：

1. 购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。

2. 即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。

• 作用：

1. 房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。

2. 房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。

3. 按照我国现行的房屋所有权登记制度，房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法。

• 房屋过户：

1. 房屋转让过户的规定 ：投入使用的房地产买卖双方，应当签订房地产买卖合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。

2. 使用自制合同的，当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审，法律服务机构对符合规定的自制合同，提出预审合格意见。

3. 市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请后，应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核。

• 审核内容：

1. 事人提供的材料是否合法、有效。

2. 申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误。

3. 房地产的权属是否清楚，有无权属纠纷或他项权利不清的现象，是否属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围。

4. 受让人按规定是否可以受让该房地产。

5. 买卖的房地产是否已设定抵押权。

6. 买卖已出租的房地产，承租人是否放弃优先购买权。

7. 买卖共有的房地产，共有人是否放弃优先购买权。

主要看当地限售政策，如果是二三线城市，基本上都没有限售，可以直接过户了

哈尔滨房产证不满二年能交易，交易后交税比二年后交易，房产税大。

契税的完税时间与房产证的登记时间是否满两年或者满五年并不影响房屋进行正常交易，影响的是房屋交易所产生的纳税额。也就是说，即使契税和房产证都不满两年，也照样可以进行交易，只不过无法享受减免增值税的优惠。事实上，虽然很多人都知道“满二”、“满五唯一”可以享受税收优惠，但却不知道这个“满二”、“满五”的购房时间的确定是有区别的，有些表面上看不符合时间要求，但实际上也是可以享受税收优惠的。“满二”、“满五”影响的是增值税和个人所得税。

哪些情形可以免征增值税？

根据国家有关政策，下列情形免征增值税：

1、个人将购买的超过二年（含二年）的住房出售（不含北上广深）。

2、个人将购买的超过二年（含二年）的普通住房出售（仅限北上广深）。普通住房的认定标准以各地公布的数据为准，一般是指容积率在1.0以上，建筑面积在144平方米以下的住房。

3、通过遗嘱处分、法定继承、离婚分割、赡养关系赠与和直系亲属之间的赠与等方式转移房产。

4、个人出售自建自用住房。

上述1、2两种情形就是常说的“满二”。

哪些情形可以免征个人所得税？

根据相关政策，下列情形可以免征个人所得税：

1、个人出售“满五唯一”家庭住房，免征个人所得税。

2、将房屋无偿赠与给直系亲属（配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹），对当事双方不征收个人所得税。

3、将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，当事双方不征收个人所得税。

4、房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人，不征收个人所得税。

5、多子女共同继承房屋，子女对房屋产权进行分割，房屋产权由其中一个子女取得，其他子女应继承房屋的部分产权折价后以现金形式给付，对其他子女取得现金补偿的份额，暂不征收个人所得税。

购房时间是如何确定的？

那么，“满二”“满五”的购房时间又是如何确定的呢？这与房屋的来源性质有关。根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）、《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》(国税发﹝2006﹞144号)等文件精神，购房时间按如下方式确定：

1、以购买方式取得的房屋，包括新建商品房、二手房等，购房时间以契税完税证明或者房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”原则确定。也就是哪一个时间早，就以哪一个作为购房时间。

2、房改房以签订购房合同、付款收据、产权证上注明时间，按照“孰先”原则确定。

3、通过遗嘱、继承、离婚、赡养关系、直系亲属无偿赠与等方式取得的住房，购房时间按照取得住房之前原来的契税完税证明或者房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”原则确定。

4、通过其它赠与方式取得的住房，购房时间按照发生受赠行为时新的契税完税证明时间或者房屋产权证的时间确定。

翻译过来就是，如果取得的房屋不属于赡养关系或者直系亲属之间的无偿赠与，那么，购房时间就按照赠与过户后新的契税完税证明或者房屋产权证上注明的时间确定，而不是按照原来的契税完税证明和旧的房产证上注明的时间计算。

这个是购买一手楼比较常见的坑，一手楼从购买到出房产证通常需要几年，所以想卖就无法及时卖出去，如果你当年购买的是二手房，现在房产证有可能已经满2年了，自然就可以快速卖出去了。

现在买家由于证未满2年，要求等证满2年才过户，这个买家还真的心大，买家为了税费不愿意过户的不太多见。因为不过户对于买家来说风险实在很多，很大，一不小心可能会出现让买家无法承受的痛。

不过既然是业主咨询本问题，我就不展开讨论对于买家的风险何在，我们重点解决问题，对于业主有哪些风险，当然有一些风险是共同的。

1尽管已经卖出，房子依然在业主名下，视作业主名下有房。

所以业主再次买房，要视作二套，税费，首付款比例，利率都需要按照二套计算，

如果名下无房购房，契税1%或者1.5%，如果名下有房，再次购买契税3%

如果名下无房购房，首付3成或者4成（购买豪宅可能是7成），如果名下有房，再次购买首付5成或者7成（豪宅）

这里视作手套房子贷款已经结清，或者没有贷款记录

2会因为名下有房被限购

刚才说了这套房子也算是业主名下的房子，如果业主是在限购城市，那么最多只能再购买一套，业主无法再购买第三套的，当然如果业主在非限购城市，则是可以购买第三套的。

3如果由于业主的日常生活经营可能导致房子被查封

对于业主来说，那就是卖不出去违约了

4税费的政策变化

买家希望房产证满2年才过户，确实按照目前政策满2年后税费低一些，比如免增值税5.6%，这个也不少的。

可是等满2年的时候，是否有可能要求满5年才免增值税呢？完全有可能，之前就是要求满五年的。

另外过两年也有可能税局核准价调整，会导致税费增加的。

5限购的政策变化

按照目前的政策，估计买家有购买资格的，如果过了两年，是否有可能由于限购政策调整，导致买家没有买房资格呢？

6资金交割的风险

不知道业主是否收齐全部款项，如果部分款项要求过户交楼才给，业主可能会暂时没有收齐楼款带来资金的风险。

7交楼的风险

估计业主已经将房子交给买家了，但是由于房子产权尚未过户，有可能水电费，管理费等尚未过户，需要从业主的账户扣钱，这个也要交接好。

8房价波动的风险

如果该房子过了两年，房价大涨，业主可能心不甘。问题是万一房价暴跌呢？买家想违约不买了，到时候是否存在无法交易，业主利益受损，再次出售房价就降了，当然如果业主现在已经收齐全部款项了可能好一些。

我是南方房产郑大源，熟悉二手房交易，过户，税费，按揭贷款（纯商业，公积金，组合贷款，经营贷，信用贷），有任何有关问题请随时联系我，欢迎私信联系必复

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