房屋拍卖影响租赁吗_房屋拍卖前存在租赁关系？

最高人民法院《关于贯彻执行＜民法通则＞若干问题的意见》第一百一十九条第二款规定：“私有房屋在租赁期间，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。以上即是“买卖不破租赁”的原则在各法律条文中的具体体现，但是本案是否适用于“买卖不破租赁”原则呢？从民法理论上说，“买卖不破租赁”原则必须符合以下的条件：1.就同一标的物上存有买卖合同和租赁合同；买卖合同与租赁合同均有效成立。如果无效的，就按照无效合同的处理方法处置。2.租赁合同履约在先，亦即出租人将租赁物出租后又将租赁物所有权移转于他人，若出租人在出租租赁物之前已将此物所有权移转就不发生“买卖不破租赁”。

律师解答：

根据《物权法》的规定，一般是买卖不破租赁，正常情况下的房屋买卖，房屋房主更换，租赁合同继续有效，不影响继续租赁。

这种情况是因为遇到法院的拍卖，之前肯定有保全或者抵押，若租赁合同是签在保全措施之前，租赁合同还是有效的。如果在签订合同时，已经被保全被抵押或者被查封，那么租赁合同就要被限制。

即产权人在这个时候是没有权利处置这个房屋的，房主就造成损失了，这个时候，可以找到租赁合同原来的签订人。在租赁房屋之前，作为租赁者，在租房屋前，最好去房产局查看一下屋主是否有抵押权，有没有被保全，买房者更应如此。

第一，法院拍卖房产前肯定要核实清楚房屋到底是闲置还是自用还是出租，如果出租的话，租期和租金标准是多少，这些在拍卖之前都需要向竞买人说清楚，竞买人这样都愿意买的话，说明自己愿意承担这个风险啊第二，法院核实清楚出租情况后，如果按照第一条的说法去拍卖，卖出来的价格肯定很低，影响债权人权利，所以债权人可以考虑起诉撤销这份租赁合同第三，竞买人可以考虑起诉撤销这个租赁合同

租赁合同继续有效如果承租人不按合同付租金，或者有其他违约行为，可以解除合同。

1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 第三十条 人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。

2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。