老小区凭什么收停车费_物业收车位月租费合理吗？为什么？

我也是在宁波，这里也是老小区一个月一百五，一年一千八还要包年，不然一个月停车费就要三百元，六十块钱太便宜了。

从这个提问可以看到，业主的误解有多深。可以看到物业人的理论水平，工作能力有多差。可以看出普法教育还有很长的路要走。可以看出如何引导业主化解矛盾是全社会的共同责任。

题主说物业按公摊面积收费，要知道物业收的什么费。物业负责的是小区规划内的除业主户内的共同区域，共用设施设备，生活秩序，和安全防范工作。物业是按业主购房产权面积收费，表示你应担共用部份的维护责任，你的房子大，就承担的多，房子小就承担的少，更是因是共用部份的花花草草，一木一石都是业主共同花钱买来的，小区大门里，业主户门外的共用区域是需要人来管理，维护，维护有成本，这就是物业费征收及支出的根源。决不是有人说的公摊面积收费的那回事。

题主说小区院子是业主的？这又是一大误区。上面讲过业主户门外，小区大门里是全体业主共同购买的共用产权，更是全体业主的共用区域，并不是任何一个业主个人的，任何业主个人都无权占为己有，占有私用，无权改变共用没施的现状功能。包括小区的消防通道的路，禁止停车。共同产权，共用设施，要由全体业主共同商议决定，这就是业主大会的作用。业主要关心小区事物，积极参加业主大会，集思广议，少数服从多数，处理好业主个人与集体的关糸。不要认为我是业主就可以无偿占有使用共用资源。

题主问为啥还收停车费是不是重复收费。上面讲过物业负责房产与配套。设施(业主的共同产权)的维护，并不包涵业主个人私有财产。所以物业对业主个人私有财产提供服务收费是合理的，也是物业，业主双方认可的，回去翻翻前期物业合同。合同约定合理，合法，合规，业主如有疑问可向房管局，住建委，物价局咨询。

物业的责任更应该做好业主的思想工作

当前业主与物业的矛盾很深，如不及时化解会演变成群体事件，导致社会的不稳定，不安定。物业每天辛苦的工作，工资不高，福利不高，待遇不高，工作时间长，还要忍受漫骂，欧打，训诉等情况，这都是与物业领导的水平专业知识有关？在现实中，能人不用，专用亲属，熟人，关糸的人员，他们不研究物业的专业法律法规。讲享受，讲推脱责任，把责任推给下属。物业队伍涣散，不负责任。出问题就不可避免了。打铁还要自身硬，做好工作的前提必须先做好人。

普法教育任重而道远

在居民小区里，业主对物业不满，不用法定的程序去处理往往釆用过激的行为去处理，不交物业费，与物业人员发生肢体冲突，聚众堵大门这些都是违法行为，由于是群体性的，由于认识不足所导致的，又不能用强硬手法过激的处理。久而久之，形成了一些不良风气，使物业与业主的矛盾越来越深，使取消物业，打黑打物业的叫喊声，越来越大。走出小区困境必须要加强法制治教育，以法说理，以理服人，以法维权，以法做事。

全社会都应关注，共同担起社会责任

物业与业主的矛盾，只能化解，不能激化，各管理单位要各尽其责，不能不管不问。特别是业主沒有反映诉求的渠道，有问题无处反映。所以各小区召开业主大会是当务之急，让业主大业主大会反映诉求，共同参与处理与自己利益相关的大事。利用业主大会做为普法教育的好平台，对业主开展法制教育。管理部门要听从业委会的工作汇报，要给予业主大会的正确的指导，要组织业主结合小区的实际情况开展讨论，倡谈，让业主多提合理化建议，共同努力做好小区工作，正确处理物业服务与业主要求的服务的标准是不是弄的明白？业主诉求与全体业主们诉求关糸。业主利益与全体业主利益的关糸。特别是媒体介入小区矛盾纠纷，应以维护全体业主利益为主线，以市场规则不可违背的前提开展工作，以法律以合同为依据，倡导换位思考，才能使矛盾的双方得到教育，才能化解矛盾，才能处进小区的和谐稳定。

公共车位归业主所有，没有得到授权，个人无私自占用的权利，更没有用了不付费的道理。

提这一小区公共类问题的人里面的大多数，在说辞中曾偷换了概念。

公共车位归“业主″所有，“业主″这个词儿是人的复数，是指以户为单位、小区所有的房屋拥有人，而不是特指某一个数个有名有姓的房屋拥有人。好多人没有意识到这一点，猛然一看就被带到沟里了。公共所有不是个人占有。

小区里面的公共车位，分地面和地下两种。无论哪一种，这些车位都应该有组织地分配使用。很显然，这些公共车位数量比户数少，如果等于或者超过，那么每家分一个，矛盾也无没有多少。

在前期物业管理过程中，由于入住户数少，业主的车可以随到随停，物业公司正常收取管理费，并不多加干涉或指定车位，这就给一些业主造成的错觉:想停哪个车位就停哪个车位，其理由是公共车位归业主所有，我是业主，我可以随便停，物业公司\其他业主管不着。

公共车位在小区里数量绝对有限。绝大多数小区公共车位在几十到一两百个之间。少数小区也许根本就没有。因为有的小区因为设计是人车分流，没有一个地面停车位，地库全是人防或者是产权车位。这种设计跟开发公司的设计思路和当地的法规要求有关。

如果业主很在乎车位这个问题，那就应该在购房时详细了解清楚，谨慎签订购房合同。认为有必要，还可以在购房合同中增加租用或购买车位的约定，不然到了入住之后再提这个问题，就是缘木求鱼，不是说做不到而是说可能性不会很大，总之受制于多种因素。

更有离谱的业主，自己买房时不考虑车位问题。入住以后，在车位紧张的情况下，居然要求物业公司必须解决车位，不然不缴物业费。

总共就数十个公共车位，却已都有人陆续租用，业主之前自己没有考虑购买或者租用车位，你让物业怎么解决？难道把开发商没卖出去的车位抢一个给你？

随着入住率的提高，公共车位僧多粥少的局面一定会出现。如果物业公司不加以管理引导，小区里面就会出现抢车位现象。业主之间关于停车问题的矛盾就会出现，争吵、打架现象都会出现。

大多数的物业服务合同，包括前期物业服务合同，都会约定车辆管理方式。对于公共车位大多数都是采取收费管理方式。

前面说了小区公共车位数量不会很多，可能约占总户数的20%左右，或者更低。我们就以这个比例来举例。也就是说五户业主才摊到一个车位。按照车辆管理方案，对于公共车位收取停车费，在扣除了必要的管理成本之后，其收益用于所有业主，这是相对公平的。

为什么公平？要知道小区的公共车位属于广大业主所有，但并不是属于有车业主所有！绝大多数小区都有业主并未购置车辆。如果不实行收费管理，对于这些未购车业主来说，他们所共有停车的权益被有车业主白白侵占！这是违反公平原则的。

如果小区大多数业主对公共车位使用收费有不同想法，那就可以采取投票表决的方式实行免费管理，只要解决了车辆管理费的出处，物业公司该同意的。

那么如何保障没有车的业主的权益呢？保证权益首先一条:必须是公平。笔者有一个建议，前面例子说五户人家才摊到一个车位。那么，这五户抽签，按一户免费使用一年方式轮流使用。至于中签的业主是停车，还是出租给别人，都由当年使用人决定。当然也可以支一张麻将桌，可以整年空着车位晒太阳。

至于其余四户怎么办？特别是有车的业主，那就要将自己的车停到小区外，要不然花高价租个车位。

行不行？

没道理。小区是业主的，车位也应该是业主大家的，怎么分另当别论，物业收费不合法也不合理！凭霸道、凭业主不反映而收费！

作为一个调解物业纠纷的从业人员，看到这个问题，哥无奈的摇了摇头，因为物权法的规定，让矛盾变得不可调和，甚至加剧了社会的矛盾。

提问者说的物权法的规定，理解有误。第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

这条规定的解读是，规划的车位，可以出售、附赠或出租，即拥有产权，产权人有权处分。但占用业主共有的场地，用于停放汽车的车位，属于业主共有。不是小区内所有的车位，都归全体业主所有。

现实中，的确有很多开发商把地下所谓规划的车位，办成了自己的产权，即车位的所有权人。

物权法第三十九条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”

这句话的解读是，我的地盘我做主。比如，我的房子，愿意卖多少钱还是租多少钱，我说了算，能不能卖的出去或租的出去，不劳别人操心。

物权法第七十四条还加了一句似乎保护业主权益的规定，即“规划的车位车库，应当首先满足业主的需要。”

综上这几条规定看，车位的所有权人有权决定车位的售价或租价，同等条件下首先满足业主需要。这些规定，也导致了专有权和共用权的冲突。

哥遇到过这类纠纷，一个恨不得收天价，一个恨不得一分不交，一个要涨，一个不干，双方的诉求完全背道而驰。

有些律师说，涨价应该和业主协商，并且经过双2/3同意。这类律师应该过来帮着协商和组织一下表决，看看哪个业主同意涨价。

哥没本事，劝双方相互妥协，涨了点价格，算是暂时平复。哪天开发商再提出涨价呢？

其实，关于规划的车位，有两个问题没有考虑到，或者故意被忽略了。

一个是车位建在了谁的土地上？业主买了房子，承担了土地出让金，因此拥有此块土地的七十年使用权，土地归全体业主所有。开发商在业主的土地上建了车位，有承担土地出让金的证据吗？如果没有，凭什么在业主的土地上建车位？

另一个是人为造成了垄断。小区的车位，与小区绿化、道路、化粪池等基本类似，是业主的必需品，是刚需。如果办成了专有产权，业主只能在此停车（地面车位数不够，周边道路贴条），而且仅此一家，会造成什么后果，马克思早就告诉我们，这是垄断，产权人有绝对的话语权，爱租不租。

这种规定，不闹矛盾才怪。

所以，国家真的应该考虑这些问题了，在开发商的利益和社会和谐面前，应该优先社会和谐。

以后所有的车位，尽量规划时多建，成本摊到房价里，车位归全体业主所有，租金价格由全体业主协商。

原来已经建成且办了开发产权的车位，没有出售的，由开发提供建设成本，允许全体业主购回，归全体业主所有。

全体业主共有的资源，多占有使用的，多支付费用，收益归全体出资人即业主享有。

让车位真正成为配套设施，由业主共同拥有，共同协商使用方案，才有利于共有权和共用权的统一，有利于解决社会矛盾。

这个问题问得很有水平，但真相却很让人无可奈何。

我们买房子的时候，小区的停车位在公摊面积内，按道理权属在业主，物业收费是既无正当理由，也无法律依据，哪怕是和业主有个协议也成啊，没有，一样也没有。这种收费却一直存在着，你想抵制，还没个说理的地方。

再回头说了，不光物业收费让人质疑，按理说小区的物业是业主的吧，有人进来先得跟业主打招呼吧，可奇怪的是，这物业进驻小区，和业主毛关系没有。他们就这样进了，小区业主反对无效。不仅如此，你还得向这群不明身份的人交钱，将他们养着，你到哪说理去。

回答这个问题，要分情况来说，情况不同，答案也不同。

大家知道，通常情况下，车位有两种，一种是制式车位; 一种是小区路边车位。

制式车位也有两种情况，一是共用车位; 一是私人出过资，有个人使用权的车位。

有个人使用权的车位，物业没有收费权，如果业主委托物业看管，可视情收取费用，但必须对车主负责，出现被盗，损伤，物业应负责任。

共用车位，路边临时车位，属业主公共所有，物业不可据为己有，收取业主停车费，这无异于放牛娃拿主人的牛去出租，并收取别人的租牛费。是不合理的。但是，可适当收取看管费和秩序维护费。一旦收费，就要对车主(业主)负责，出现碰擦，盗车物应负责。

费用收取多少，应只收看管和秩序维护费，不可收占位费。具体标准由业主大会或业委会确定。当收费含占位费时，应归业主所有，物业只是代收。

无论哪种收法，都必须征得业主的同意，而不是物业说怎么收就怎么收，宣宾夺主。

让物业私占了，还有其它巧取豪夺侵占业主利益的收费。如，广告费，弱电网络有线，移动，联通等收取的费用，这些都应是业主的！