房产抵押期限已过_房屋的抵押权期限已过，抵押权是否有效？

谢邀！

首先，因我国的房产过户是以登记公示主义，因此，在没有登记过户之前都没有该房产的所有权，卖家在签订《房屋买卖合同》后，未办理过户登记，因此，对外卖家仍是该房产的所有权人，对外有权进行房产抵押登记。

其次，对善意第三人进行的抵押登记是合法有效的，在没有涤除该抵押权的情况下是无法进行过户登记的，从现有的情况来看，只能向法院申请解除合同，让卖家返还购房款并支付合同约定的违约金。

最后，因该房产已被进行抵押登记了，待抵押权人的借贷案件到了执行阶段，那该房产也会被进行拍卖，因此，题主应及时进行解除合同，要求返还购房款，及时参与执行分配。但还要注意的是，因为抵押权是具有优先受偿的效力的，现在只能期待该房产的拍卖价格可以覆盖抵押债权及题主的债权。

以上

希望对你有用。

买的房子，房地产抵押权的时效是根据《担保法》的规定，当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效，即抵押权自登记之日起生效。所以说，房地产抵押期限的起始日为抵押合同登记生效之日。另外根据建设部房地业司在1995年《关于房屋他项权证有关问题请示的答复》中规定，《房屋他项权证》中，抵押期限应为抵押合同规定的债务人履行债务的期限。房地产抵押期限的届满日为抵押合同规定的债务人履行债务的期限。因此，房地产抵押期限自房地产抵押合同登记之日起生效至主合同债的届满之日中止。同时根据我国《担保法》第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。故房地产抵押权期限为房地产抵押合同登记生效之日起至主合同债消灭之日止。

法海一粟认为，本案不需要办理所谓延期抵押手续，因为，其所担保的债权尚未清偿。

1、法律规定。物权法 第一百七十七条规定，【担保物权消灭原因】有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。根据上述规定，如果房产抵押所担保的债权没有被清偿的，那么，债权人的抵押权就仍然存在。既然如此，那么，就不存在所谓办理延期抵押手续的问题。

2、实践中的做法。实践中，房产登记部门在办理抵押权登记时，在他项权证上可能会抵押期限登记。但是，这个期限登记对于抵押权的存续是没有法律意义的。本案中，债权人即抵押权人有权按照约定或者法律规定行使抵押权。

3、抵押权行使的期限。物权法 第二百零二条规定，【抵押权存续期间】抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。根据上述规定，尽管主债权消灭是抵押权消灭的一个法定事由，但是，如果抵押权人没有在上述规定的期限内行使抵押权的，那么，即便主债权没有消灭，但是，抵押权却会不被法律支持。

法海一粟：运筹帷幄之中，决战法庭之上。

最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条明确规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”这一规定表明，在登记部门登记的抵押期间对抵押权的存续并无法律效力，抵押权并不因抵押期间过期而消灭。如果债权行主债权到期未受清偿，无论登记的抵押期间是否过期，债权行都可行使抵押权，直至主债权诉讼时效结束后的两年内。　　实际工作中，银行保存的他向权证中列明了抵押有效性，对同一笔贷款仅需要办理一次抵押登记，只要主债权有效，抵押权就有效。