房屋租赁合同有效吗_什么样的房屋租赁合同才是有效的？

有效!租房不需要过户，只要能够验证房子属房东所有，且能正常交付使用，你们签定的租赁合同即为有效。因此，房产证在租赁过程中不是必要件。

出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。　　(一)合同主体是否符合规定

，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。　　(二)房屋是否为法律法规禁止出租

。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得房屋所有权证的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)权属有争议的;(5)属于违法建筑的;(6)不符合安全标准的;(7)已抵押，未经抵押权人同意的;(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。　　(三)房屋租赁合同的内容是否合法

。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。　　(四)是否进行过登记备案

。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。

答：违法建筑租赁合同无效。城镇房屋租赁合同的效力，以是否取得建设工程规划许可证为准。

物权法规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。违法建筑，因其违法性不能产生设立物权的法律效果，建设人（在违法建筑租赁合同中为出租人）对违法建筑不享有物权权益。

最高院关于城镇房屋租赁合同的司法解释，确定了违法建筑租赁合同无效的原则。具体规定了未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑”均为违法建筑。

但，在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同有效。

【每日讲法观点】一般来说房屋租赁合同无效的情形主要有标的不合法、违反《中华人民共和国合同法》第52条规定的合同无效情形等情况。房屋租赁合同无效以后，房屋的占用费可以参考之前对于房屋租金的约定。

房屋租赁合同在什么情形下无效？

房屋租赁合同属于合同的一种，是承租人与出租人在协商一致的基础上，就租赁房屋达成的一种权利义务的约定，合法的房屋租赁合同受法律保护。但如果房屋租赁合同出现下列情形，则无效：

• 出租人出租的房屋是没有经过竣工验收的房屋；
• 出租人出租的房屋属于违章、违法建筑；
• 出租的房屋被确定为拆迁房；
• 出租人没有取得建设工程规划许可证或者没有按照建设工程规划许可证的规定建设房屋；
• 出租人没有经过批准，或者没有按照批准的内容建设的临时建筑物；
• 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过的部分无效；
• 租赁期限超过20年，超过部分无效；
• 承租人没有经过出租人同意，将租赁房屋转租给第三人时，转租的期限超过承租人剩余的租赁期限的，一般超过的部分无效。
• 签订的房屋租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第52条约定的合同无效情形。
  
  

房屋租赁合同无效后，占用费如何计算？

房屋租赁合同虽然无效，出租人请求参照原来的房屋租赁合同的约定租金标准给付房屋占用、使用费的，人民法院一般应当会支持的，还需要综合考虑如下因素：

• 房屋是否具备正常的使用条件，是否存在断水、断电等影响正常使用的情形；
• 当事人是否已经按照约定的用途使用了房屋；
• 合同无效，双方各自过错的程度。
  
  

总结

合法的房屋租赁合同一般都是有效的，一般来说只有当房屋租赁合同中的房屋不合法时，或者租赁期限超过法定以及约定的期限，损害国家集体第三人的利益，违反了法律、行政法规的强制性规定等情形，房屋租赁合同无效。

而当房屋租赁合同无效以后，占用费的支付，原则上是参考原来租金的约定，但同时应当考虑，房屋是否具备正常使用条件、合同无效，双方的过错程度等情形。

《合同法》第214条规定，租赁期限不得超过二十年。

超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。　　因此，房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。　 1、房屋租赁合同期限最长20年，是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。2、房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年。3、房屋租赁期限超过20年，并非整个租赁合同无效;而是超过20年部分租赁期限无效，也就是租赁期限按20年计算。20年实际上并不是一个绝对的最高限，因为如果租赁合同双方当事人在20年期满时，仍然希望保持租赁关系，可以采取两个办法：一是并不终止原租赁合同，承租人仍然使用租赁物，出租人也不提出任何异议。这时法律规定视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，即双方当事人又形成了一个不定期租赁的关系，如果一方当事人想解除合同随时都可以为之，这种情况被称为合同的“法定更新”。二是双方当事人根据原合同确定的内容再续签。一个租赁合同，如果需要较长的租期，当事人仍然可以再订一个租期为20年的合同，这种情况被称为“约定更新”。我国《合同法》规定租赁合同的租赁期限不得超过20年. 《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

可见,6个月以上的定期租赁为要式

不定期租赁为非要式

所以，没有签订也是有效，但是属于不定期租赁。