买卖二手房的流程_买二手房都要那些手续？

▲ 二手房交易流程图

我们常说钱是万恶之源，那么作为我们每个人几乎都会经历的买房这个大宗交易来说，可谓是风险极高了，因为涉及的钱款数额很大，动辄就是“六个钱包”，所以如何规避好钱的风险，也是我们每个人都必须思考的问题，今天陈家二锅头就来试着给各位探究一二。

第1则

房款

有关于钱的风险，其中占大头的莫过于房款了。由于二手房交易流程多、耗时长，所以现在的交易流程中，都是采用的分阶段支付房款，从上面的流程图上可以看到，这个阶段是分为两个：

定金

在签署《房屋交易文件》时，为了担保此买卖合同的履行，一般会由买方预付部分房款，我们称为定金，并约定：付定金的一方如果没有履行合同约定，则无权要求返还定金；收定金的一方不履行合同约定，则要双倍返还定金。在我国担保法规定下，定金的支付不能超过主合同标底总金额的20%，如果大于20%，超过的部分人民法院不予支持。

那么，只要我们在签署《房屋交易文件》时，支付的定金不超过标底总金额的20%就可以规避风险了吗？NONONO，并不是每套房子都可以直接支付定金的！在上一篇“证的风险”中我们提到过房产有抵押的情况，当房产除开银行按揭抵押以外其他抵押，比如小额贷款公司抵押，私人抵押的时候，我们万万不可支付房款给卖方，其中定金也包括在内。最好的方式是定金托管于中间方，待卖方把抵押全部解除后再支付。

剩余房款

说到这里不得不为伟大的人民政府点个赞！ 在以前的二手房交易中，房款的支付时间是绝对的痛点，卖方说在过户前就把房款给我吧，买方心里想：如果你收到钱跑了不跟我办过户手续咋办？买方说不如过完户再支付房款给你吧，卖方心里打鼓：如果你拿到新产证跑了不给我钱咋办？为了解决这个问题，很多区域的房管局已经推出了资金监管业务。房管局资金监管的特点有三个：

监管资金的安全性：监管的资金存放在房管局合作的银行开设的公共监管账户；

办理的便捷性：买卖双方可携带办理资料去往房管局合作的任意一家银行办理业务；

监管资金到账的及时性：取证后（不含取证当天）2个工作日内自动划款到卖方预留的监管银行卡内。（成都）

可以说完美的规避了上述的风险。有人可能会说，不就是银行跟政府想贪那点利息嘛，对于这样的人我只想说：做人，阳光一点比较好，人间还是值得的！

第2则

税费

关于二手房的税费也是不可以忽略的。二手房的税费不仅与买方个人情况有关，而且与卖方情况也有一定关系，弄清楚自己想买的房子所需要交的税费，对于买方来说一是可以更加客观衡量自己的购买能力，二是避免日后办理手续时产生纠纷。二手房交易涉及到的税费中，常用的税种有三个：契税、个人所得税、增值税及附加。具体的计算方法如下：

值得一提的是，房子的税费最好在签买卖合同前弄清楚，由于现在房价的高企，一项税费的超支有可能就是一个家庭几个月甚至一年的收入，对于预算控制较死的人，可能会直接影响房子的下定。弄清楚税费以后，我们还需要在买卖合同上将各类税费体现，并约定承担方，毕竟只有白纸黑字，才能最大限度的避免日后可能产生的纠纷。

第3则

水电气费及物业费

水电气费及物业费估计大部分人都不会注意，大概都是抱着一样的心态：就这些，每天能花几个钱？的确，陈家二锅头认为做人要大气没错，但是作为一个九九乘法表顺背如流，外加有点小强迫症的人，不得不用数据来说话：

备注：此表格按照四个大人一个小孩五口之家水电气耗费估算，每月平均用水20吨，平均用电200度，平均用气120立方米，所住房屋为130平米电梯住宅，所有单位计价精确到百分位数估算。

从数据上我们可以看到，我们认为的小数目，经过日积月累已经产生了水积成川的效果。所以，对于这部分的费用，我们一样的也要采取白纸黑字的方式进行约定，最好在签订买卖合同时让卖方预留部分房款，不需要太多，5000~20000元即可，等物业交割时卖方将所有费用结清再转付即可。

祝各位在买房的路上走得顺利！

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二手房交易通过中介首先谈好价钱，双方通过中介签好协议，进行各方面的约定，付款方式，户口迁移。

二手房，首要的是必须产权明晰，有国土证，才能交易。如果是通过中介买卖的，买卖双方得到中介那儿签订买卖合同，买方得交中介费，并预付卖方和中介各至少2万元作为押金，到不动产权局过户时。买方和中介，卖方夫妻三方都得一起到场，买方向不动产局交纳土地出让金，买房税费和更名后的不动产证的工本费，不动产证暂时由中介领取保管，待买方一次性付清买房款(含先付给卖方的押金)，办完这些手续，还有一个重要程，房管局会派出测绘人员入户实测绘房屋结构图和房屋土地实占面积，这些都是要附在新证后面上的。l这些程序走完后买卖才算完成。再由中介退还买方在中介那儿的押金，中介发还暂时保管的不动产证给买方。

我自己简单说说吧，

第一步当你选好房源后，你得选择一个有资质且专业正规的中介公司，（个人经验，就算你是法律专家也别显摆，毕竟术业有专攻，专业的中介能全面帮你评估房源的真实性，避免出现产权不明晰，产权纠纷，是否抵押及债务纠纷等），中介公司会详细列出购房所需的各种费用和购房步骤（按揭包含评估费，贷款服务费及贷款银行首付比例和月供数）。

第二步 确认购买后，中介安排与卖家见面签约，商谈定金，首付几成，在中介见证下签订三方购房协议一式三份（建议定金可适当多给一些，防止反悔，因为反悔需双倍赔偿）。

第三步中介安排买家去贷款银行面签，这一步主要是银行需要审核买家资格，确定你是否有贷款资格，一般正常为7到14个工作日！

第四步如面签过了，中介安排买家与卖家一起去房管局网签！！（网签非常重要，只要是房源存在产权问题都无法通过）

第五步过户！通过网签后，进行买卖双方不动产取证过户手续，此时买家需要缴纳各种税费如契税，消费税，如果房产证不满2年，还有一个人增值税（也叫高税）然后买家支付首付款给卖家，卖家交房交钥匙