超过20年租赁合同如何调整_租赁期限超过20年怎么办？

大家好，今天明白人和大家聊一聊租赁合同期限和土地承包期限的问题。

《合同法》中租赁期限不得超过20年，与《土地承包法》冲突怎么办？

我们先来看一下相关的法律规定：

《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

《土地承包法》第二十一条规定：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。 前款规定的耕地承包期届满后再延长三十年，草地、林地承包期届满后依照前款规定相应延长。”

土地租赁和土地承包的含义

要想弄明白这个问题，我们首先要了解土地租赁和土地承包的含义。

土地租赁是指：土地使用者将土地使用权租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。一般来说，出租是农户将土地承包经营权转让给本村经济合作社以外的个人或组织。承租人通过租赁合同取得土地使用权，并向出租的农户支付租金。

土地承包是指：采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，通过签订农村土地承包经营合同的方式取得农村集体土地的经营权和使用权，对农村集体经济组织的农用地从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产获取利益并按照承包合同的约定履行义务的承包经营方式。

由此看来，土地租赁和土地承包具有本质区别，土地租赁是基于租赁合同产生的一种债权，而土地承包是基于土地承包经营合同而产生的用益物权。

《合同法》与《土地承包法》的规定是否冲突？

显然，《合同法》中关于租赁期限的规定与《土地承包法》中关于承包期的规定并不冲突。

依据《合同法》签订的土地租赁合同属于土地经营权的流转，该合同适用《合同法》关于租赁期限的规定，即：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。如果合同到期后还需要租赁，双方可以经过友好协商再次签订租赁合同。《合同法》这样进行制度设计的初衷是因为租赁关系是一个相对不稳定的关系，租赁物的所有权和使用权分离，而二十年已经是一个比较久的时间，这个过程租赁物的价值可能发生很大变化，如果依然按照二十年前的约定进行租赁可能会对其中一方显失公平，所以，对于想长期租赁的小伙伴，法律每二十年强制的给了一次调价的机会，以免合同继续执行对其中一方不公。

农村家庭承包的由村集体经济组织或者村民委员会发包的土地，属于土地承包，使用《土地承包法》关于承包期的规定，即：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年”。《土地承包法》如此设计是因为我国是一个农业大国，而土地是农民的“命根子”，要保持社会稳定发展就必须保持农村稳定，而保持农村稳定的第一要求就是保持农村土地承包权长期不变，所有农村土地的承包期最短为三十年，到期后还可以再延长三十年，这就给农民吃下了定心丸。

还有另外一种解释：土地承包合同也是一种合同，受《合同法》规定约束，而土地承包合同属无名合同，按照《合同法》第一百二十四条规定“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”精神，参照《合同法》租赁合同的规定，但是，《土地承包法》的规定与之冲突，这是就应该研究法律冲突时的选择适用问题。按照《立法法》第九十二条规定：“ 同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定;新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定”，《合同法》属于关于合同的一般法，《土地承包法》属于规范土地承包合同的特殊法，因此适用《土地承包法》的规定。这样理解也没有问题，而且也符合《合同法》第一百二十三条”其他法律对合同另有规定的，依照其规定“的规定。

希望以上内容对大家有帮助。

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租赁期限最长为20年，超过部分无效，如果已经过了20年，可以再重新签订租赁合同。

　　《合同法》第214条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。　　租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”　　因此，房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。　　相关知识补充：　　①房屋租赁合同期限最长20年，是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。　　②房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年。　　③房屋租赁期限超过20年，并非整个租赁合同无效;而是超过20年部分租赁期限无效，也就是租赁期限按20年计算。

根据你所说的这种情况，后三十年的约定是无效的，最高不能超过20年，现根据农村承包地有承包期与流转期的法律规定做一下解答，具体法律规定如下：

（1）各种承包地的承包期限：根据《土地承包法》第二十一条：耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。 前款规定的耕地承包期届满后再延长三十年，草地、林地承包期届满后依照前款规定相应延长。

（2）承包地的流转期，若承包人将该块承包地流转他人生产、经营，土地流转期限不得超过承包期限。根据《土地承包法》第三十八条：土地经营权流转应当遵循以下原则： （一）依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转； （二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境； （三）流转期限不得超过承包期的剩余期限； （四）受让方须有农业经营能力或者资质； （五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

（3）《合同法》第二百一十四条 规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

综上所述，如果承包的是耕地的话，承包期延长三十年，在这个期限内是有效的，如果是通过流转而来的耕地，其流转期限不能超过承包期限，如果需要继续再承租30年的话需要待上一阶段的承包地承包期限届满后再续订流转合同，但根据《合同法》的规定，最高不能超过20年，所以约定的30年租赁期限是无效的约定。

以上解答仅供参考，如有疑问可在评论下方进行评论或者私信，关注我，让你更懂三农法律常识。

您好！不可以。租赁合同约定的最长合同租赁期只能是20年，超过部分无效。您若是试图以分签的方式化解这以法律规定限制，属于合法形式掩盖非法目的。最终还是会被认定无效的。

在此有两种方法建议您：1、和甲方在签订20年的租赁合同的基础上，再与对方签个赠与合同。

2、20年到期后再续签。

希望帮到您！

这个规定没有你想象的那么复杂，既然民法典规定了租赁合同不能超过二十年，超过部分无效，我们每个人按照这个规定执行就可以了。合同双方当事人都有权利确认无效，不用再去法院确认超过部分期限无效。

这一规定非常明确，再让法院单独确认超过部分无效属于多此一举，无意义。当然，有的时候租赁合同当事人对租赁期限存有异议或者如何计算等一系列实体问题发生纠纷，可以让法院判决实体利益时，一并确认超过的租期无效。没有人会单独起诉超过的租期无效诉讼，毕竟民法典已经明确规定。

租赁期限二十年为租赁合同期限上限，如果一方想租赁更长的时间，不如变通租赁方法，改为房产使用权转让合同就会更好，避开了租赁期限的上限限制。任何一方当事人都可以认定二十年超出部分的租期属于无效约定，这种确认直接告知对方就可以，双方均可以想办法变更租赁期限，将租赁期限限制在二十年以内就可以了。

可以举个简单例子。甲乙双方签订租赁合同，约定甲方房产租给乙方使用25年，到期后乙方必须退还房产给甲方。这个租赁合同期限超过部分是五年，五年租期是无效约定，双方都有权认定该五年是无效约定，甲方提前收取的五年租金必须返还，房产租赁到达二十年时，乙方必须腾退房产给甲方。

其实，当事人在合同履行期间不发生纠纷，也不去房产管理部门备案登记，私下里租赁，无论约定多少年无所谓的。一旦进入房产租赁备案或双方发生纠纷打官司，那这个超期约定肯定会被认定无效，从而引起法律后果。假如双方约定租期25年，承租人租赁至22年时发生纠纷又不想打官司，私下里蛮可以变更原租赁合同为20年，剩余期限可以重新签订一份租赁合同。

如果没有争议，双方可以执行25年也没人主动去约束你们，毕竟居住房产产权为70年不变。当然，重新签订的租赁合同背景、条件等都发生了变化，肯定不可能按照原来的条件租赁给对方了。所以，刚开始签订的租赁合同必须写清楚到期后，房产续期的各种条件，尤其是租金等实质权利义务必须约定清楚才能对双方有利。

其实，最可能提出超过20年部分租期无效的，应该是合同利益受害者，大多数被认为是出租人。因为超出20年后的租期，房屋租金等合同背景都发生了变化，出租人可能会反悔，然后双方很容易发生争议，从而到法院打官司认定租赁合同超期部分无效等。

由于问题不详细，只能基于问题信息，给出以下，仅供参考：

1、首先看，租赁户是否在实际使用，如果没有实际使用就好办：1）如果租赁户全部支付完20年租金的，根据原业主和租赁户的租赁合约，补偿租赁户剩余租赁年限同等租赁物业条件下的租赁物业的租金；2）对于1年1付或1季度1付租金的，根据原业主和租赁户的租赁合约的违约条款进行补偿处理，目前笔迹鉴定可精确到天，所以，后来伪造的租赁合约是可以鉴别的；3）对于租赁合约遗失的，按照1年1付租金的状况处理。

2、假如，租赁户已经投入使用的情况，就比较麻烦：1）假如他人用户实际居住，而非经营，法律上，原则上会受到保护，租赁户在租赁期限内，主要租赁户不同意，是可以不搬出的；2）非居住，而是经营状况的，如果要收楼，则需要补偿租赁户的实际损失（关于实际损失的造价鉴定是比较复杂麻烦的）。法律的公平公正原则，以实际损失为标准。

以上仅供参考。

虽然1999年的《合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效“。但《合同法》实施前的法律、行政法规对租赁合同的期限未作禁止性或限制性规定的，当事人均可以对租期进行自由约定。根据“法无禁止即为自由”的私法自治原则，当事人约定签订的超过20年的租赁合同只要并不违反当时的法律、行政法规的规定，合同便应当是合法有效的。