房地产开发商很有钱吗_房地产公司是怎么赚钱的？

这个是我之前写的一篇文章，很是详细的讲述了赚钱的经过，

房价的组成大概是卖地，建筑安装，相应的税金，利润以及不可预见的费用了，大家所关注的就是利润了，可能是开发商约定俗成吧，他们对外统一的口径是15%，甚至更低，也就是说你购买一套100万房子大概开发商会挣15万左右，很丰盛吧，看起来很客观吧，但是真实的情况却是要在这个基础上乘以2以上，就是一套100万的房子大概落入开发商兜里30万以上，我们在脑海里出现这个画面，一个楼盘会出现多少套房子？开发商一年会开发多少个楼盘？然后想下利润的多少吧；

新开的楼盘

而且，平时没有达到百分之三十的开发项目，一些开发商都是兴致缺缺的，嘴巴吃过很好的东西之后，次一级别的东西可能就难以下咽了，我们先来看下这个公式：房价=土地成本(30%)+开发费用(10%)+建安成本(20%)+税费(15%)+利润(15%)+其他费用(10%)，这个可以从教科书上搜到的公式，里面的百分比仅仅是大概情况，维持动态的稳定和必须要产生的名目的情况，其中的构成部分（土地、开发、建安、税金等等）大概就是一整套环节了，至于利润，则是上面环节占比的重新分配；

现在咱们来仔细的研究下第二个问题，各个环节的占比，土地成本，各地的政府要进行土地拍卖之前，必须按照国家的政策将土地进入"土地储备中心"，然后再进行网上公示拍卖等一系列程序，因为公示具有相当的时间期限，而土地拍卖具有很高的透明性，甲方的信息等会在发布甚至未发布的时候就被"有心"人士掌握，进而开发商（不要怀疑他们的人脉）会私下的频繁接触甲方，给予承诺，比如承诺无偿修建配套市政绿化之类的，换取土地政策上的优惠，多方收益；

土地经过一次竞拍就成功的案例

而且这里面不得不提的一个操作："竞拍得到土地后，经过多方"协调"后，打报告给相关部门，希望以无偿修建公益设施来换取相关政策优惠，在这项工作办下来之后，财政就会通过项目进度款项等返回优惠比例的款项，这个得到的费用绝对比公益设施多，开发商收获名的同时会有利，而且最骚的就是因为公益设施是和他们所开发的楼盘想关联的，建成后销售的话，可以堂而皇之的打上广告，来提高房价，争抢买房的人能够很有利的说明这件事，不过高房价的成本摊到了买房的我们头上，这样合适吗？而且还很隐蔽，这就使我很叹服了"；

整整进行了81轮报价竞拍得到的土地

第二个就是建安费用了，在保证质量的前提下，20%的组成绰绰有余，咱们在这里就不一一赘述了，毕竟工人的钱和买房人的钱是不能抠的，需要的是开发商具有相当的实力，知道哪些钱可以抠，那些钱是绝对不能动的，一般下来承包商也能够挣30%左右的利润，如果是自己开发那么会想到可观；我这里着重说说税金吧，在这里我先敬佩下会计吧，关于税金这方面，尤其是对房产这方面，我觉得会计就是"神"，他们能够经过合理的方式，在法律法规的局限下，将实际上利润一个亿的真实情况做账缩减到原来的50%。甚至更少，但是权威部门（统战部）的调查："税后的净利润在各行各业是第一位的，甚至比电力行业还要高出一倍，这个环节的百分比你再算算，大概这就是顶尖会计师高薪的主要原因吧"，还有少交的税收也可以作为利润的一部分，不过没有真实操作过的，谁又能说的清楚呢？最终的结果就是我们开头看到的15%，这个所有人士都能够接受，或者表面接受，心里不知道怎么编排的情况，你有编排15%这种想法吗？；

除过上述价格能够明明白白参与房价制定里面的，我这里再提出2个增加利润的环节，首先就是"容积率"，有明确的规定了说："开发商开发的容积率不能大于2"，但是现实情况是什么呢？仔细看看吧，看看这些名目你能想到吗？"政府重点工程、扶贫、地标等等"通过关系（使用不可预见性费用）能够硬生生的将楼盘的容积率提高到5、6，甚至夸张点能够到10，想想吧，在同一片土地上开发，商品房的面积在原来本身就有30%利润的基础上增加到了10倍，这是多么吓人的事情啊；这里还有一个能够将利润安排的明明白白的操作，现在的企业入驻对于地方上来说真的是太难了，于是很多优惠政策就出台了，而一般对于房地产开发市场的力度是很大的，这里的运作就开始:以母公司为基础，在这些优惠政策很强，适合房地产开发的城市注册子公司或者分公司或新公司，只要那个能够满足政策需要就注册那种，也许大家不知道，这种政策优惠和楼盘开发的周期基本一致或者更多，大概零七零八的算下来，会节省10%以上，相应的利润也会增加了10%，但是什么好事去都不能让你开发商都得到了吧，在理想的情况下上面所述会让所有的人眼红，甚至将其中的某项做下来之后，也是很令很多人羡慕的，最后还不得不提的是其中的不可预见费用，随着上面操作做的越多，这里面的比例也会越多，具体还要靠开发商老总来衡量，大家都知道你这里面有好多好多的金子不能发光，具体的谁又能知道呢？咱们笑笑，不说话；

容积率高，虽然不舒服，但是比别人能便宜点

在最后的最后，我，两只手伸了出来，扳起了手指数了起来，作为数学是体育老师教的我，算出了房地产开发的利润真的很大很大，鼓吹夕阳产业的，可能就是这些房地产商了吧；我再以一名在工地现场盖房的身份，想弱弱的和房地产商说句话："和承包商沟通好，千万不要让他们在材料和工资方面压缩利润，不然这样既没有了质量，又没有了口碑"。

这很正常啊，中国正处在城市化阶段，这是历史发展阶段性成果之一。

中国13.95亿人口，而房子是人们必须品。每一个人的必需品，这样产生的需求就太大了。 有一点值得注意，我们国家的改革，是渐进式改革。也就是满足人民的基本生活，衣、食、行之后，才开始解决住的问题，这个改革进程部署，是非常成功的。

在改革开放之前，中国是没有商品房的。在1987年，中国开始第一次进行土地拍卖。而到了1998年，中国才正式全面启动房地产的市场化。而经过20多年的改革开放，民间对房子的需求是与日俱增。赚钱干什么，就是为了更好地生活。住的更好，是更好地生活一个基础因素之一。这样，中国房地产市场从2000年开始喷涌而出，因为前期大量的需求，被沉淀下来，开始爆发。城市化进程进入新阶段。城市化一个基础要素，就是商品房。

庞大的市场需求，带来巨大的财富制造机会。这样，在过去三十年期间，房地产成为中国最容易创富的机会。所以房地产开发商，抓住这个机会，成功实现了财富积累。

可以说，这是中国这个人口大国，在特别阶段带来的一个巨大的财富效应。目前，中国城市化率还不到60%，距离发达国家的80%，甚至一些超级发达国家的90%以上城市化率，还有很长的一段路要走。应该说，在未来若干年之内，中国房地产依旧会给富豪们带来很好的回报。

但经过二三十年代沉淀，房地产开发商的投资回报，肯定没有之前那么高。因为目前，房地产市场基本上进入一个相对的动态均衡。也就是每年新增商品房，与每年新增购房者，基本处于一个动态平衡阶段。

同时，伴随房地产市场的逐渐成熟，房地产行业的造福机会逐渐下降。包括李嘉诚退出、王健林转型，还有恒大造车等等。因为房地产的投资收益，与以前相比，下降比较明显。

总而言之，2019胡润富豪榜中，中国房地产造富人数142人是一个阶段性现象。以后这其中的富豪，大部分会进入新的行业。

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房地产的利润是等于收入减去成本和费用。其中成本费用包括土地成本及相关税费，这个是房地产成本中最大的一块；建筑成本这一部分一般在1800到2500之间，全国都差不多这个水平；资金成本，房地产主要是资金占用比较大，时间比较长，这几年房地产企业的融资成本一般在百分之十左右，房地产的开发周期短则两，三年，长则五，六年；销售费用一般占房地产销售额的百分之3到5左右。如此下来我们就可以看出来房地产的利润就主要取决于房价，土地成本和开发周期这三个因素了，所以在当前房地产调控的限价政策下，就会出现“面粉比面包