说清楚
完整描述纠纷焦点和具体问题
农村房屋买卖是否有效,要分情况的。如果买方是城市户口居民或跟卖方不属于同一村集体,那买卖就是无效的;如果买卖双方属于同一村集体,符合一定条件的买卖是有效的。
买卖双方满足以下条件,买卖有效。
1、经本村村委会同意;
2、转让人与受让人为同村人。农村宅基地属于村集体所有,只能由本村村民使用,因此其流转也只能在本集体经济组织以内。
3、转让人户口已迁出本村或“一户多宅或多房”。如是一户一宅,须明确表示不再申请宅基地,且有证据表明其已有住房保障,比如与其他近亲属合户居住;
4、受让人无宅基地;
5、宅基地使用权不能单独转让,须与住房一并转让。
《土地管理法》规定了农村宅基地、宅基地房屋是不可向外村村民、城镇居民出售,只能有条件在本村村民之间流转,现实未经村、镇、县三级批准而私下交易的,不给予宅基地确权,也不给予房屋颁发产权证,所签订的房屋交易合同不给予任何法律保障。
近些年也有许多关于宅基地房屋私下交易的纠纷事件,大部分是因拆迁时有巨额补偿,原卖方因利字当头,不要脸,向法院提出申请,请求判决房屋交易合同无效,而最后法院也是依法判决双方签订的《宅基地房屋交易合同》无效。有些交易双方甚至是亲戚关系,为了利益,亲情都不顾了,更何况是外人。
交易双方遇房屋纠纷时,如遇拆迁征收这些巨额赔偿款,法院会根据《土地管理法》有关条例判决合同无效,购买房可拿回原购房款以及房屋修缮款这些,拆迁赔偿款、合同违约款这些不给予任何法律支持。
在这提醒下想购买农村宅基地房屋的朋友们,购买农村宅基地房屋需谨慎又谨慎,特别是城郊农村的,如果不是奔拆迁去的这倒没啥,就算拿不到补偿款,原购房款及装修款还是可拿到的,当然有些卖方也是比较诚信,补偿款会一分不少退回给购房者,为什么是退回,因为补偿款是给到房屋产权人名下,购房者本身没房屋产权,赔偿款不会给到购房者手中。
房屋买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;房屋买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。这些将导致买卖合同目的不能实现。无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
《合同法》第58条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”建议您通过较大较有名的中介机构进行咨询诸如此类的问题 比如菁英等等。