商铺分割销售骗局_商铺可以分割出售吗？

商铺返租是指开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营管理，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。

可以大胆的说，95%的承诺返租的项目，几乎都是套路，从买房到返不出租金估计短了几个月，长了也就三五年！

为什么说返租，尤其是商场返租绝大多数都是骗局呢？我曾经在太原某商场做营销策划多年，深知其中的套路，且听我慢慢说：

1、经营风险大、招商难度大

目前，各大中小城市都有若干的商场，大的有连锁shopping mail，各大城市都有，比如万象城、大悦城这类型，这种大mail都是自持物业，出租给各大连锁服装、餐饮、电子产品等品牌，现在流行吃喝玩乐购一站式购物体验；小的有大卖场，大多是格子铺，现在返租的大多就是这种。

那么问题来了，小的卖场经营能力有限，商户亏损风险很大，换租率、空置率高。如果卖场经营不善倒闭，没有租户，那么拿什么钱来返租？

开发商补贴吗，不可能！

2、自营难度大

因为商场的特殊性，以及开发商的套路，如果卖场经营失败后，你想自营自己的铺子都不行！因为你很有可能都不知道自己买的商场里哪片区域，或者卖场根本就不开门。

到时候“商铺”恐怕将成为“伤铺”！

实际上，早在2011年，最高人民法院颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第二条规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。”

“返租商铺“无论发生招商困难、经营不善、产权纠纷等任何风险，开发商将无力承担风险回报会导致业主颗粒无收。

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在房地产热潮中，有数不清的综合体，市场类商业项目是通过小面积分隔，并以返租，回租方式推广，以实现100%销售的。但有没有成功案例，相信有数以几十万计商铺业主是有深切体会的。

本文就此做点解析仅供买铺人参考。 一个面积为10万方的商场，为什么不是整层半层的出售而要分隔成几百个小商铺来卖？因为房价高启，商业房更贵，大面积不是小散投资人能力所及。大资本则要考虑开发商的实力背景，区域位置和发展前景，相邻业主的结构层次，信贷抵押可行性等等，尤其不会接受和千家百户小商小户共同去经营一家普通层次的商场。而对于满世界想创业，想投资的小散户而言，分隔后的商铺总价感觉还能承受，于是这就成了项目营销的目标对象。

开发商为什么会抛出返租，回租的策略呢？因为大部分人都会担心铺买了，这么大面积的商场靠个体的力量是无法运作起来的，于是就有人策划出三年五年的返租，回租手法，虚拟了在商铺出售价的基础上提升相应%比的销售价目表，既可以保障原有的售价，又掌控了三至五年得以麻痹监管的时间。买铺人要明白的是，开发商只是盖房子卖房子的，基本上不了解商业，商业体出售后如何做，商业运营能否做成？心里是没有谱的。

商铺具备 了返租，回租期，商业就能够红红火火做起来吗？非也！一个10万方的商业体要成功运作必须实现至少60%以上铺面的开门，也就是6万方以上的营业面积。否则商场的运营成本根本无法分摊。一家这样规模的商业体，其中央空调（一年少则700万元），加上电梯，垃圾清运，水电煤汽，消防，管理，保洁，安保技防，维修损耗，排污人工及推广等等运营成本。一年合计支出不会少于1200万元，那么当年收入只有一半时，年亏损要达600万元，五年的累计会达到3000万元，如果开业率更低则亏损额会更大。想问，这样大额的资金，所谓的经营管理公司有能力承担吗？

返租， 回租协议是有起始日的 。 根据经验买铺人自营的绝对不会超过10%，那么如何才能让60%商铺如期开门营业呢？只有通过团队招商了，要知道6万方的营业场地，前期的招商 费，包括人工，奖金，差旅，广告，交通，会务，招待等等费用至少需要1000万元，而且后期还有招商费用。请问，这样大额的费用开发商会为业主预留着吗？

有了钱有了团队，招商就能如期圆满开 业吗？如果真有这种事，那恒隆，家乐福，沃尔玛，百盛，泰富，百联，海宁皮革城等知名商家，不都养着现成的招商团队，拥有着强大的供应商资源吗？闲时只要指派些人承揽些招商活做做，不就可赚到大钱了？干嘛还要苦苦撑在实体店呢？

招商这行业存在着不可知因素，招商要受到项目业态，租赁年限，地理位置，消防审批，设施配套，用电额度，周边环境，商户认知，租金价格和停车条件等方方面面的牵制。品牌商，大商家或者实力厂商进驻所需租期往往要超过返租，回租期。那么又有谁有权决定需要延长的租期呢。而这些大商户要占的商铺面积可不是原来一个个小铺，那拆除墙顶，打通铺面以及将来复原的费用都会有人买单吗？

商场开业了就万事大吉了吗？其实更难！就连国人家喻户晓的万达企业，拥有经营管理国内几十家大型连锁商业体的专业团队，近年来也面临着经营上的重重压力，已将百货等自营项目基本撤离。一个有生命力的综合商业体是要靠品 牌商家，大经营商，实力厂商支撑。一个有前途的市场体要有雄厚的产业氛围支撑。小商小户只能尾随其中，商铺买卖兴隆需要一年年时间的磨沥，并且是波浪形提升。更是依赖于大资金，好团队一波一波地加以推进的。

所以综合型小面积分隔的，尤其是返租回租类的商铺最好不碰，有点钱要买临街的，社区的，独立的铺。买到对的铺子才能享用一代人。

单纯从投资角度来说，现在不适合投资商铺，尤其商场的分割商铺，对商城的品牌选择尤其重要，商场经营者的经营能力也是一个很大变数。其次，变现能力较差。

　　早在2001年，国家就已经明令禁止“售后返租”这一怪异的商业地产营销模式，《商品房销售管理办法》中规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 　　但是一、二、三线城市而言，产权式商铺的主要承载形式“售后返租”模式虽然在法律上一直被禁止，实际上却从未被被真正的禁止。 　　因为，开发商对于商铺的返租承诺，虽然有所谓的合同约束，实际上，在以后的返租操作中，往往会因为公司内部变动，重组，破产等难以预见的风险，发生纠纷。开发商在无法保证完全履约的前提下给商铺承诺返租出售，其实是对消费者的欺诈行为。

答：您好！我是武汉的谢敏律师。就您提出的问题，我来谈谈自己的看法。

首先，“售后包租”常见于“商铺”销售。

“售后包租”是房地产开发就其开发的商铺或其他商业地产类项目促销的一种手段，即开发商在销售“商铺”时向购房者承诺所售商铺在一定年限内可确保出租，并就租金计收标准和方式作出许诺。

其次，常见“售后包租”模式暗藏隐患、

常见的“售后包租”模式下，房地产开发商只与购房者签订“商铺”买卖合同，而“商铺包租”的相关事宜均由第三方公司或单位与购房者签订合同。

这种模式下，如“商铺”无法完成包租或者第三方公司无力承担租金，则购房者往往只能向与其签订合同的公司或单位主张权利。

而这些公司或单位常常不具备履约能力，因此，这种做法为“售后包租”中购房者租金权益保障买下了隐患。

第三，“售后包租”造成的纠纷常见，且涉及人员较多。

因“售后包租”引起的纠纷比较常见，且一旦纠纷爆发，往往涉及到相关公司或单位的大面积违约，涉及众多购房者。纠纷的表现形式，一般是承诺包租的第三方公司或单位欠付购房者租金。

第四，法律法规对“售后包租”的限制。

针对“售后包租”现行法律法规做了相关限制，比如：

1、《商品房销售管理办法》第十一条规定:“房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。”

2、《广告法》第二十六条规定：“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（一）升值或者投资回报的承诺；……”

3、《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“实施下列行为之一，符合本解释第一条第一款规定的条件的，应当依照刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚：（一）不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的......”

您好，商铺可以任意买卖，没有时间限制。商铺是享有最高40年产权的商品房，产权人可以自由买卖，在房管局办手续，缴纳税费即可。但请注意，若“商铺”只是目前的实际使用现状，房产证上载明的土地用途不是商服，使用权类型也不是出让，那么，这个当做商铺使用的房子，是否能够交易，交易的前提是什么，请具体咨询房屋所在地的房管部门。

商业综合体的商铺还能买吗？不能一概而论。需要考虑以下几方面因素：

1、城市建设规划。看该综合体商铺是否属于城市中央商务区，周边是否有地铁、重点学校、大型社区、商务办公区等配套，市政规划中附近是否还有其他的商业综合体，是否存在同质化现象，是否有稳定的消费群体等。

2、商铺具体位置。综合体商铺也有内铺和外铺之分，通常情况下，一楼的沿街铺、商场入口处的商铺，甚至是一楼的过道铺，都会比二楼以上的商铺更优质，收益稳定易出租，其它的内铺受空间环境、消费群体的影响有局限性。

3、运营团队实力。商场内铺都是实行统一招商、统一管理，优质运营团队专业性较强，在设计规划和引流等方面都会有专业的人员去做，可以把项目运营的很成功。如果仅仅是听了销售人员的口头宣传，开发商再让第三方与投资者签订租赁合约，或者许诺较高的回报率返租等，里面的猫腻有很多，比如一旦出现工程烂尾、开发商中途跑路、承诺得不到兑现等情况，购房者的权益很难有保障。

整体来说，不建议购买商场内铺，原因如下：

一是投资者无自主经营权，等于把钱交给别人去打理，坐等收租的事情没有想象的那样简单。所谓合伙的生意不好做，投资内铺同样的道理。

二是目前城市正处于大开发阶段，城市在不断扩容，商圈在在不断转移，今天火热的地方明天有可能变得冷清。商圈和消费群体走了，商铺搬不走。

三是政策的连续性得不到持续，城市管理者基本上三五年一次更换，换了人也会换项目，今天上马一个项目，明天启动一个工程，城市地标建筑不停的换地方，烂尾停工的项目不是没有。

四是整体商业环境受线上营销冲击已经变差，消费主力军年轻一代消费习惯和消费方式的改变，以传统零售为主导的实体店生意很难做，实体店的生存空间被大幅压缩，投资商铺有风险，何况还是内铺。