小产权房合同有效吗_小产权房购买合同受法律保护吗？

小产权房最大的问题是没有房本，产权不受法律保护，签再周全的合同，产权也不是你的。

小产权房子分为很多种

有村民自行筹资兴建的农民房，有村委会和村民在集体土地上自行开发的统建房，还有开发商出钱村集体出地合作建设的，但不管哪一种，都是无法取得正规的房产证的，由于没有备案，也无法避免一房多卖的现象，监管不到位，质量也无法保证，同时如果买小产权是无法贷款的，以后出手也更不容易，如果赶上拆迁更面临着原业主违约的风险。

那么签合同到底有什么作用呢

市面上常见的有小产权买卖合同和合资建房协议，但不管哪一种，规范的也只是合同双方的债权关系，无法对产权进行约定。

日前，深圳市一则小产权房买卖合同被法院认定有效的新闻也引发了社会的关注，但多名律师均表示，法院判决合同有效已不是个案，但合同是否有效和产权的合法并不是一回事儿。

所以，买小产权房存在相当大的风险，虽然价格可能会有一些优势 ，但无法过户，拿不到房本始终也不能让人真正的放心。

您好，小产权，所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

既然不是合法的，就不会受到法律保护。

答：买卖及抵押均无效。

对于小产权房：

1、在法律层面上，因小产权房严重违反土地管理法、规划法、物权法等法律规定而持否定的态度。

2、在国家政策层面上，持禁止、遏制态度的。

建设、销售“小产权房”，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展，建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。

农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。

3、在司法层面上，法院一般会确认小产权房买卖合同为无效。

山东省高院的司法文件（鲁高法〔2011〕297号）规定：对于因买卖在集体所有的土地上开发的“小产权房”而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认“小产权房”买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。

海南省高院2011年司法文件规定，城镇居民就农村集体土地上修建的“小产权房”与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。

相关小产权房合同无效的案例：

天津市第一中级人民法院；天津恒拓房地产投资有限公司与王桂英房屋买卖合同纠纷上诉案 ；(2018)津01民终3159号

黑龙江省鸡东县人民法院；于桂荣诉鸡东县鸡东灌区管理处鸡林乡分站等房屋买卖合同纠纷案；(2017)黑0321民初2201号

河南省三门峡市中级人民法院；刘刚柱与灵宝市鲲鹏房地产置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷上诉案；(2017)豫12民终2150号

河南省焦作市中级人民法院；闪丽梅与焦作市解放区上白作街道狮涧村民委员会等确认合同无效纠纷上诉案；(2017)豫08民终3619号

按规定，小产权房不能进入市场进行交易，因此其买卖合同不能作为产权变更登记的依据。但从实际发生的现金交易后，该小产权房的居住使用人，也发生了转变，是否可视为合法的民间自主交易还有待商榷。

宅基地应该不准进入市场交易的，但其房屋所有人，受物权法保护。